文/北京进深 林振兴

李红亮告别最熟悉的广州，北上进京了。他的办公桌上，摆了一大摞保利北京的文件材料。

10多年前，他因为牵头保利发展股权激励，要经常往北京出差，跑证监会，跑国资委。但没想到如今，他要常驻这个城市。

三月，李红亮“空降”至保利发展北京公司总经理的位置上。

这个结果蛮出乎意料的。此前，地产圈传闻最多的是，刘喜涛被调离后，接棒北京公司总经理一职的高管有可能会来自山西。

但万万没想到，集团直接将一位高管“下放”到区域公司。再来北京公司之前，李红亮还是保利发展职工监事，董事会办公室副总经理（主持工作）。

图｜李红亮

别小瞧才42岁李红亮，他在保利发展已有17年，从一名校招生到集团骨干，再到区域公司总经理，他不断转变身份。

在他眼里，房地产公司是一个非常强调协同与沟通的行业，所以心态要开放，要open，不要给自己设限，才能会看到更精彩的自己和未来。

从集团“下放”区域，李红亮并不是第一次经历。他直言，“自己喜欢被挑战的状态。”

2008年，李红亮从厦门大学毕业后，参加校招进入保利发展。彼时，公司刚上市不久，需要注入大量新鲜血液，而地产行业流传着“招保万金”的传说，也深深吸引着他。

当时，他参加过万科的体验之旅，也去看过一些金融机构，最终选择了保利。一方面是因为保利的大本营在广州，但更重要的原因是保利这个大“平台”，可以给新人无限可能性。

起初，李红亮在保利发展的职位是证券研究部部门经理，董事会办公室助理总经理。

进保利后，李红亮主要工作是上市公司三会资料整理，梳理股份公司从2002年股改到2008年所有的三会资料。这个工作是枯燥乏味的，复印、打印、资料整理，然后把它装订成册。但他觉得这些工作很有意义，能更系统了解保利。

2009年，他开始做子公司的法人治理体系搭建；次年，他做了公司股权激励。

在央企地产商里，保利发展是第一家做股权激励的公司。过程中，几乎全部工作都由李红亮自己完成，他要选考核指标，还要设考核指标的目标值，以及对标企业的选择。那段时间，李红亮压力很大。

在做股权激励的同时，李红亮还做了两类投资，一类PE投资，另一类是地产投资。2012年，跟KKR谈合作，搭建一支2.5亿美元的外资基金，选择重庆，沈阳和广州的金融城。

在这个过程中，他对房地产开发项目投资测算有了了解，给他此后到区域公司打下了基础。在李红亮看来，“就像盖房子一样，你的基础更扎实，了解到的面会更宽。”

在董办，李红亮牵头做了专业公司十三五战略的梳理，他还推动了保投顾跟合富的重组。

在集团工作了11年后，他被调至广东保利城市发展有限公司，担任助理总经理，再晋升为副总经理。

在李红亮眼里，总部跟一线是很不一样的，“总部是管理，是要想一些适用于所有平台的新思路；而一线既要管理又要打仗，我在一线就要想如何把这个项目管好，想怎么完成业绩，完成节点。”

他在保利的十多年时间里，体重从刚工作时候的118斤，涨到了160斤，但最重要还是见识也成比例地增长。

在广东城市公司历练多年后，李红亮又调回集团，担任保利发展职工监事、董事会办公室副总经理（主持工作），2023年（税前）薪酬为187万元。

此外，李红亮还是西藏和泰企业管理的法人兼执行董事、总经理。西藏和泰对外投资了保利物业和珠海利晖股权投资合伙企业（有限合伙）。

今年，李红亮有了新使命，接替刘喜涛，担任保利发展北京公司总经理，与董事长张兴辉一起搭档。

42岁的李红亮，擅长资本运作，又有投资开发、带兵打仗的经验，他的确是最适合的人选。

在他到来之前，保利在京的拿地风格由攻变守。

2023年，保利发展在北京斥资102亿拿地5宗，数量仅次于中海。2024年，保利发展在北京才拿了一个地块，它联合北京建工地产在7月25日摘得海淀地块，总价89.01亿元，打造嘉华天珺项目。

这个项目命途多舛，中途被“神秘人”投诉消防问题，使得保利不得不重新修改设计方案，走报规流程。

而后，又经历公司“主心骨”刘喜涛的离任，它需适应新领导的营销风格。目前，嘉华天珺网签127套房源，收金10.85亿。

很多人以为，保利会凭借嘉华天珺，在海淀打一个漂亮仗。但殊不知，海淀土地供应迎来了“大放水”，后面永丰南、功德寺、朱房、树村项目已马不停蹄赶来。

在李红亮上任前，保利北京于2月11日朝阳新年第一场土拍中，与中国金茂组成CP，一起大战中海、招商134轮。

两家超级央企一起发力，最终以87.295亿元拿下朝阳三间房打包地块，溢价率10.5%。

其中，保利负责南区06地块，地上建面7.71万㎡，容积率2.8，折合楼面价约5.6万元/㎡，将打造保利TOP级“天”字系。

据传言，该项目主力建面122㎡/136㎡/155㎡，顶配176㎡，少量89㎡。层高3-3.15米；使用率90%以上，部分可达100%。

价格方面，保利三间房总价门槛会高于金茂，预计开盘价8.5万元/㎡，总价1000万起。

“新帅”李红亮到任后，保利三间房项目是否能取得开门红？在五一前后就能揭晓谜底。

保利北京之于保利，相当重要，属于三大粮仓之一。李红亮来到北京之后，会给保利地产带来怎样的变化？

业内人士分析，李红亮的下放，跟保利要强化商办运营类业务相关。

“保利北京的商办资产沉淀比较多，但转化难度也比较大。北京公司作为保利新主业的第一个试点公司，由董办负责人李红亮坐镇。照这个路径，接下来，他领到的核心任务，大概率是如何在北京基本盘的资产经营服务和资本运作上，玩出新花样。比如，做好北京大宗资产的资金回收与运营等。”

在李红亮到来之前，2024年保利发展在北京取得236.9亿元销售额，排名京城房企第4位。前三位分别为中海地产、华润置地、北京城建。

保利发展距离第三的差距只有——8000万。

李红亮是否能带保利发展在京城闯入前三，实现排名的进一步跃升，外界都将目光投向了这位新帅。

但他要面临前任遗留下的“疑难杂症”并不少。保利发展北京项目之间的去化也存在着巨大差异，有的项目开门红，有的项目甚至去化成谜。

位于北京顺义的保利颐璟和煦于去年4月首次开盘，尽管神户型黑科技，得房率超过105%，但销售进展仍难言乐观。入市房源共927套，目前已签约306套，网签率33%，成交额15亿元。

还有保利璟山和煦，取证一年多时间，共推出798套，去化刚过一半，目前网签422套。

最令李红亮头疼的项目，或许是大兴的熙悦新语。

这个项目从拿地至今，经历了七年多时间。途中，经历了停工、退房、改名，但至今仍未重新上市。

李红亮常对周围人说，“人生是一场长跑，不要看你开始跑得有多快，要看你能跑多久。”眼下，他在北京公司的这场马拉松，才刚刚开始。