文/北京进深 林振兴

拿地446天后，北京城建房山新盘终于取得了预售许可证。

3月25日，颐知筑取证，准售房源为西区的19栋楼5-8层洋房，共634套住宅，拟售均价在4.24-4.66万元/㎡。

它起了个大早，什么晚集都没赶上。好房子“三件套”，阳台、风雨连廊和架空层，颐知筑无一实现。

至于颐知筑为何拿地后一年多才入市，它有自己的顾虑，不想跟“大哥”和知筑进行正面较量。颐知筑与和知筑被视为北京城建在房山的双子座，有同一个爹。

和知筑比它拿地早半个月，于2024年11月就开盘了。

截至3月26日，和知筑网签205套，成交均价37569.3元/平米，去化率不到36%，成交额8.79亿元。这个数字，离它自己官宣的“首开劲销10.55亿元258套”，还有不少差距。

地块条件上，颐知筑也弱于“大哥”和知筑。

和知筑距离地铁广阳城站仅有几百米，颐知筑距离地铁站直线距离都超过2公里。它不仅缺乏地铁配套，还正对铁路良乡站，存在噪音和人流问题，可能是良乡大学城板块中上车门槛最低的楼盘。

颐知筑的地块形状也十分别扭，东区较为方正，但紧邻幼儿园；西区像一个40度左右的锐角三角形，导致大部分房子临马路。

在北京各大新盘狂内卷的当下，颐知筑酝酿一年多，却拿出一套中规中矩的产品，没有阳台，飘窗尺度也略显局促。

以104平主力户型图为例，面宽9.5米，进深10.2米，三室两卫。客餐厨一体，南向三开间，飘窗赠送面积4.75㎡；北向无飘窗，有一个不到3㎡设备平台。该户型进门正对北向客卧，缺乏隐私性。

在户型上，颐知筑、和知筑也“大撞车”。

它们设计公司都用的同一家——北京市住宅建筑设计研究院有限公司，该设计公司是北京城建集团的孙公司。和知筑的中标报价为589.2万元，颐知筑的中标报价为1177万元。

例如，颐知筑96平户型与和知筑92平户型都是细长条状。一般细长条状的户型会存在通风不畅、采光差、面积浪费、得房率不高。

它们进门都是正对u型厨房；从玄关到餐厅的过道面积被浪费；主卧卫生间是暗卫；北向设置了两个面积不大的次卧，共用一间分段式明卫。

“两兄弟”的偷面积手法也如出一辙。

和知筑92平三居户型得房率超80%，南向飘窗3.75㎡，侧边飘窗共计6.325㎡，再加上设备平台目测也有2㎡；

颐知筑96平户型同样也是赠送南向飘窗 侧边飘窗 北边设备平台，得房率在81%左右。

再如，颐知筑116平四居户型直接照抄了和知筑112平四居户型，甚至户型解析文字都照搬了过来。它们都是三面宽，主卧有转角飘窗，餐厅位于正中央，入户玄关柜，独立家政间等。

颐知筑照搬和知筑，把飘窗赠送当作卖点，但殊不知这却成了槽点。

别的开发商都很巧妙采取削减、隐蔽或转化为实用功能等策略，优化飘窗墙垛，颐知筑却把飘窗设计成“显眼包”。

颐知筑116平户型的公卫，淋浴房与飘窗并存，是洗澡可以坐下休息用，当这是公共澡堂？就这么点大的淋浴房，里面墙垛子占掉这么多，老人和孩子洗澡跌倒怎么办？

116平户型还有一个bug，进门正对厕所。从风水学角度，它会阻碍财气入宅，形成退财格局，导致家中钱财难聚，财运不佳招小人。

还有颐知筑128平户型与和知筑127平户型、颐知筑143平户型与和知筑144平户型，不说一模一样，那也大差不差。

颐知筑143平户型是128平户型的plus版，都是四叶草户型，中规中矩。143平户型得房率约86%，128平户型的得房率约84.8%。

当然，颐知筑也不敢全抄“大哥”，107平户型做了创新。

但不解的是，104平户型都是三面宽，为啥更大面积的107平户型又变成了两面宽的细长条状，而且进门是客厅；厨房和客厅紧挨，显得好局促，如果按对半分，客厅才11.45平；公卫是暗卫，淋浴房也小的可怜。

当然，就算没有和知筑，房山板块的竞争也异常激烈，它的库存供应量极大，新盘还有华润京熙润府、京华国贤府、建工璟贤瑞庭、燕京府等。

2024年1月4日，北京城建以22.8亿元的底价，摘得房山区拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地块，楼面价1.7万元/㎡，销售指导价4.5万元/㎡。

颐知筑的项目公司为北京城建瑞泰投资发展有限公司，经理为宋春刚，法人兼董事长是杨娜，它是北京城建集团有限责任公司的间接全资子公司，不在A股上市公司城建发展（600266.SH）旗下。

宋春刚曾是城建大兴项目经理。眼下，从大兴到房山，宋春刚需要面对更大的挑战了。