文/上海进深 严明会

中海云邸玖章很想复刻领邸玖章的热销神话。

前不久，中海云邸玖章样板间开放，中海在展示区直接贴出了去年徐汇滨江热盘“领邸玖章”的效果图和实景图，宣称是“同样的高品质”，极力打造豪宅概念。

其实，在初期宣传阶段，云邸玖章就宣称项目会所空间与领邸玖章同宗同源，由原班人马打造。这次也是基本照搬了领邸玖章的门头和下沉式会所，包括泳池和会客厅。甚至，连售楼处的香氛都是同款。

云邸玖章户型为建面约104-146-148㎡的3-4房，样板间展示了104㎡A户型和148㎡C户型，很明显，面向刚需和改善人群。领邸玖章则是102㎡的三房和143㎡的四房，二者在产品面积段上也很相似。

这一波操作下来，差不多就是复制粘贴，只是坐标从徐汇滨江换到了杨浦滨江。

而云邸玖章所在的杨浦滨江，尽管近年来有“北外滩延伸带”的概念加持，但城市界面、商业能级和客群认知度仍与徐汇滨江存在差距。

价格上自然也存在差距。领邸玖章的均价约13.25万/㎡，云邸玖章目前放出的均价在11.5万-12.2万/㎡，北区预计会低于12万/㎡。

虽是豪宅定位，但云邸玖章更多还是走量。面积最小的104㎡是主力户型，供应数量占比超60%，千万预算即可上车。可以说是精准锚定了“预算有限但追求滨江轻奢”的客群。

复刻容易，超越难。

从外立面来看，云邸玖章南面为玻璃幕墙 铝板，其他三面主要为真石漆，与一线豪宅的全铝板或干挂石材相比差点意思，成本控制意味明显。

在户型设计上，云邸玖章传承了领邸玖章的精髓，南向大面宽、格局方正、南北通透，还做了一系列的升级，如无连廊设计、部分边套采用270度飘窗。

云邸玖章室内走起了“实用主义”路线，发力重点放在了收纳和智能化上，在卧室和走道做了多处“S墙”改造，释放了很多收纳空间。

104㎡户型：

玄关留出了800库的收纳空间；客卫侧留出了整一面墙的柜子；主卧门后有收纳柜，利用飘窗上的墙垛也做了收纳空间。厨房借用飘窗做了抽屉和台面；双独立冰箱一半位于厨房，一半位于餐厅，冰箱上部也做了收纳空间。

148㎡户型：

独立电梯厅可以变身第二玄关；玄关有800库的收纳空间，解决了日常工具和非日常收纳的需求；过道也抠出了整面储物墙；主卧门后暗藏收纳柜，利用飘窗做了有自然光源的梳妆台。

智能化方面，配置了燃气灶和油烟机同时开关，伸手就能感应出水的龙头，触屏自动开合的窗户，敲击两下能打开的洗碗机，遥控升降的电动内置百叶窗。

项目分为南北两区、三幅地块，清一色13-18楼的小高层，另外有4幢3层风貌别墅，规划约有800套住宅供应。

北区地块较小且不规则，南邻马路，和保障房同小区。距离地铁站稍近，隔壁是杨浦中心医院，和南区共享会所。另外，北区的层高仅2.95米。

南地块面积更大，也更方正，配备了约1200平会所和下沉式庭院等设施，会所带泳池，层高3米。

定位豪宅，但2.95米的层高就是刚需水平。

近期，住房城乡建设部在组织编制“好房子”建设指南、修订住宅项目规   范，其中一项，就是把住宅的层高提高到不低于3米。

周边竞品方面，云邸玖章南区与在售新盘缦云上海仅一街之隔，均价约12.1万/平，容积率3.0。缦云上海项目上一次开盘时间是今年9月14日，共推出104套建面约206-229㎡房源。云邸玖章的户型面积段与缦云的面积段恰好错位。

在云邸玖章东北方向，直线距离不到900米的中建壹品外滩源著即将收官，目前二批次加推中，共推出114套建面约99-139-145㎡高层住宅，均价10.9万/㎡，认购数120 ，认购率105%，将于3月29日开盘。