文/乐居财经 严明会

轻纱薄雾笼罩，西湖山水青绿，远处一轮红日缓缓升起。延续风格，绿城服务（02869.HK）2024年度业绩会的背景板充满浓浓春意与生机。

3月24日，星期一，上午十点，董事会主席杨掌法、总裁金科丽，以及刚走马上任首席财务官的张玲波端坐在直播镜头前。面对投资者，绿城服务这组新铁三角已配合十分默契，复盘业绩、回应关切、展望未来，一个半小时的业绩发布会有条不紊。

上周五，绿城服务已提交2024年成绩单，数据显示，报告期内其实现营收185.28亿元，同比增长6.5%；录得核心经营利润15.88亿元、归母净利润7.9亿元，分别同比增长22.5%、29.7%；毛利率提升0.5个百分点至17.3%，管理费用率下降0.55个百分点至6.8%。

经营稳中提质，财务维持稳健，期内实现经营性净现流14.74亿元，覆盖净利润1.7倍；现金及现金等价物同比增长7.1%至48.54亿元，定期存款11.2亿元，同比增长199.5%；资产负债率下降2.8百分点至51.72%。

核心经营与财务表现高安全边际与高成长韧性，绿城服务继续以高价值回报股东。董事会建议派发末期股息每股0.13港元与特别股息每股0.07港元，同比提升33.3%，派息率提升2个百分点至75%。

此外，2024年绿城服务继续大力回购2725万股，共计支出0.79亿港币。

市拓强劲，规模效应凸显

业绩会上，杨掌法表示：“作为中国物业管理行业最早实现市场化运营的头部企业，绿城服务自2000年便开启独立市场化发展道路，较2015年才进入市场的同行提前15年完成体系化建设。”

在上市物企中，绿城服务是一个特殊的存在，虽然脱胎于绿城中国，但早就已经没有股权控制上的关系。同时较早走市场化道路，绿城服务也在不断的招投标竞争中，锻造出了持续处于行业高位的服务力和满意度；而这些反过来又作用到其项目的高中标率、高续约率、高收缴率，以及高提价率。

绿城服务业务涵盖了住宅、商业以及城市服务等，截至2024年末，其在管面积约为5.09亿平方米，同比提升13.5%，其中华东区域占比达58.6%；在管项目平均物业费3.24元/平米·月，维持高位；同时通过开展差异化服务，续约率同比提升近3个百分点至94.1%。

虽主动退出部分非核心城市及存在风险的项目，但整体储备规模依然充沛，同期储备面积约为3.57亿平方米。

审慎开展增量市场的拓展，侧重于优质的存量市场拓展，过去一年，绿城服务物业新拓年饱和营收达37.7亿元，新拓平均单价3.8元/平米·月。其中，住宅项目中标率提升至71%，存量住宅新拓单价增长8.5%；非住宅新签年饱和营收18.2亿元，千万级货值以上项目66个。

期内合作优质国央企客户244家，新拓项目中89.5%来自于核心/重点城市，累计形成高市占亿元深耕区域40个，规模效应进一步彰显。

三年前，绿城服务率先建立以城市为单位的市场拓展体系，提出"读懂一座城"战略：只有深度理解城市肌理、融入城市发展，才能在城市竞争中抢占先机。通过三年实践，已形成可复制的"城市绿洲"发展模型。截至2024年底，其“城市绿洲”数量达92个。

在管面积稳定增长，2024年绿城服务物业服务贡献收入124.01亿元，同比增长11.7%，占总收入比重为66.9%；毛利率同比提振0.7个百分点至13.7%。

“从上市首日发布会至今，绿城服务始终清醒认识到：当前行业高度分散，全国前十企业市占率不足10%，市场空间巨大。”

拟定新一年拓展目标，杨掌法表示，在2024年的基础上，2025年设定物业拓展营收指标不低于40亿元，其中，非住宅业态要达到将近一半。因此，公司要进一步完善业务拓展的体系，强化业务拓展团队能力。

市场拓展策略，则将继续坚持大客户战略，进一步加大十大专班和非住转型的力度，进一步加大轻重协同力度，坚持城市深耕、建设一个个的城市绿洲。

刀刃向内，深化管理革新

据杨掌法透露，目前绿城服务90后管理者达61人，90后项目经理1046人，“他们成为最重要服务单元的1号位”。

“公司以‘刀刃向内’的决心深化管理革新”。绿城服务自2022年实行全面组织变革，过去三年围绕战略一体化、组织一体化和能力一体化，降本增效，不断提高人效以及降低管理费用率，并成功完成了阶段性的任务和目标。

2024年，绿城服务销售及营销开支为3.53亿元，小幅上涨3%。不过得益于持续加强机构精简及行政后勤费用的管控，行政开支得到有效控制，逆势下降1.5%至12.56亿元；压降管理费用率0.5个百分点至6.8%。与此同时，实现人均创利提升23.3%，组织文化认同满意度达90%。

通过数字化工具构建“一项目一模型”的精准运营体系，实现费用端的结构性优化，把控成本，绿城服务还依托大本营杭州的科技创新优势，与蚂蚁集团联合开发的“物业智能体”，为管家赋能，将好服务送到业主身边。

2024年6月，绿城服务启动了“管家专项赋能计划”，系统性整合超千条实战案例与行业洞察，通过导入收费问题处理方法、分享话术和案例、使用绿小服AI收费助手等方式，支持一线管家，提升组织能力。

汲取与时代同步的科技动力，筑牢服务创新基石。目前，“AI眼镜、扫地与客服机器人，有些已在试点应用，有些正在加紧脑机结合的训练。”

业绩发布会上，杨掌法表示，2024年底，公司再一次提出了符合未来3年发展的组织变革，重点围绕着以项目的精细化模型、以单体的项目经营运营夯实服务基底，以绿洲项目群规模集合释放地区的效能，职能系统建强机制垂直穿透赋能为核心路径，实现服务的标准化复制力、资源的节约力和战略支撑力，进行第二轮的变革和跃升。

“在第一轮组织变革达到阶段性目标完成的基础上，公司新一轮改革将会更加地扁平高效，更加直接地解决问题。”

张玲波则表示，2025年，绿城服务在现金流管理方面会继续推进管控升级，以预算为抓手，稳住经营质量，狠抓回款，谋求稳健的现金流。在资金的管控上效益优先，提升股东回报，总体会保持经营性净现流覆盖净利润一倍以上的目标。