文/乐居财经北京 林振兴

W先生开始急了，他在2024年11月末购买西红门东地区御璟星城元启项目的房子，已交齐首付，但截至2025年2月末仍未网签。经他了解，认购该项目的其他业主也存在同类情况。

售楼处向他反馈，“目前正在走重新报规程序，还需要再等待一段时间。”

御璟星城元启背后的开发商北京凤河桥北房地产，由中建三局旗下中建壹品持股60%，剩余40%股权交给了大兴国资旗下的兴创置地。

重新报规后，元启将发生哪些新变化？

据大兴本地销售代理称，一方面，元启提高了会所品质，带泳池。另一方面，所有户型带外置阳台，玻璃栏杆，参考京玺（大概是奇偶层阳台1.5米-1.8米宽，如果南侧是小阳台，北侧还会有个小阳台）。

他还透露，元启会重新调整88平-110平-140平的样板间。

但不是所有人都欢迎敞开式阳台。已购买业主认为，元启把原来飘窗封在室内的部分改成到室外敞开式了，室内实际使用比以前更小了。

但多数购房者还是更倾向阳台这类黑科技，“飘窗跟正常室内不一样，只能花钱加个抽屉和软垫，太鸡肋了。如果噪音不大得话，我个人是肯定愿意用0.5m飘窗换1.5m外阳台。”

调整落地后，元启得房率会增加多少，是否会涨价，目前不得而知。但可以肯定的是，大兴群众急切呼吁“好房子”。

2月底，御璟星城业主在人民网留言板写到，未来的房子，能有阳台是个好事，提升使用率、安全性、舒适度等，但是对于刚刚交付的新房，是否可以考虑补一个阳台封闭的要求。御璟星城设计有设备平台，存在安全隐患。

御璟星城是2022年2月由中建壹品+兴创联合体以35.7亿元底价竞得，开发商是北京壹品兴创置业，由中建壹品和兴创房地产分别持股60%和40%。它供应了1007套，目前网签982套，基本清盘。

北京兴创投资回复称，御璟星城小区各楼层北侧设备平台为开放式规划设计，满足《北京市住宅规范》，报批外立面方案此处设备平台并无封闭，为依规合法建设。

御璟星城的二期，也就是元启，它的体量依旧庞大，一共19栋住宅，1052套。去年8月底取证，目前网签66套，成交均价53503.1元/平米，成交额3.5亿元。

时间拉回到2024年2月，大兴西红门镇6035地块获9家房企报名，分别是中建壹品、建发、兴创、铁建、中铁、住总、中海、华润、金茂。

最终由中建壹品独自以48.76亿摘得元启项目地块，成交楼面价4.15万元/平方米，溢价率15%。8个月后兴创置地，受让了项目40%股权。

元启刚开盘还不到一个月，它紧邻的新地块又上新了。

去年9月，兴创置地自己孤军作战，以底价22.25亿拿下大兴区西红门镇1号地土地一级开发项目DX04-0102-6030、6029地块R2二类居住用地、A334托幼用地

在北京“好房子”新规助力下，拿地半年后，兴创置地西红门地块才着手方案设计。或出于全盘铺排营销考虑，它刻意控制入市节奏，减少与元启的竞争。

元启的地理位置不错，左边是京开高速，南面是南五环，交通方便，并拥有4/19号线南延线(规划中)双地铁配套。它的南侧还有26.33公顷的生态休闲市政公园——芳樱园。

整个项目总用地面积约47035.47平方米，地上总建筑面积约117588.69平方米，共规划19栋住宅楼，5-15层，总户数为1054户，指导价为6.6万元/m²（±8%），容积率2.5。

元启打造建面约80-168平三居至四居，户型图就有14张，十分用心。

项目最小户型为80㎡三居，得房率约79.66%（不含赠送）。虽功能齐全，但实际使用中可能存在空间紧凑问题，尤其是次卧或储物空间不足。

88㎡三居户型，它能同时做到26.8㎡的东区LDK空间，与14.7㎡的主卧套空间，这点值得表扬。南侧双飘窗，北侧次卧有设备平台，得房率约81%。

开发商极为重视收纳空间的布局。88m²三房户型，足足约500个20寸行李箱的极致收纳容量，包括入户玄关柜、餐边柜、大容量橱柜、约4米长衣柜+梳妆台+主卧飘窗柜一体化设计。

元启110㎡三居分两类户型，一类是常规户型，客厅有270°转角大飘窗，采光和视野不错。但公卫的位置有点尴尬，在儿童房门口，缺乏隐私性；

另一类“变异”户型，此类户型通常采光和通风较差，改造难度较大。但开发商有巧思，它把不规则区域做成储藏间。这样一来，购房者接受度大大提高。

同样，元启142㎡四居也分两类户型。一类是常规的四叶草户型，客厅位于南向中央，厨房很用心设置了中厨和西厨；

另一类户型的客厅在角落，但拥有270°转角大飘窗，客人去客厅的动线变得不是那么方便。此外，多功能室也变成了书房。

为了“好房子”，中建壹品这次可谓煞费苦心，购房人更加期待改规后的新产品出现。