文/乐居财经广州 李奕和

去年4月，刘智成被任命为广州地铁集团董事长，丁建隆免去董事长职务。

这是广州地铁治理结构调整的一部分。

当时，该公司称，刘智成的任命将为广州地铁集团带来新的发展机遇，推动公司在未来的市场竞争中取得更好的成绩。

这个过程，地产开发业务无疑成为广州地铁重点推进的部分。

就在刘智成上任董事长的几个月后，2024年12月，广州地铁在短短一周时间内，先后拿下广州黄埔、番禺的两宗地块，拿地金额合计超30亿。

广州地铁对时机看得很准。去年以来，限购解除、降首付、降利率等一系列利好政策的出台，广州楼市在年底出现翘尾行情。

这是广州地铁，在2024年拿下的唯一两宗地块。

两块地的推进速度很快。继番禺地块获批后公示、并正式对外开放营销中心后，黄埔地块也传来了新消息。

就在3月6日，广州规自局发布了黄埔双岗停车场上盖综合开发项目AP0608001-1地块的批后公示。

项目经命名为珑岄上城，而在3月8日，项目城市展厅也正式开放。

该地块用地总面积5.04万平方米，容积率2.17，总建筑面积15.02万平方米，其中计容建面10.94万平方米。

实际上，按照规划，整个双岗停车场项目总占地17万平方米，总建面约38.26万平方米。

不过整个项目分两期开发，广州地铁目前已经拿下，及获批公示的其实是一期地块。

根据获批公示的总平图，珑岄上城将建设14栋住宅，其中1#-6#、14#共七栋为27-32层的高层塔楼，7#-13#共七栋则为16层高的小高层板楼。

塔楼为两梯四户，板楼则是两梯两户的设计。项目没有超高层。

整个小区楼栋呈南低北高排列，首层架空，所有的户型做到了朝南。

小区在11#的前方花园还设计了一处下沉庭院，但对比小区的绿化，面积并算不大。

项目还有120个地面停车位，主要分布在小区的东北、西北和西南。

目前，珑岄上城的户型面积段也已经流出，一期地块预计推出70㎡+到120㎡+的多个面积段产品，涵盖刚需、刚改。

项目据悉将首推1#，产品面积为74㎡、94㎡的三房、四房。目前，珑岄上城的价格尚没有出来。

对比周边新盘，中建海丝城贝壳参考价3.4万/平，据此计算的74㎡产品总价在250万左右。

对比市面上的新盘，珑岄上城的优势还是比较明显的。

交通通勤较为便利，楼下就是地铁；低容积率，不是超高层，居住舒适；新规产品，得房率最高据称能到130%；靠近龙头山，有山景资源。

另外，项目有小面积段产品，上车门槛也较低。根据广州地铁1.7万/平的拿地楼面价，说不定，项目未来入市在价格上还会有惊喜。

当然，再好的楼盘也有缺点。珑岄上城的不足主要体现在：

小区周边目前有较多的物流园，城市面貌一般，多有施工车辆、货车经过，有一定的噪音粉尘影响。

在教育上，珑岄上城一期只配建了幼儿园，负责配建小学的项目二期尚未完成出让，可能导致小升初面临摇号。

另外，项目是一体化盖板开发，小区地铁方便通勤的同时，也可能会面临有震动。

还有一点，老黄埔目前新盘竞品较多，内卷较为严重，后续黄埔新城、将军山等地块还将加入战局，片区的去化面临不确定性。

广州地铁业务包括运营业务、物业开发、资源经营、行业对外服务及其他业务，近段时间，该公司业绩也有所下滑。

2024年前三季度，广州地铁营业收入157.74亿元，有所增长；但净利润569.85万元，同比下降99.41%。其归母净利润更录得亏损8.47亿元，同比下降188.43%。

在物业开发业务的毛利率方面，广州地铁虽然保持高于行业平均水平，但也呈现下滑趋势。2024年1-9月，该公司物业开发毛利率43.49%，相比2023年末的66.1%，下降了超过二十二个百分点。

凭借过去两年在土地市场的连续出手，广州地铁近段时间在地产开发市场有着一席之地。目前，其广州的在售楼盘就有十多个。

据相关机构统计的数据，在2024年1-12月广州房地产企业销售金额TOP10中，广州地铁地产以164.2亿的权益金额排在第四位。

不过，销售数据更多来自少有的几个热盘的贡献，其部分楼盘去化也并不十分理想。

如近两年拿下的项目中，广州住建局数据显示，云平上品项目最早2023年8月取证，目前网签去化率30.4%%；江语上品苑最早2023年9月取证，目前网签去化率30.7%；珑璟台项目最早2023年8月取证，目前网签去化率46.6%.

珑岄上城想要在内卷的市场保持竞争力，想必也会面临一定的压力。