文/乐居财经深圳 严明会

翰熙典居的总平图仍在变更。而调整主要内容，仍是容积率的提升。

3月7日，深圳规自局披露了南山粤海街道翰熙典居1栋、4栋，2栋和3栋项目的总平面图变更公示。变更的主要内容为：

1栋、4栋项目（01地块，宗地号T204-0148），1栋三单元的层数由43层改为44层，建筑高度由154.0米改为157.0米。

地块容积率由9.0变更为9.28，总建筑面积由16.87万平方米变更为17.29万平方米，计容积率建筑面积由13.42万平方米变更为13.81万平方米。

2栋项目（02地块，宗地号T204-0150），2栋二单元的层数由26层改为27层，建筑高度由125.7米改为130.5米；2栋三单元的层数由50层改为51层，建筑高度由165.0米改为168.0米。

地块容积率由9.12变更为9.32，总建筑面积由16.38万平方米变更为16.68万平方米，计容积率建筑面积由12.75万平方米变更为13.04万平方米。

3栋项目（03地块，宗地号T204-0149），3栋一单元的层数由52层改为53层；3栋三单元的层数由35层改为36层，建筑高度由163.7米改为170.55米。

地块容积率由11.19变更为11.44，总建筑面积由17.32万平方米变更为17.67万平方米，计容积率建筑面积由14.31万平方米变更为14.63万平方米。机动车停车位（地上/下）由328/691辆改为343/676辆。

相应的，三个分地块的不计容积率建筑面积、地上地下核增建筑面积也相应调整增加。

翰熙典居位于深圳南山粤海街道，被深大、南山科技园环抱，由桂庙新村城市更新单元转化而来。

项目总用地面积4.17万平方米，原规划总建筑面积36.91万平方米，建成后将成为集住宅、商业、办公及酒店为一体的大型综合项目。

该项目具体分三期进行建设。

其中，01地块规划3栋超高层住宅（1栋一、二、三单元），以及1栋幼儿园（4栋）。总户数1038户，包括保障性住房612户、回迁房179户、可售商品房247户。

02地块规划3栋超高层住宅（2栋一、三、四单元），以及1栋办公楼（2栋二单元）。总户数872户，包括回迁房544户，可售商品房328户。

03地块规划2栋超高层住宅（3栋一、二单元），以及1栋办公 酒店物业。总户数1120户，包括回迁房991户、可售商品房139户。

也就是说，项目三块地的住宅总套数达3030套，而可售商品房套数仅714套。可售商品房最多的是02地块。

此前市场消息，项目最早预计在今年3-4月入市，首推约247套105-120-130-155平方米住宅。

桂庙新村城市更新自2015年正式立项，至今已快十年。当年8月，该旧改已被列入《2015年深圳市城市更新单元计划第三批计划》，并于当年10月正式立项。

2020年11月，《南山区粤海街道桂庙新村城市更新单元》草案的公示，桂庙新村的旧改正式官宣。2021年3月，桂庙新村明确了旧改的范围以及各项更新指标。

2023年2月，项目正式开拆，5月实施主体确认公示，项目实施主体确认为深圳市贯凯投资有限公司。

作为翰熙典居的项目公司，深圳贯凯投资成立于2022年10月。其由深圳市万亿企业管理有限公司、深圳市阳光华艺房地产有限公司、深圳市宇泽投资有限公司分别持股75%、15%、10%。

往上穿透，万亿企业管理由一家名为泽明国际有限公司的香港企业实际控制；阳光华艺房地产则由陈泽平、陈灏平、郑茹、陈雄铭持股40%、40%、10%、10%；宇泽投资由赖元潘100%持股。

阳光华艺房地产在深圳旧改行业小有名气，曾开发了南山城市花园、流塘阳光花园、阳光粤海门等多个旧改楼盘。其成立于2002年，注册地在南山区南海大道西桂庙路北阳光华艺大厦。

作为一个历时上十年的旧改项目，翰熙典居备受关注的，便是高容积率。要知道，在总平图变更前，项目三个分地块的容积率也都在9.0及以上，并不算低。

总平图调整后，项目部分的楼栋的层高更高了，容积率也变得更大。

事实上，今年1月，深圳规自局就已经披露过一次翰熙典居2栋项目总平面图变更的公示。随着这次总平图的最新公示，项目2栋以外的1栋、3栋也都整体调高了容积率。

文件显示，三个地块的规定容积率分别为8.62、8.5、9.41，也就是说项目01-03三个地块的容积率均超过规定容积率。此次调增，03地块的容积率更由11.19上升至11.44。

要知道，此前深圳罗湖布心村水围村城市更新也曾因较高的容积率而受到关注，其水围村地块的最高容积率11.1。而翰熙典居03地块的容积率，比这还要高。

高容积率的一个直接影响是，会导致小区的居住密度大，影响居住的舒适度。

另外，作为旧改项目，翰熙典居另外两个缺点也较为明显。当中重要的一点，项目的居住群体不纯粹，有大量的回迁房和保障性住房，可售商品房仅占一少部分。

项目的车位也相对紧张。根据《建设用地规划许可证》要求，项目01、02、03地块共配建停车位2600辆，据此的车位户数比仅0.86。

翰熙典居的最大优势无疑是地段和交通。

项目的一侧是深圳大学，另一侧是大厂云集的南山科技园，产业基础雄厚，周边聚集高素质人才。地铁通勤，距离9号线深大南站则不到500米。另外，目前项目周边新房不算多，也成为其后续去化的一大优势。

就看后续入市，市场会不会为项目买单了。