文/乐居财经北京  林振兴

北京城建很注重仪式感。3月9日，国誉燕园二期案名“朗润”发布，它搞了一场发布会。

活动当天，这家开发商还请了公证人员，通过现场摇号，给11位中奖者每位提供20000元的携程旅游礼金卡。

不得不说，这次北京城建蛮大方的。但最大方的还是项目的增送面积，朗润赶上了“好房子”的东风。

与一期国誉燕园户型相比，二期在空间赠送上十分豪爽，内嵌阳台、飘窗、设备平台，综合得房率超90%。尤其是南向内嵌阳台，进深可以达到1.8米。

在昌平，1.8米进深的内嵌阳台，秒杀了很多开发商。国贤府一期、龙湖观萃阳台宽度1.5米，越秀星耀未来阳台宽度1.4米。

相较之下，一期国誉燕园的户型，南向只有飘窗，没有阳台；北向有一个挑空平台所变的开敞阳台。如此一来，二期朗润直接“背刺”了一期国誉燕园。

当然，一期国誉燕园也有自己的闪光点，它的容积率1.8、绿化率40%，优于二期朗润容积率2.4、绿化率30%。

一期国誉燕园于2022年11月开盘，销售指导价为3.9万/㎡，规划1788户。截至目前，网签1057套，均价33079.95元/㎡，成交额33.36亿元。

国誉燕园一期在三年前地产行情还不错的时候面世，但去化仍不到六成，还有700多套待售房源。如今，地产行业下行，北京城建又要在隔壁推出新盘——朗润，它的去化压力可想而知。

在业内人士看来，如果当成邻居的话，朗润定价只能高或平，而且要提升精装标准。这样一来，国誉燕园一期很多业主开始不淡定了。

据了解，朗润户型为面积段66-138㎡二到四居洋房，主力为88㎡/104㎡三居、127㎡四居。

在户型结构上，二期88平和一期88平最大区别是，客厅-餐厅与主卧-主卫之间互换了位置。此外，二期优化了家政区和次卫的设计。

在赠送上，朗润88㎡是三居两卫，南向7米长通面宽阳台，1.8米进深，算下来有6.3㎡赠送；北向还有5米长的设备平台+防火挑檐，进深0.8米，总计4㎡面积全赠送，扩展了北向两个卧室的空间。

但北面赠送后，最小卧室才8.28米，放大点的床可能就放不下大衣柜，影响居住体验。

值得注意的是，朗润面积更大的104平三居户型，阳台和设备平台的尺度并没有明显加大，南向阳台未做到通面宽，主卧换成了飘窗，实际空间增幅降了下来。

一期国誉燕园108平户型，就比朗润104平三居多了4平，却能做到四居。此外，朗润104平开门直对北向次卧，导致卧室的隐私受到侵犯。

在同面积段的127平，朗润与国誉燕园要面临正面交锋，两个户型的结构也一致。

面宽上，朗润127平南向总面宽10.4米，其中客厅面宽4米，不及国誉燕园南向总面宽10.5米，其中客厅面宽4.2米。

朗润127平四居是四叶草格局，南向三开间。阳台仅比88户型多了10厘米，赠送6.39㎡；主卧面宽3.3米飘窗，赠送1.65㎡；北面两个分开的设备平台，总计4.56㎡的。由此计算，建面127户型合计赠送面积约12.6㎡，扩容不到10%。

朗润项目设计公司为北京城建设计发展集团股份有限公司与汇张思建筑设计事务所(上海)股份有限公司联合体，中标报价1200.2159万元。一期国誉燕园的设计公司只有北京市住宅建筑设计研究院有限公司，中标报价1256.496万元。

在昌平，阳台封闭与否，是公众反馈意见的重中之重。之前，越秀星耀未来就为此“烦恼”。

朗润报规是内嵌式阳台，与常规但开敞阳台相比，不凸出来，比较隐蔽。如果不封，客厅、卧室都不完整；所以，通常验收前开敞，验收完毕后，开发商会封闭成室内面积，赠送一半面积。

这是北京默认的一种做法，是送面积的温床。但严格意义上讲，这种做法存在争议。

按照民用建筑通用规范GB55031-2022中3.1.5条规定：当阳台封闭时，应按其外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。在这条规则下，朗润的阳台如果封闭，应该全算建面，即：阳台的长度×宽度。

在交房时，北京城建是否会将封闭阳台，目前尚不知晓。但可以肯定的是，阳台封闭后，一期业主肯定不淡定了。

目前，朗润已拿到工程规划许可，但它的规划方案反馈意见尚未公示。

按照北京地产开发流程，新楼盘入市之前，先公示总平图，然后接受公众反馈意见，没啥大问题后，才下发规划证，出正式户型图。

未来，朗润会不会补发反馈意见，也是一个未知数。

朗润项目里，11#和16#、17#之间，有一块空地。按理说，做景观花园或者儿童设施都不错，但城建却弄了一个绿化地上停车场，可以停26辆车，这样也使得小区没有完全做到人车分流。

而且那么大的项目，竟然缺少景观花园和儿童配套，仅12#和13#北侧的空地，被设置为室外运动场地，含半场篮球场。

东南角为一栋4层高的L形社区会客厅，向内为下沉庭院和25#配套楼。

25#配套楼为3层，设置了托老所、老年活动场地、社区助残服务中心。此外，1#和9#之间还有一个配套楼（22#），它配建了物业服务用房、社区管理服务用房、社区文化设施、社区卫生服务站、公共厕所等。

时间回溯至2024年7月，城建发展全资子公司北京城建兴荣房地产开发有限公司（简称“城建兴荣”）以19.86亿元竞得北京昌平土城新村改造项目CP00-0602-0002、0003地块R2二类居住用地、A8社区综合服务设施用地。

该地块将成为北京城建·国誉燕园二期，住宅部分的楼面价约为1.31万元/㎡，期房销售指导价为3.9万元/㎡，利润缝差足够。

城建兴荣成立于2022年，注册资本5000万元，法人兼董事长为李兆彦 （北京城建嘉业公司董事长），经理为李延国。它也是国誉燕园一期的项目公司。

国誉燕园一期位于城建土城新村项目东南侧。2022年5月，城建发展以底价约22.6亿元拿下昌平区六环路土城出口土城新村改造土地一级开发项目A-07地块，楼面价1.3万/㎡，打造一期项目。

在2024年6月9日 ，国誉燕园一期建设中突发高坠事故，两名安装工人死亡。

“6·9”安全事故调查报告显示，该项目总包单位为北京城建七建设工程有限公司，专业分包单位为北京城建汇友安装工程有限公司（简称“城建汇友”）。

城建汇友的大股东是罗凯暄，持股92.5%，它也是城建发展的关联公司，二者背后股东都为北京城建集团。

最终调查组认定，本起事故是一起因未严格落实专项施工方案、安全管理人员未到岗履职、作业人员违规作业而造成的生产安全责任事故，并对责任单位和人员提出了处理建议。去年9月，城建汇友收到三张行政罚单，罚款共计75万元。

北京城建昌平这两个项目最大的问题就是周边没有地铁，需要公交换乘；开车出行很方便，紧邻京礼高速和北六环路，但在这个位置买房的基本是海淀刚需外溢，潮汐车流量太大。整体出行方面对通勤族不友好。各项生活配套也比较缺，属于养成系区域。