文/乐居财经 徐酒眠

三月走完一旬，港股上市物企仍无人交卷。

3月7日晚间，近两年低调潜水的恒大物业（0666.HK）跟上京城佳业的步伐，发布了2024年盈利警告。估分有增项也有减项，不过投资者与资本市场表现颇为乐观与宽容。

发布公告后的首个交易日，恒大物业股价全程飘红，3月10日收涨2.60%，报0.79港元/股，市盈率(TTM)约6.13倍，总市值约85.41亿港元。

具体来看，恒大物业预计2024年度综合收入约为126.5亿元至128.5亿元，较2023年的124.87亿元增长约1.3%至2.9%。

得益于市场化拓展、规模稳步增加带来的物业费收入持续增长，以及社区增值服务与资产管理服务收入增长，恒大物业整体营收规模维持微增态势，但净利润却呈现大幅下滑，其预期未经审核净利润约为9.80亿元至11.20亿元，较2023年的15.64亿元下降约37.3%至28.4%。

“利润减少主要是由于税收滞纳金等非经营性支出，以及采用更为谨慎的收入确认方式所致， 而不是由业务运营造成。”对于净利润下滑，恒大物业在公告中给出了四点解释：

(i)本集团就人民币134亿元的存款质押被相关银行强制执行一事所产生的法律诉讼费用，及因提前确认坏账损失并进行部分税前抵扣而少缴企业所得税产生的滞纳金;

(ii)基于谨慎性原则，本集团对若干信用风险显著上升的第三方客户于代价逾期时，考虑其支付代价款项的意愿，对已完成履约义务但尚未收取该等客户代价款项的部分暂未确认收入，但有关成本已被确认;

(iii)受市场环境影响，商家对广告投放意愿及场地租赁需求下降导致社区运营服务业务不及预期;

(iv)注重提升服务品质，在设施设备更新、社区环境提升等方面加大了对在管项目的资本投入。

除了社区运营服务业务发展受阻，其余三项影响因素：法律诉讼与税收滞纳金支出、第三方应收款问题、改善在管项目设施及环境的资本投入增加，其实也是恒大物业在2024年中期业绩预告中给市场打出的预防针。

“134亿存款质押案”事发三年多，对恒大物业的业绩影响仍在。

今年1月10日，恒大物业发布公告称，其此前就约134亿元的存款质押被相关银行强制执行，以及就追偿事宜向广东省广州市中级人民法院提起诉讼。而广州市中级人民法院已作出相关判决。

根据判决，相关责任方应向恒大物业旗下各附属公司偿还合计约134亿元的款项，以及需要负担合计约7271.54万元的案件受理费。

法律层面判决落定之前，2022年12月，恒大物业曾就这笔超百亿的质押款与中国恒大集团商讨偿还方案。彼时，双方拟定主要透过中国恒大集团转让资产予该集团抵销相关款项。

然而恒大集团门口的债主早已排起长龙，“以资抵债”这条路恒大物业并未走通。

诉诸公堂，法院为恒大物业134亿存款追回明确了相关责任方，并要求“判决发生法律效力之日起十日内”完成赔付。不过，对于追回相关款项，恒大物业仍表示“存在重大不确定性”。

134亿存款质押牵出的税收滞纳金问题，恒大物业在去年初进行了披露。

彼时，恒大物业收到主管税务机关通知，金碧物业、恒大恒康物业，广州市金碧华府物业三家子公司，在2021年度、2022年度，以及2023年度就人民币134亿元质押执行款确认坏账损失并进行部分税前抵扣，恒大物业集团公司未能就坏账提供足够佐证材料。

2021年度、2022年度存在少缴企业所得税风险合计约人民币6.5亿元及相关滞纳金，通知要求恒大物业集团更正申报。恒大物业当时表示，相关更正申报不涉及前期财务报表数据追溯调整，不影响相关年度净资产及利润。

如今，这一风险划进了2024年财报。

乐居财经《物业K线》注意到，恒大物业2023年在罚款及滞纳金方面支出了约1.47亿元；而2022年，这项数据为4172.4万元。

可观的是，恒大物业财务状况持续改善。

受地产拖累，恒大物业此前一直深陷资不抵债的泥沼。2021年和2022年，恒大物业负债率超过100%，其中2021年更是高达153%。随着经营维稳和现金流的回升，其2023年负债率降至99.77%，虽然扭转了资不抵债的局面，但负债率依旧高居物业股榜首。

而其预期2024年未经审核的货币资金，较上一年末的24.27亿元增加约9亿元；未经审核净资产约9.70亿元至12.10亿元，较2023年末增加约9.51亿元至11.91亿元。

最近两年，恒大物业的确在极力摆脱恒大地产的影响。去年上半年，其新增合约面积1514万平方米中，93.3%来自第三方。同时，非关联方贡献收入占比约98.9%。

今年1月初，市场传来中国恒大清盘案新进展。而这，或许是恒大物业彻底摆脱中国恒大桎梏的一个机会。

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