文/乐居财经 严明会

从融创跳槽到海开后，叶星首度公开露面了。

3月6日下午，他以项目总的身份，出现在颐海澐颂媒体品鉴会上。没有西装革履，叶星打扮的很随意，身着黑色夹克。

对比永丰北嘉华天珺在中关村国际创新中心搞的高规格产品发布会，永丰南颐海澐颂的这场活动可以用“简朴”来形容。

这或许是由于，叶星对于活动费用有严格的预算。但以往，他现身融创香山壹號院、融创学府壹号院的产品活动，都是超大排场。

当然，颐海澐颂也有“大方”之处，媒体品鉴会开了全程直播。

直播间涌入了不少栖海澐颂的业主，他们不断刷屏留言，“买新盘前，劝大家先去看看栖海澐颂的质量”“劝大家擦亮眼睛，谨慎选择，海开上一个楼盘很不负责任，外立面没弄好，装标减配，沙盘还造假”。

此前，叶星在前东家负责的学府壹号院，也曾被业主发现存在的质量和减配问题。

图｜颐海澐颂项目总 叶星

现在，叶星从民企跳槽到区属国企，它对于海开打造项目的理念，有了更深的理解——只定制不复制，“每一个项目结合它不同的客群，不同的地理位置，不同的整体环境感受去一个个进行打磨。”

品鉴会尾声，叶星攒了一场四人小型论坛，带着一张小抄上台。

近水楼台先得月。别家开发商客研都是筛选意向购房者进行调查，海开则在自己“内部”解决。

发言中，叶星提到，“我们领导同事其实就是海淀人，我们不需要再去看海淀的客群，海淀的业主，海淀的客户需要什么……在现在的市场环境下，我们把我们所需要的展现出来，同时按我们的生活所需上一个台阶，提出更高的要求，这就是我们对这个项目的精准定位。”

在叶星看来，颐海澐颂在产品方面狠下功夫，他举了一个例子，“包括拆板外立面的组织，让施工工人在现场是干最简单的活，横竖的缝，一旦有点角度、有点差异性的，一定是在工厂完成，来到现场安装，避免了工人技术水平参差不齐，导致了我们产品落地的质量无法保证。”

相比于海淀很多新房项目，颐海澐颂在装标上确实下了狠功夫，比如日立的空调、百朗的新风，甚至飘窗都做了沙发皮面。

媒体品鉴会当天，颐海澐颂终于开放了样板间。此次样板间开放三个，包括117三室两厅两卫、137四室两厅两卫和166四室两厅三卫。

小优（化名）第一时间去看了样板间，但原本坚定的她，却陷入了纠结，“本来和队友是想换永丰南，但看了样板间以后，感觉实在是有点过于普通。得房率不高，赠送飘窗也很鸡肋，而别的区已经有百分百得房率的新房了，担心以后卖不上价。”

她还去看了永丰北的嘉华天珺，“永丰北户型利用率更大一点，装修也更精致。”

据乐居财经了解到，颐海澐颂的得房率75%-84%。由于南区两梯两户，注定了得房率高不了。

对颐海澐颂失望的购房者不止一个，小良（化名）看过海开117平，他感觉还没有保利99平好用，“储物空间少了很多，入户门内开侵占室内空间，少了进门的800库，家政间略草率，飘窗台比保利高一些，餐厅面宽窄，餐边柜放不下。仅就老百姓过日子来说，实用性相比保利99差距较大。”

比海开控股晚拿地一个多月的的嘉华天珺，年前就开盘了。目前网签113套房源，收金超9.7亿。

颐海澐颂因为太磨蹭，跟功德寺双子“撞车”了。眼下，和樾望雲、和樾玉鳴都出了户型图，颐海澐颂大户型不得不和这两位实力强劲的对手，进行正面较量。

但明眼人都看的出来，它们不在一个量级。预算许可的情况下，不管是区位还是操盘方背景，功德寺项目的优势都更加明显。

颐海澐颂其实比永丰北、功德寺项目“包袱”多，它还自持社区商业综合体。

时间拉回去年6月，海开控股单枪匹马以79.17亿元拿下永丰南地块，溢价率1.5%。关键，22.25万㎡的总建面里，住宅规划建面仅约9.86万㎡，剩下的都是配建。

有业内人士调侃，别人家是买宅地附带配建，海开这是买配建附带宅地。

现场，叶星介绍道这个“配建包”，包括社区卫生服务中心，社区级的文化设施，社区级的养老设施，社区级的健身，包括办公、酒店、酒店式公寓，甚至还承担了整个公交中心场站的建设，包括对社会开放的停车场等等。

不少海淀人关心，商场盖好后，到底是谁运营？如果无法引入第三方，海开是否有足够的能力？

根据项目规划，颐海澐颂拟建15栋住宅楼，752套房源，设计12个户型，创造了北京楼市单盘户型品种之最。

但面积段丰富，也让开发商设计难度加大。为了硬凑户型方正，海开硬是拉上核心筒，掩盖自己户型缺角的事实。

其中，97-124平三居/四居的小户型，主要集中在南侧地块；137平-171平的大户型则集中在北侧地块。

97平三居是颐海澐颂最小的户型，位于南区3#/4#，各有半个单元，总共29套。缺点在于，两个卫生间过小，而且都是暗卫；不仅缺角还是两面宽户型，仅有客厅和主卧朝南；北边次卧小，放1.5米床后过道变挤，得房率估计在77%上下。

嘉华天珺同样面积段，99平三居却能做到南向三面宽设计，得房率在82%左右，南北通透且紧凑，浪费面积不多，还有家政间。

还有124㎡四居不是四叶草布局，甚至主卧面宽（3.2米）比97平主卧面宽（3.4米）还窄。此外，客卫、北向卧室的位置蛮尴尬，要通过客卫才能进到北面卧室，缺乏隐私。

如果说，小户型让海开不能“大展拳脚”，颐海澐颂的大户型也被购房者一顿吐槽。

137㎡四居也不是四叶草布局，南边次卧有缺角，如果放一组衣柜，会进一步挤压进深的空间；全屋的储藏空间不足，只有进门的位置有一组玄关柜，主卧卫生间外面有一组家政区；厨房空间不大，且结构不规则。

此外，颐海澐颂148平四居，厨房竟然是一个细长条状，宽才2.45米，再扣除操作台的面积，根本容纳不了多人同时在厨房。这让海淀妈妈怎么享受做饭的乐趣？另外，该户型次卧套房的结构所限，导致次卧开门位置不太理想，影响了客厅电视背景墙。