乐居财经 徐迪 3月6日，北京城建国誉燕园二期主力户型图流出，预计于3月9日公布正式案名。

面积段67-134㎡一到四居，主力为88㎡/104㎡三居、127㎡四居。

其中88㎡三居两卫，南向7米长通面宽阳台，1.8米进深，算下来有6.3㎡赠送，大幅提高了使用面积；北向还有5米长的设备平台+防火挑檐，进深0.8米，总计4㎡面积全赠送，扩展了北向两个卧室的空间。

建面88㎡赠送10.3㎡，扩容约12%。

但是两个更大的户型，阳台和设备平台的尺度并没有明显加大，南向阳台未做到通面宽，主卧部分换成了飘窗，采光视野不受影响，但实际空间增幅降了下来。

以127四居为例，四叶草格局，南向三开间，总面宽10.4米。阳台仅比88户型多了10厘米，赠送6.39㎡；主卧面宽3.3米飘窗，1.65㎡；北面两个分开的设备平台，总计4.56㎡的。

建面127户型合计赠送面积约12.6㎡，扩容不到10%。

国誉燕园二期所在昌平区六环路土城出口土城新村改造项目0602-0002、0003地块项目，由北京城建集团2024年7月3日底价19.86亿元摘得，折合住宅楼面价约为1.31万元/㎡，期房销售指导价为3.9万元/㎡。

项目总建筑面积23.8万平方米，其中地上建面15.55万平方米，拟建21栋7-11层住宅楼，共1418户。包括两幅子地块：

0002地块为R2二类居住用地，用地面积6.33万平方米，地上建筑规模约15.19万平方米，容积率2.4，绿地率30%。规划户数1418户，配有机动车位1877个，非机动车位2937个。

0003地块为A8社区综合服务设施用地，用地规模3000平方米，地上建筑规模3600平方米，地下2264平方米，容积率1.2，最高建筑4层，15.45米。

0002地块拟建设21栋7-11层住宅楼，最高建筑32.6米。

尽管规划方案的公众反馈意见还未公示，但目前主体建筑均已取得建设工程规划许可证。

按照流程，北京新楼盘入市之前，先在网上及现场公示规划设计方案，接受公众反馈意见，接下来项目所在规自分局会通告采信情况，没有重大意见需要解决，才会核发规划许可。

方案公示期限一般为7天，但采信通告发布时间没有准确规定，有些项目反馈意见较多，整理时间也会相应变长。

就在前些天，朝阳区个别住宅项目还因未公示反馈意见就核发规证遭到投诉，随后，多个项目补发了反馈意见公告。

去年海淀的保利嘉华天珺，因为反馈意见中提到楼高超过消防高度，被迫修改平面图，“砍掉”坡屋顶，痛失小阁楼。

而比较多见的则是公众反馈的阳台问题，自海淀新盘被“强烈反对阳台规划”起，多个项目在报规时遇到类似背刺，不得不公开承诺“阳台不封闭”。

京城建国誉燕园位于昌平区马池口镇土城村，地块北侧为林草保护区和生态混合区，有水塘和大量绿地；

东侧为土城回迁安置房，2024年12月26日正式开工建设，总建筑规模约14万平方米，包括8栋住宅楼和4栋服务配套公共建筑，预计可提供约1083套安置房，计划于2027年竣工交付。

一期共1788套住宅，销售指导价3.9万/㎡，2022年11月取证，截至目前网签1041套，去化不到六成，成交均价3.31万/㎡，约为指导价的85折。

二期项目即将入市，有“好房子”设计的户型，对一期产品形成降维打击，指导价相同的前提下，剩余的700多套房源该如何去化？

整体看来，北京城建国誉燕园最大的问题是周边没有地铁，需要公交换乘。据悉配置有免费接驳专车服务，入住后即可享受，一站直达北安河地铁站。

开车出行很方便，紧邻京礼高速和北六环路，但在这个位置买房的基本是海淀刚需外溢，潮汐车流量太大。出行方面对通勤族不友好。

商业方面有永旺商城、南邵路劲世界广场、八达岭奥特莱斯、乐多港购物广场、昌平太古里（建设中）、永丰大悦城（建设中）等均在配套范围内。

医疗配套方面，项目周边汇聚马池口社区卫生服务中心，北京大学第六医院北院、北京积水潭医院回龙观院区、北京市昌平区中医医院、北京大学国际医院、北京昌平区中西医结合医院等公立私立高端医疗配套。

项目缺乏城市级配套，自身配建了5万方商业配套和2万方教育配套（包含幼儿园+中小学），整体还是需要有一个较长周期的发展时间。