在国家倡导“房地产新发展模式”背景下，招商蛇口（股票代码：001979.SZ）在夯实资金债务安全的基础上，持续强化“开发+运营+服务”的全链条能力，继续领跑行业转型赛道。

招商蛇口业绩快报显示，2024年，招商蛇口营收达到1,789亿元，同比上升2.25%，受开发业务项目结转毛利率同比下降，以及计提房地产项目减值准备同比增加，导致公司归属于上市公司股东的净利润同比下降36.09%。但招商蛇口也表示，2024年，公司经营活动产生的现金流量净额319.64亿元，同比增长1.69%。报告期末货币资金余额1,003.51亿元，同比增加120.62亿元，增长13.66%。报告期末现金短债比1.58，同比提升0.3，公司现金流稳定，资金充沛，偿债能力进一步提升。

业内人士认为，在房地产行业深度调整期，招商蛇口以央企之姿锚定高质量发展航向，凭借前瞻的战略布局、稳健的财务底盘和创新的发展模式，打造了房地产新发展模式的蛇口样板。

产品、服务、营销三力齐发 点燃内核动力

面对市场分化加剧，招商蛇口确立“品质优先、需求导向”的开发策略。2024年加大研发投入，重点打造三大核心竞争力。

首先是产品力。近年来招商蛇口始终坚持提升“内核”，加大在投研、产研和科研体系方面的建设，持续迭代升级系列产品，不断提升产品力，形成从需求收集到成果发布的长效迭代机制，推出3+1产品体系，包括天青、启序、揽阅3大产品线及“玺”系列高定豪宅，以适配客户需求。

为实现快速、稳定地输出有市场竞争力的产品，招商蛇口推行首席设计师制，从机制保障、产品研发、条线赋能、人才培养等多维度，全面重塑产品管理体系。长沙天青、杭州璀璨映澜、佛山华玺、上海臻境等各地新面市的项目呈现效果优秀，赢得市场肯定。去年，招商蛇口推出“智慧健康社区3.0”标准，集成光伏建筑一体化（BIPV）、AI安防系统等创新技术，北京、上海等核心城市项目去化周期缩短至8.2个月。

其次是服务力。招商蛇口不断更新和提升其服务理念，旗下招商积余聚焦服务力打造，建立起了一套成熟的服务力建设模型，从客户需求分析、产品服务体系、产品服务落地策略与路径等方面，系统地展现招商积余服务力的打造；从产品力、数智化、组织、安全四个方面为服务力提供支撑；通过经营业绩、行业地位等维度的提升，体现服务力打造成果成效。

在持续提升产品力和服务力的同时，招商蛇口也不断打磨营销力，构建“线上VR带看+线下沉浸式体验”矩阵。据不完全统计，招商蛇口在西安、长沙、合肥、南通、徐州5城销售金额排名居第一，在南京、上海、深圳、苏州、成都、重庆、佛山、厦门、温州等9城进入当地销售排名前五。在长沙房企销售排行榜第1名，占top10房企销售累计金额18%，三大主销盘均进入销售top10。2024年全年西安市销售金额最高的5个项目，招商蛇口占2个项目。

招商蛇口2024年国庆期间在全国开展了1012余场直播，近38万网友进入直播间选房。线下在全国39城、129个销售项目开展“金秋好家节”主题活动，吸引近10万人参与。旗下购物中心等多元业务协同，通过举办国潮盛典、街舞赛等活动，为住宅项目引流，提升整体热度。

凭借稳健经营的理念，践行高质量发展，招商蛇口在行业震荡期展现出强大的定力与韧性，自2023年以来，无论是在经营业绩、市值还是土储、产品品质等方面，招商蛇口已稳居行业前五。

作为总资产近9000亿元的头部央企，招商蛇口始终高度重视财务安全与风险防控。去年，公司在手货币资金达1,003.51亿元，同比增加120.62亿元，增长13.66%，报告期末现金短债比1.58，短期偿债能力进一步提升。公司经营活动产生的现金流量净额319.64亿元，同比增长1.69%，已经为连续5年增长，为企业穿越周期提供了充足粮草。

全业态REITs打通资本循环闭环 激活存量资产运营价值

在行业持续变革的大环境下，招商蛇口构建起“开发+运营+服务”的三维业务体系，加速培育第二增长曲线。

其运营收入多数来自集中商业、写字楼、产业园、长租公寓、酒店等业态的运营。根据公开信息显示，2024年，招商蛇口旗下招商商管在上海、成都、长沙、珠海、三亚等城市共布局10个项目，业务年均增速超30%，在全国范围内管理的商业项目（含筹备）超过80个，总商业面积突破500万平方米，在营项目数量近50个。招商产园在全国范围内布局网谷、意库、智慧城三大产品线以及各类科技园共计30个（含轻资产项目），运营及规划园区面积逾500万㎡，已入驻超过3000+家创新创业企业。招商伊敦已布局全国22个城市及2个海外国家，管理房源总数5.48万间，项目总数125个，管理面积229万平方米。

值得注意的是，招商蛇口持股32%份额的蛇口产园REIT是我国基础设施REITs首发成员之一。目前蛇口产园REIT运营稳健，并在2023年6月16日完成扩募收购资产，进一步扩大了在大湾区的产业园区资产布局。长远看，蛇口产园REIT将持续打造蛇口产园运营品牌，通过扩募及运营表现，提振产品二级市场表现，强化品牌形象，加强园区产业聚集度、租赁稳定性，实现稳定长远的出租率及租金表现。

除基础设施REITs外，去年8月30日，作为原始权益人的招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“招商蛇口租赁住房REIT”）获得证监会注册批文，并于10月23日，在深交所正式上市，成为保障性租赁住房类基础设施公募REITs的又一支新生力量。自此，招商局集团迎来第三单公募REITs获批，成为国内首个获批三单公募REITs的央企。此前，招商局旗下招商蛇口产业园公募REITs已经成功发行，招商公路公募REITs也已成功获批。这也是继招商局商业房托、蛇口产园REIT后，招商蛇口的第三个REITs平台，同时也完成了“产业园区、长租公寓、商业办公”三大资产运营业务主要板块资产上市平台的构建，进一步打通招商蛇口“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，完成“投融建管退”商业闭环的构建。

正如招商蛇口董事长蒋铁峰所言，房地产市场仍具10万亿级规模，核心城市优质资产机遇犹存。站在新的历史起点，招商蛇口正以“四三二一”战略为指引，持续优化“开发业务基本盘+资产运营压舱石+物业服务增长极”的业务矩阵。业内人士认为，内部稳健经营的理念和清晰的发展目标，为招商蛇口的可持续发展奠定了坚实基础，增加了强大的内生动力。这家有着46年发展历程的品牌央企，正以改革创新为笔，在新时代画卷上续写高质量发展的新篇章。