文/乐居财经 林振兴

顺义王炸地块，竟然没人抢，这太意外了。

关键开拍前，相关部门还很贴心，为开发商“减负”。但却依然吸引不来房企们，最后只好顺义本地开发商托底。

2月26日，北京顺义东风商场片区Y00-0201-093、096住宅地块、086托幼用地（以下简称“住宅地块”）由北京天竺房地产和北京顺义新城发展联合体，以底价26亿元摘得，住宅楼面价为2万/平。

另外，一路之隔的SY00-0201-116地块（简称“商业地块”），则被北京国泰东风商城以底价5.64亿元拿下。

上述三家企业均是顺义当地国资背景。以至于有地产人调侃，本次土拍就是，“顺义本土企业用最低的价格，买了顺义今年最好的地。”

顺义这块地，招商其实跟了蛮久，不仅做了方案，去年还传出它要拿。

早在2024年8月，东风商场地块就已进入过用地预申请流程，当时居住、托幼和商业地块打包为一宗地。最终未能正式挂牌，又进入下一轮的拟供地清单排队，同样未被激活。

直到今年1月再次返场，它突然又上架，地块已被拆为两个项目，商业部分单独挂牌，住宅限高也由原来的54米放宽至“局部60米”。

实际上，它为开发商减轻了不少负担，但为何连意向房企也退缩了？

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天竺房地产上一次在顺义拿地还要追溯到2022年9月。

它与龙湖旗下北京盟科置业组成的联合体，以24.3亿元底价竞得顺义新城第1街区SY00-0001-0320地块，楼面价约2.2万/平方米，销售指导价约4.6万/平方米，开发御湖境一期。

除了龙湖，天竺房地产的朋友圈还有万科，早13年前，它们有过合作，打造天竺悦府。此外，天竺房地产还承担了顺义区天竺镇、后沙峪镇多个村的拆迁安置任务，以及多处回迁房、定向安置房项目的开发建设。

天竺房地产成立于1992年，由北京大龙控股100%持股。再穿透下去，它背后的唯一股东是顺义国资委。

大龙控股主营业务为房地产开发、城市综合服务、建筑施工、生态园林等，旗下有15家子公司，资产总额193亿元。

它旗下从事地产业务的子公司，除了天竺房地产，还有大龙地产（600159.SH），后者于2005年在沪成功上市，先后在北京顺义、广东中山、内蒙古满洲里开发了数百万平方米的商住项目。

但这次，天竺房地产却没有跟龙湖再续前缘共同拿地，而是选择跟顺义新城发展牵起了小手。

顺义新城发展牵成立于2007年，注册资本13500万元，也是由顺义国资委100%持股，主营业务为土地开发、房地产开发、投资管理、物业管理、园林绿化服务、专业承包、信息咨询等。它名下只有一家与地产相关的公司——北京顺城锦瑞置业。

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这块地是顺义今年最好的地，没有之一。为啥这样说，先来瞅一眼地块的素质：

093、096地块为居住用地，空积率1.8，限高54米，局部60米；其中093地块用地规模3.62万㎡，地上建筑规模6.52万㎡；096地块用地规模3.6万㎡，地上建筑规模6.47万㎡。

结合限高和容积率，这块地很大可能会分别做刚改户型，房子的得房率大概率还会延续顺义100%的方向。

086地块为托幼用地，容积率积率0.8，地上建筑规模4087.5㎡。规划为一所12班的幼儿园，需由竞得人建设后无偿移交相关部门。

简单分析完住宅地块，我们在看看商业地块。SY00-0201-116地块B1商业用地，土地面积54036.49平方米，容积率1.5，限高45米，地上建筑规模81054.74平方米。

要求建设1个社会停车场120个车位、1处社区会客厅，以及不低于1.71公顷的绿地。

顺义东风商场地块的位置是真香，在顺义老城核心板块，属于王者地块，到顺义地铁站的直线距离不到500米。

另外，交通规划也是一大亮点。出让文件中提到，鼓励SY00-0201-116地块（商业地块）与轨道交通15号线连通。

还有消息称，R4号线将来会北延，北延后很可能会拥有两条地铁。未来出地铁直接逛商场，简直爽歪了。

但也有不少周边市民担心，商业给惊喜的可能性不大，“国泰哪个招商力度，又是一个老年购物中心。”

商业地块竞得者是北京国泰东风商城，成立于2006年，注册资本50万元，由北京顺义商业集团有限公司全资持股。继续穿透下去，它背后的唯一股东也是顺义国资委。

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但令外界颇为意外的是，顺义最好的地块，为何遇冷了？

与其他地块最与众不同的是，顺义东风这俩地块带方案入市，并且整体设计方案感觉又是一体的。这无疑给拿地企业上了隐形的“枷锁”。

出让文件显示，建设单位的设计方案，应选择“顺义新城 0201 街区东风商场片区城市设计方案征集”大赛，优胜设计方案。

共有两个版本。一套是神秘开发集团联合国际设计公司的《古州新茂公园天地》，另一套是《京华苍穹燕云翠谷》招商花园城PLUS。

按照第一版“古州新茂·公园天地”设计方案，东侧093地块规划10栋住宅楼；西北角为086地块的幼儿园；西侧096地块规划了6栋楼。

住宅楼均为高层建筑，有退层设计，外立面弧型转角。楼体上有大量绿植点缀，预计每层每户自带花池，这怕不是要卷死阳台党？

南部的商业地块占地5.4万公顷，建筑规模超8万方。从效果图来看，包括购物中心盒子、街区式商业、屋顶花园和水系、下沉广场、城市公园等多种形态。

第二版“招商花园城PLUS”的设计方案：两幅住宅地块高层主体建筑东区9栋、西区11栋，幼儿园两栋低层L型楼栋围合而建；

南侧商业部分则明确了餐饮广场、复合书店、文创市集、时尚名品等业态；建筑形态包括天棚街区、阳光中庭、空中花园、商业广场等；外型设计上更为统一，阶梯式建筑，绿境苍穹+大量阳光板，颇具现代风格。

业内人士分析称，现在有现成方案，但考虑到拿地者的成本和自己的定位，某些程度上，反而成了束缚。

“昌平龙湖观萃就是个例子。这个设计方案，可是全国好房子案例，有架空层、风雨连廊、奇偶阳台。但这些对于开发商而言，都是成本，很费钱。同样的道理，也适合东风商场地块。”

此外，对于顺义而言，前几年朝阳供地少，有小一部分朝阳客户也会外溢；但现在朝阳供地量也很大，所以朝阳基本也不会外溢。

开发商一方面担心去化，另一方面还把“子弹”留给朝阳、海淀等核心区位的地块。