文/乐居财经 李奕和

2025年，无疑是绿城华南开拓的重要一年。

今年1月，它在广州一举亮相了两个项目的案名：绿城馥香园和绿城玉海棠。

这距离拿下两地块，甚至没有一个月。

去年12月5日，绿城以24.1亿拿下广州原海珠客运站地块。

仅十多天后，它再次出手，以5.08亿拿下广州番禺中银大厦南地块。

上述两个项目，分别对应这两宗地块。

作为绿城挺进广州主城区的首个项目，海珠地块的进展很是速度。

一度跑出了“拿地即开工” 的加速度。

近日，项目设计方案的批后公示也在广州规自局网站公布了。

根据总平图，绿城馥香园项目主要由五栋32层的的高层住宅组成。

五栋楼分两列纵向排列，当中1栋、5栋、6栋在左，2栋、3栋在右。

项目楼栋的命名跳过了“4”这个数字。

可以看出，绿城对这个项目的打造，还是很小心翼翼。

小区西南方向，配建一座24班的小学。据最新消息，将引入广州五中教育集团。

整个项目从总平图看，中规中矩。主要以两梯四户为主，分布在2-3栋、5-6栋。

最北端的1栋，则是两梯五户的设计。

根据此前已传出的消息，绿城馥香园的户型主要包括80+、90+、100+、110+和130+㎡三四房。

此外还会有几套200㎡的顶复。

项目涵盖刚需和改善产品，共约672套房源。

不过，小户型85平的房源不多，只有60套左右。

而项目首推的，将是5号楼和6号楼，产品面积约102-128平三至四房。

从总平图看，该小户型或主要集中在1栋两梯五户的产品里面。

小区的园林绿化，正门进来有一个水景，旁边的5栋跟6栋有风雨连廊连接。

园林北边也有一个长方形水景景观。

海珠馥香园是绿城在全国范围内，落地的第三个馥香园项目。

此前已落地的两个，分别在杭州和宁波。

可见，其对海珠项目的重视程度，并不一般。

进入广州市场多年，绿城在当地市场留下深刻印象的项目并不多。

作为外来过江龙，其早在2008年已经进入广州。

它的首入项目，是位于花都的广州桃花源项目。

不过由于地段等因素，该项目销售并不理想。2014年开盘，直到2021年才售罄。

整个项目的跨度，超过了十年。

或也因为该项目的影响，绿地放缓了在广州投拓的步伐。

直到2019年，绿城才重回广州投拓，先后打造了柳岸晓风、晓风印月、桂语汀澜、美的江上沄启等项目。

不过，这些项目多是合作开发，且都不在广州主城区，而在南沙区。

这次首入主城区，绿城亟需馥香园这样一个项目来证明自己。

从近两年的人事变动，也可看出绿城华南正在寻求突破。

2022年10月，原绿城华南总经理张立进被调去集团总部，改由王永飚接华南执行总经理职位。

王永飚在房地产行业有过多年履历，曾在万科武汉、东莞、海南、南昌等地方任职，在万科呆了有足足二十个年头。

2019年，王永飚离开万科，短暂加盟深圳新世界集团后，加入了中集产城。

加入绿城华南前，他是中集产城执行总裁。

不仅如此，2024年初，原绿城中国董事会秘书尚书臣接替郭晓明，接任华南区域董事长一职。

2024年中，前金地华南区域广州公司副总赖尔立加入绿城中国，担任华南区域营销服务部总经理。

这几起人事，均是绿城华南重要职位的更迭。

也是从王永飚加入开始，绿城华南继续加快投拓。

目前，绿城华南已进入广州、佛山、深圳、东莞四个城市，布局14个项目。

当中，交付项目5个，在售项目7个，即将入市项目2个。这些项目，有8个都在广州。

处于近两年严重内卷的海珠西，绿城馥香园有其自身的优势：

项目与地铁2号线、广佛线南洲站直线距离不足百米，教育资源确定，生活氛围较为浓厚。

另，项目新规产品使用率115%，而且与海珠面市的普遍超高层项目，项目层高32层，在新盘中还算少见。

要知道，与绿城馥香园一涌之隔的中交天翠项目，层高达到46-48层。

还有重要一点，绿城的产品和实力，在长三角已经得到过反复的验证。

当然，地块无疑也有其自身的不足之处：

首先，地块本身的素质不算太好。

北侧是南洲路，南侧是广州环城高速，跟隔壁的中交天翠一样，面临噪音污染问题。

项目靠近客运站，人流混杂，也给管理和安全带来一定隐患。

另外，项目只有五栋住宅，体量不大，决定了小区的配套有限。

或也是因为如此，海珠项目虽然是跟杭州、宁波馥香园同一个产品线，但项目定位有所不同。

要知道，绿城的前面两个馥香园项目都是大面积的纯改善产品。

当中，杭州馥香园，25栋楼、14F-17F，最小的产品建面也达175平。

宁波馥香园，15栋楼、10F-20F，最小产品面积也是149平起步。

相比之下，广州海珠的绿城馥香园有所差异。不仅小区仅有5栋楼，产品面积也80+㎡起步。

其主流产品的最大面积130+㎡，还没到前面两个绿城馥香园产品的起步面积。

这样一对比，绿城广州的馥香园项目，确实有了一股“螺蛳壳里做道场”的滋味了。

接下来，就看绿城华南能否成功打动挑剔的广州市场了。