文/乐居财经 林振兴

海淀，在北京楼市中一直都是“另类”的存在。

在过去，哪怕做得平平无奇的新房项目，只要一经推出，都会遭遇疯抢。很多人眼中，海淀业主就是“冤大头”——花最多的钱，住最差的房子。

在北京这轮住宅产品力狂卷的浪潮里，朝阳、丰台、顺义、房山都卷到了天花板，“黑科技”玩得很溜。结果海淀这个千万豪宅——和樾望云，却抠抠搜搜，面积不舍得送，两面宽三居，户型老掉牙，仿佛一下回到了三年前。

在和樾玉鸣发布户型图4天后，隔壁的和樾望云也坐不住了，于2月18日火速出街官方版户型图，从98平三居到178平四居，共5种户型，得房率大概在74%-83%（不含赠送）。

希望越大，失望越大。不少海淀人对比了功德寺两兄弟后，心里有了答案，“看了户型图后，本来打算买和樾望云，现在决定买和樾玉鸣了。“

虽然户型产品做得中规中矩，但和樾望云在广告投放上毫不手软，它在百度、小红书、百度地图、微博、UC浏览器等平台都砸了不少真金白银。

此外，和樾望云的野心不仅局限于海淀，它还想吸引一波昌平购房人。

它在中关村软件园电子屏及灯杆旗投放上砸了28.8万元，上地华联及超级合生汇商超巡展砸了90.63万元，上地西路道旗投放上砸了58.83万元，G7高速西二旗进出口户外看板投放砸了60万元。

尽管和樾望云与隔壁和樾玉鸣，有血缘关系，前者股东是华润和越秀，后者股东是绿城和越秀。开发商想把它们当成一个项目来看待，但有些户型还是避免不了厮杀。

与全是四居的和樾玉鸣相比（139-178-216-267㎡），和樾望云增加了小面积的三居室（98㎡-108㎡三居）。

越秀这招蛮有心机的，用小户型提前跑量去化。

和樾望云98平三居、108平三居整体结构大差不差，都是细长条状。

一般细长条状的户型会存在通风不畅、采光差、面积浪费、得房率不高。但要知道，它可是指导价10.5万元/平米的豪宅。

人家永丰北保利嘉华天珺99平三居，都能做到南向三面宽设计，南北通透且紧凑，浪费面积不多，还有家政间。

其中，98平三居南向有双飘窗。缺点在于南向面宽7.2米，户型进深13.35米，进深几乎是面宽的两倍，北向采光会受到一定影响；主卫是暗卫，公卫没有设计出正常的面盆；厨房只在天井有个窗户，通风一般；北向最小次卧才7平米多，有点太小了。

108平三居，由于是边户，客厅有270度转角大飘窗，厨房的窗子开得更大，整个客餐厨分区更方正；主卫同样也是暗卫，阉割掉了公卫洗手台的位置。

但108平米的户型总共只有63套，比98平米更难抢。

在139㎡四居这个重复面积段，和樾玉鸣（210套）与和樾望云（300套）必定是一场腥风血雨的厮杀。

和樾望云139㎡是四居两卫户型，南向三面宽。

但越秀喜欢在营销层面上喜欢玩花里胡哨的，搞了一个新名词——家庭图书馆。但其实它就是餐厅，只不过换了一个叫法，听起来立马高大上，还迎合了海淀家长心理。

此外，和樾望云还搞了一个“X空间”概念。“X”嘛，你想它是啥就是啥，可以做书房、瑜珈房、电竞房，还可以和旁边次卧打通做一个大套房。

不知是设计师失误还是开发商新潮，和樾望云139㎡户型里也就四扇门，主卫和次卫都没有门，那么开放吗？X空间不仅没门还少了一面墙，后期业主要自己去弄吗？

实用性上PK，和樾望云整体面宽10.5米，客厅面宽4米；和樾玉鸣整体面宽10.8米，客厅面宽4.2米。显然，和樾玉鸣拥有更大面宽的设计，会给人带来更加宽敞和舒适的空间感受。

此外，和樾望云没有独立家政间，只有家政柜。

赠送方面，两个项目都只赠送了南向2个飘窗。其中，和樾玉鸣赠送面积约1.5㎡+1.8㎡=3.3㎡；和樾望云赠送面积约1.8㎡+2.1㎡=3.9㎡。

除了139平四居以外，和樾望云178㎡四居（144套）也要与和樾玉鸣178㎡四居（140套），进行正面较量。

和樾望云顶配户型做了两个建面，172平是中间户，178平是边户。

四叶草格局，南向双套间设计，客厅面宽5.4米，全景落地窗，由南至北客厅-餐厅-厨房。主卧步入式衣帽间、三分离卫浴、双台盆，绕着正中间的大浴缸搞了个洄游动线。

咱就是说，浴缸和马桶换个位置，与淋浴间放在一起规规矩矩做个洗澡区域，是有什么技术难度？

非要绕着正中间的大浴缸搞个洄游动线，为了泡澡的时候不影响别人在旁边溜达？起床去厕所，还要欣赏过浴缸景区才能抵达马桶，主卫的存在意义是什么？起码是方便，然后才是彰显格调吧。

和樾望云面宽12.2米，依旧比隔壁同面积段项目少30厘米。不仅如此，和樾玉鸣南面主卧和北面儿童房有270度弧形窗，采光视野上优于和樾望云。

位置上，和樾望云178平米户型位于地块中心，位置虽好，但栋楼户数多，居住人数更多，舒适度略低。

赠送方面，和樾玉鸣也完胜和樾望云。

和樾望云顶配户型仅南面两个飘窗，和樾玉鸣则多了一个北面儿童房的飘窗。别小瞧这一个飘窗，精打细算的海淀人还是很在乎的。

一般来说，越是楼王，面积大、总价高，本应赠送越大。是越秀地产北京总经理董毅和华润北京老大陈海鸥抠门吗？显然不是。

答案还是那一个：和樾望云实际容积率达到2.24，楼间距太密了，哪怕每栋楼多出0.5平米进深的飘窗，也难以容下。

去年11月5日，功德寺双子星地块的土拍现场，绿城中国和越秀分别以51.75亿元和63.825元亿元摇中西侧001地块和东侧002地块，分别开发和樾玉鸣与和樾望云。

功德寺双子座的案名公布后不久，越秀地产便出现在绿城功德寺项目（和樾玉鸣）的股东位置上。

1月9日，越秀旗下的青岛东辉入股北京功意房地产开发有限公司。入股完成后，越秀和绿城各持股50.001%和49.999%。

绿城很豪爽，不仅将西区项目一半股权转予邻居，还将法人位置拱手让给越秀。同日，越秀地产北京总经理董毅从陆建强手中接过功意房地产法人的交接棒。

相较之下，华润则显得不是那么局气。

越秀将自己功德寺项目65%股份让给了华润，但华润在朱房村的项目却不带它玩，而是拉来了另外两位伙伴。

在北京豪宅市场上，越秀是需要华润置地品牌加持的。在香山樾上，越秀和北京城建联手，就吃了品牌的亏。

现在越秀学聪明了，肯让出项目公司控股权，让华润置地参与进来，不失为双赢之策。

按理说，华润在朱房村项目也应该投桃报李，把越秀和绿城一起拉入局。

但怪异的是，华润却将橄榄枝抛给了中铁置业和招商蛇口。