文/十一弟

春节刚过，在中介朋友们的一顿鼓吹之下，深圳楼市似乎火起来了。

前两天，深圳龙华区突然冒出来一个热销盘——

中洲迎玺三期。

项目推出了一栋楼、总共780套住宅，预售备案价超过了7.2万/平米。

正式开盘之前，吸引了大约3000组客户冻资认筹，平均三四个人抢一套房。

在深圳，千人抢房的壮观场面，已经难得一见了。

不过，开盘当天，却没能售罄清盘。

根据项目发布的开盘业绩，卖了507套，去化率不到三分之二。

这样算下来，前期参与冻资认筹的3000组客户里，大概有八成以上放弃了购买。

这可能是开发商意料之中的结果。

因为从一开始，在户型定价上，中洲控股就动起了心思——

它面向的是一部分对价格更为敏感的刚需买家。

中洲迎玺三期推售的780套住宅，户型面积介于82平米~144平米。

虽然预售备案价超过了7.2万/平米，但项目实际一开盘就打了88折，销售均价大概6.3万/平米。

中洲控股的定价策略，是户型面积越小，单价越便宜；户型面积越大，单价越贵。

这780套房源里，户型最小的是82~83平米的三居室，有180套。

最低单价只卖到了5万/平米起步，总价410万就能上车。

在深圳龙华区，中洲迎玺三期，有与生俱来的两大硬伤——

一是项目由中洲控股收购而来，地块早在1995年就已出让，历经复杂的股权转让与官司纠纷，一直到2023年才等来开盘入市。

为期70年产权的住宅用地，从土地出让到现在，已经搁置了整整30年。

中洲迎玺三期的产权年限，只剩下40年左右。

二是项目紧挨着深圳地铁四号线，距离很近。

而这段地铁线路，恰好建在高架桥上，相当于悬在半空中，产生的噪音和震动很大。

这次推盘的82~83平米的小户型产品，集中在两个单元楼内，也是距离地铁轨道最近的两个单元楼，受影响最大。

有人测过，从早到晚，每天有两百趟列车，在这条地铁轨道上轰隆隆地来回穿梭。

不过，对于刚需买家来说，只要价格降到位了，再大的噪音、再不利的因素，都能忍受。

毕竟，价格都打到骨折了，还要啥自行车。

最低单价5万/平米起步，相比7.2万/平米以上的预售备案价，每平米便宜了两万多块钱。

一套82平米的房子，总价少了180多万，相当于打了七折。

有人做了统计，开盘前参与冻资认筹的3000组客户里，大约八成左右的买家，是为了抢购小户型产品。

从开盘业绩来看，两千多组参加选房的客户，确实都是冲着价格最便宜的小户型产品，来碰运气的。

据说，开盘当天，总共180套82~83平米的三居室，即便距离地铁轨道最近、受噪声影响最大，却还是全部售罄了。

十一弟查了下，单价5万/米起步，在项目周边同类在售新盘中，几乎处于垫底。

比如，保利招商·龙誉、中海·珑悦理、华润·超核紫云府，销售单价都在6万以上。

两千多组客户抢购180套小户型产品，平均十多个人抢一套房，其实都是刚需客想要捡漏上车。

在龙华区，单价5万/平米的同类小户型产品，根本没得选择，买到就算赚到了。

中洲迎玺三期，这次之所以受到了巨大的关注度，除了打折降价、卖得便宜，还有一个原因。

那就是开发商花了大价钱，发动了中介渠道。

据一些中介小哥透露，中洲迎玺三期开出的渠道佣金，令人咋舌——

总价3.5%的佣金费率，外加3万块钱的购物卡。

也就是说，哪怕卖掉一套最低总价410万的小户型产品，中介渠道就能拿到17万左右的代理佣金。

在高价佣金刺激下，深圳的很多中介小哥跟打了鸡血一样，在朋友圈疯狂刷屏推销中洲迎玺三期。

重赏之下，必有勇夫，没办法，钱给得实在太多了。

一套房的渠道佣金，几乎抵得上中介小哥半年的工资了。

房产中介也是个靠天吃饭的行业，三年不开张，开张吃三年。

开发商急于出货，打折降价、开出高价佣金，楼市的各种杀招狠招，中洲迎玺三期一开盘，全都使出来了。

中洲迎玺项目的开发商，是A股上市的中洲控股。

这是一家总部位于深圳的民营房企，它背后的老板是潮汕商人——黄光苗。

中洲控股的规模不大，去年销售额大概有上百亿。

这几年，由于房地产下行，中洲控股的日子也不好过。

根据业绩预告，它在去年将要亏损19亿以上。

而在2023年，它已经陷入亏损，大幅亏损了18亿出头。

中洲控股的开发项目，主要集中在广东，包括惠州、广州、东莞及深圳。

在大本营深圳，中洲迎玺是它正在开发的唯一的住宅项目。

中洲控股规模不大，中洲迎玺成败与否，将会决定它的前途命运。

中洲迎玺投资巨大，总投资高达76亿，比中洲控股的A股市值还要高。

为了推进项目开发，早在两年前，中洲控股就向四大央企AMC之一的中国信达，寻求了巨额融资。

目前，中洲迎玺的开发主体——深圳市黄金台项目开发有限公司，由中洲控股与信达共同设立的合伙企业持股。

其中，中洲控股持有30%的股权，信达持有70%的股权。

中洲控股是以对中洲迎玺的前期投资作为出资，而信达则以现金出资42亿。

不过，十一弟查了下，双方在中洲迎玺项目上的合作，实际上属于明股实债。

信达投入的42亿资金，其实是向中洲控股发放了一笔为期四年的贷款，前三年贷款利率为9.2%，第四年将上涨至11.2%。

作为换取这笔贷款的代价，中洲控股以中洲迎玺的项目股权，向信达提供质押担保。

信达是一家不良资产管理公司，拿它的钱，从来都不简单。

尤其是现在的楼市行情下，背着高息贷款，一刻也耽误不得。

若是开发商有个闪失，或者项目销售受阻，秃鹫就要上场了。

靠着打折降价、高价佣金动用中介渠道，中洲迎玺三期卖了个热热闹闹。

千人抢房的盛况，算是让开发商赚了个开门红。

但对中洲控股来说，上市公司还在亏损。

筹码全都押在了中洲迎玺项目上，全靠它来翻身了。

本文来源：拾遗地