乐居财经 徐迪 2月19日，北京规自委朝阳分局通告朝阳区小红门乡剩余土地一级开发项目XHM-10、12地块反馈意见的采信情况。

项目规划方案于2024年12月31日-2025年1月9日进行网上及现场公示，期间收到公众反馈意见57条。

意见主要集中在消防间距、卫生视距、户型设计及面积计算、退线距离、地上自行车位不便使用以及建筑场地设计标高等六项。建设单位回复基本都是符合相关规范和标准。

另有关于控制商品房售价，以及项目影响周边住宅购房者权益两项无关设计方案的意见。

建设单位称，本次公示内容为项目整体设计方案，将按照住建部门要求及市场需求确定最终售价。同时，设计方案充分考虑当前市场需求，开发单位的产品定位不同，无法保证市场产品一致。

划重点：

1、在项目户型设计问题上，对于市民较为关注的开敞阳台按照水平投影面积计算，建设单位承诺不封闭；

2、设备平台属于附属在建筑外围护结构上的构件，系结合市场设备尺寸及使用需求，确定设备平台尺寸。

分局也表示，在规划审批文件中明确开敞阳台按照水平投影面积计算容积率指标，企业在后续销售宣传和房屋合同中均需注明为开敞阳台且不得封闭。

上述两项有关阳台和设备平台的争议，直接回应了2月17日人民网领导留言板上的投诉意见。

1、阳台：采用大量结构化墙体，有规划验收后封闭改造嫌疑；要求开发商出具阳台不封闭的承诺性文件，要求销售阶段明确表示“阳台后期不封闭”； 

2、设备平台：要求核查设备平台面积为何如此之大，有规划验收后封闭改造嫌疑；要求规划局相关审查责任人审核平面图上每处设备平台用途，具体面积，并予以补充公示；要求开发商出具设备平台不封闭的承诺性文件。 

3、项目设计方案公示反馈意见必须公示：中海新城小红门项目方案在未公示反馈意见情况下，核发建设工程规划许可证，不符合既定程序，要求本项目反馈意见公示。

2月18日，该则投诉被认领交办；2月19日，反馈意见就公示了，相关部门处理还是非常及时的。

小红门项目是朝阳“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块其中的一宗，中海企业发展集团有限公司于2024年11月29日摘得，成交价153.32亿元，项目实际操盘公司为中海新城。

项目包括两幅子地块：

XHM-10地块为R2二类居住用地，总建面8.65万㎡，其中住宅建面5.45万㎡，容积率2.5，限高54.6米，规划户数432户。

XHM-12地块为A334托幼用地，总建面4095㎡，地上建面3150㎡，空积率0.9，为一栋地上2层地下1层的平顶建筑。

2月7日，北京市朝阳区小红门乡XHM-10地块（1#住宅楼等13项）、12地块（1#幼儿园）取得建设工程规划许可证。

这也是被投诉的原因之一，网友认为：方案在未公示反馈意见情况下，核发建设工程规划许可证，不符合既定程序。

根据设计方案，住宅地块拟建设7栋9-18F洋房及小高层：

1#、2#、4#为18层，其中2#楼总高55.875米，比技术指标高出1米多，东边一个单元退层至15层。

中央的3#楼为10层洋房，西边是一片下沉庭院，面积大约有1000平，正对着小区人行主入口。

最南边一排的5#、6#为9层洋房；另一栋7#楼在西边，也做了西高东低的退层设计，东边一个单元退层至11层，隔着下沉庭院与北边的2#楼遥遥相对。

地库出入口在东边和北侧，小区人行主大门在西侧，互不干扰。

在空间扩展上：

1、所有楼栋南向设有开敞阳台，已确认不会封闭，这里有一半面积是赠送的；

2、北向有一圈设备阳台，全赠送，确实面积非常大；

3、边户还有转角设计，也就是说，侧面也有赠送。

在这样一来，小红门项目的得房率接近甚至会超过100%。由于赠送面积较多，小红门项目的户型预计不会做得很大。

假设边户产权建面约120平，进深约13.6米（阳台宽1.5米）、宽约10.6米，南向阳台16个平方，赠送8个平方，北向赠送22.5个平方，总赠送30.5平，总建面约150平，实际得房率约100%。

另外，所有楼栋均标示有窗井，一层或有下跃户型。

平面规划图公布的同时，项目外立面图也一并公布了。楼栋没有架空层，入户大堂很高，大约有两层楼的高度。外立面是大面积落地窗，配以玫瑰金的金属边框。

项目北侧为北京市八十中小红门分校，东北角为新增公共配套用地；南侧一街之隔就是小红门派出所和朝阳区人民法院，安全感满分。

早在拿地之前的11月初，中海就在朝阳注册成立了新的项目公司：北京新鑫兴业房地产开发有限公司，由中海新城总经理张欣出任项目公司总经理。

作为中海在北京的两大业务实体之一，中海新城多年来深耕这两大区域，开发有西城的京华玖序、都阙台，石景山的寰宇天下天镜、中海长安玖章、中海长安源境等项目。

这是中海新城十多年来首次在朝阳成立项目公司，为的就是开发“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块。

该组合地块是北京2024年第二次将不同板块多个业态的地块捆绑出让，总面积约14.7万平方米，规划建筑面积39.4万平方米，涉及3幅宅地、2幅商业，并幼儿园、养老设施以及街坊路段等若干公建，需与项目同期建成并保证对外开放。

小红门地块是这次朝阳土地资产包中唯一一块在四环以内的地块，具备环线优势，但位于朝阳与丰台交界处，地块南侧不到500米还有汽配城等杂乱设施，城市界面较差。楼面价约4.35万元/平方米，销售指导价为8万元/平米。

周边在售新盘主要是中建星光里（红建佳苑），2023年6月开盘，总计322套，目前网签249套，去化近八成，成交均价7.6万元/平。