乐居财经 徐迪 拿地还不到10天，保利金茂三间房项目就传来了“分家”的消息。

当然，只是分开操盘，权益上还是相互参股。

三间房地块成交于2月11日，成交87.295亿元，楼板价约5.16万元/平，溢价率10.5%。项目包含两幅住宅子地块：

其中，006地块据悉将由保利操盘，产品定位为保利TOP级“天”字系，比对街的和光煦境更高端。

户型面积段约110-180平米，层高3米+。

“好房子”元素，阳台肯定会有，新规指导下，尺度预计不会太小。另外，会所、架空层，也值得期待。

007地块，由金茂操盘，据传将打造金茂北京首个“满”字系产品。面积段大概会与保利的项目做差异化。

官方注释：“满系”主打“家庭观、松弛感、生命力”，寻求为悦己派带来精神共鸣。

三间房组合地块土地总面积6.9公顷，地上建筑规模17.39万㎡。容积率2.5-2.8，和旁边的安置房基本没差别。其中：

D区1205-0007为R2二类居住用地，用地规模3.68公顷，地上建面9.21万㎡，容积率2.5，控高80米，绿化率30%；成交价44.2亿元，折合楼面价4.8万元/㎡。

南区1202-0006为R2二类居住用地，用地规模2.76公顷，地上建面7.71万㎡，容积率2.8，控高60米（局部80米），绿化率30%；成交价43.095亿元，折合楼面价约5.6万元/㎡。

南区1202-0007地块为托幼用地，用地规模0.46公顷，地上建面0.37万㎡，容积率0.8，控高16米，规划为一所12班幼儿园。需由竞得人建设后无偿移交相关部门。

相比去年出让的“酒仙桥 前苇沟 朝阳园北区”和“酒仙桥 小红门 十八里店”两个组合包，本次三间房组合包总价不高，用地性质纯粹，没有大面积的产业、商业项目，仅有一小块幼托用地，其余均为纯居住用地；

并且，三间房两幅住宅子地块位置接近，属于同一板块，周边配套共享，便于整体开发规划。

三间房两个住宅地块项目相距1公里左右，同在地铁6号线沿线，其中D区地块靠近黄渠站，距离朝阳路更近一些；南区地块则紧邻朝阳北路，褡裢坡站。

周边配套资源基本一致，包括朝阳大悦城、星悦广场、常楹天街等商业项目，民航总医院、朝阳医院（常营院区）等医疗配套。

附近主要新盘为保利和光煦境、三元嘉业的玺悦朝阳，目前均已售罄。

保利和光煦境期房2023年4月开盘，共310套房源，主推88-129㎡三居；2024年9月末，96套现房入市，面积段104-127㎡，期房网签均价8.37万元/㎡；现房网签均价7.56万元/㎡。

现房比期房还便宜了8000多，不少期房业主现在都在讨说法。

隔壁的玺悦朝阳（熹悦苑）的开发商北京三嘉泰富置业有限公司，是首农集团旗下三元嘉业的参股子公司。

项目于2023年8月2日获得预售许可证，共获批6栋楼、296套房源，同样是大户型为主，面积段99-151㎡三居四居，成交均价8.33万元/㎡。

相较于这两个基本售罄的项目，保利金茂三间房地块最大的对手或是西边5公里处的御翠园。

这是和记黄埔去年10月底新开的盘，共有3栋高层近400套房源 77套联排别墅，目前网签：83套高层，均价7.8万/㎡；18套别墅，成交价8.2万/㎡。

这个价格对三间房地块来说压力很大。御翠园的位置在五环内，接近东四环，姚家园板块，周边城市界面比三间房好太多，但房子本身差点意思，短面宽、长进深，十多年前的老户型。

保利和金茂在产品上还是有后发优势的。

此外，三间房区域新建商品房基本空白，安置房近年建了不少，次新房单价仅4万 ；再往东一点到管庄，柏林爱乐、万象新天的二手房价也已经降到5万出头，对刚需客群非常有吸引人。