顺义温榆河地块，开拍之前调规了
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乐居财经
徐迪
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2025-02-20 15:59
乐居财经 徐迪 下周，顺义将启动今年的土拍，共有两个项目将完成出让。
1、东风商场地块，规划建筑规模约13.4万㎡，23亿元起拍。
包括三幅子地块：093、096地块为R2二类居住用地；086地块为托幼用地。
两幅住宅地块规模基本相同，建面均为6.5万㎡左右，容积率1.8，限高54米，局部60米。
2、温榆河2101-2007、2008地块，地上建面合计17.21万㎡，容积率仅1.01，限高24米（局部27米）。
这块地堪称北京容积率最低的宅地之一，起拍价达到60.24亿元，折合楼面价约3.5万元/㎡。
值得一提的是，在正式挂牌的半个月后，温榆河地块在规划进行了一些小小的调整。
开拍之前调规，是否意味着已有意向买家提出“定制”需求？
在1月24日温榆河地块正式挂牌的出让文件中，规定了2008地块内部规划一条街坊路，宽度为15米；
春节假期之后，北京规自委发了一条补充公告：2007、2008地块内部道路位置，可优化调整，两地块规划指标整体核算。
意思是这条原本应该修建在2008地块内部的街坊路，可以由建设单位根据项目设计需求，自行调整到一个更为合理位置上。
这样一来，地块的容积率和楼栋排布都会发生细微的变化。
之前，懋源在顺义后沙峪的别墅项目，为了方便设置小区大门，把街坊路从原来的“L”改成了“S”型。为此，方案反馈还收到了反对意见，建议按照交通影响评价审查意见公示的规划进行设计，“还原街坊路直线规划”。
此次，主管部门直接给出了允许调整的公告，开发商在拿地之后的规划设计将更加灵活。
而对于别墅+洋房组合产品，懋源后沙峪项目也打了样。
该项目距离温榆河2007、2008地块往北不到5公里的位置，总用地17.11万㎡，1.1的容积率，拟建16栋洋房和135栋别墅，其中有10多套独栋。【北京建独栋别墅，懋源打了擦边球】
相比之下，2007、2008地块更靠近市区，且紧邻温榆河，周边有成熟的社区及生活配套。
北京东北郊温榆河是北京唯一一条四季长流的河流，沿河建有200米宽的绿化带，以外辐射形成1至1.5公里宽的绿色生态走廊。
温榆河与机场高速路相交围合而成的区域，是北京最早的高档别墅群落。现已成为名副其实的CVD(中央别墅区)，形成了一处高端居住带。
距离2007、2008地块最近的优山美地项目，鲁能地产2001年起开发的豪宅，分为ABCD四个区，数百套别墅和少量公寓产品，面积从777到1788平米不等，售价在7000万到3亿之间。
地块附近有北京顺义国际学校、北京大学第三医院首都国际机场院区、中粮祥云小镇大型商办综合体等，配套完善。
2024年5月1日，北京市发改委批复，同意实施顺义区后沙峪镇温榆河生态走廊周边用地土地一级开发项目。
项目规划总用地面积约45.05万平方米，其中规划建设用地约36.88万平方米，代征绿化用地约3.69万平方米，代征道路用地约4.47万平方米。
建筑控制规模约25.85万平方米（不含地下面积），建设内容为住宅、基础教育等。具体建设规模指标由规划自然资源管理部门核定。
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