乐居财经 徐迪 兴城之星旁边，大兴又一个纯改善新盘来了。

2月18日，大兴发展集地+大兴城建黄村项目规划设计方案公示。

项目整体规划了14栋6-10F洋房，共404户住宅。分为南北两区：

北区0003地块接近永源路，用地面积2.5万㎡，容积率1.6，地上建面3.99万㎡。规划7栋6-10F洋房，共200户，户均建面199.5㎡。

南区0011地块占地2.45万㎡，容积率1.7，地上建面4.16万㎡，地下2.02万㎡。规划7栋6-10F洋房，共204户，户均建面203.9㎡。

户均200平，这比隔壁一度号称“大兴改善天花板”的兴城之星更壕。

南五环外，没产业支撑，地铁还在规划，板块能否支撑起纯改善大户型产品？

黄村项目西临永定河，东侧为京沪铁路，北至五环路，南至医药基地北拓区，是距离中心城最近的新城地区，也是完善新城功能的重要片区。

配套方面，目前3公里范围内没有地铁，没有大型商业，高校和公园居多，但未来规划好，有大量低密度纯商品房居住区，现在整个片区拆得就剩一个村了，荒芜中透着希望的感觉。

先来看下黄村项目自身的项目品质。

这版黑乎乎的平面图上，楼栋上的数字都看不清楚，唯独阳台和设备平台的存在格外显眼。

在此之前，大兴只有去年7月开盘的京玺做了错层阳台。奇数层阳台在客厅，偶数层则在卧室，不允许封闭，优点是面积全赠送，缺点是错层设计可向下直视，隐私性比较差。

比京玺更加惊喜的是，新项目的阳台尺度更大，实用性更强，大兴楼盘在“好房子”打造上迈出了标志性的一步。

黄村项目“好房子”的元素，主要体现在通过阳台、饰面层部分面积赠送，适度提高“得房率”。

南向有开敞阳台，端户为弧形转角设计，按公示图样式，大概率不能封闭；

每户都有飘窗，南向，宽约4米，建在阳台内，也印证了阳台不可封闭；

北向有设备平台，面积也比一般项目赠送的要大，进深1.2米，宽约3.4米，面积全赠送；

另在楼栋北边布有大量采光井，首层或有下跃户型或地下室。

黄村项目的阳台尺度更大，进深约有1米8，不是通面宽，中间约有半米多的缺口。

项目以大户型为主，主力面积段在170-210㎡区间，层高达到3米2。

以210户型为例，赠送面积约18㎡：南向开敞阳台赠送一半面积12㎡，飘窗面积全赠送约2㎡，设备平台全赠送约4㎡。

这种两段式阳台不太常见，比较好奇内部怎么布局。

200多平大平层，常规四叶草户型的话，两段阳台刚好卡在客厅中间，这里要是做个落地窗，一眼望出去阳台断了一块，还挺怪的。

近三年大兴新城板块供应涉宅地块超十宗，规划总建面120万平方米，基本都被大兴发展托底摘得，偶尔有央企中建三局和当地民营建筑商万兴建筑参与开发。

大兴新城西片区目前已供应4宗住宅用地。

1、0407-0002地块，兴城之星

2023年6月20日成交，中建三局和大兴城建联合体以底价11.5亿元摘得，总建面4.4万㎡，楼面价约2.25万/㎡。

项目案名兴城之星，规划9栋13-14F小高层共242套房源，户均180平四居大平层，主力建面155-275㎡，指导价5万/㎡。2024年3月底开盘，截至目前网签190套，去化近八成，成交均价约4.5万/㎡。

2、DX00-0407-0007地块二类居住用地

0407-0007地块位于兴城之星以南，2023年11月23日成交，由大兴城建+兴业恒盛联合体以9.7亿底价摘得，成交楼面价约2.25万/㎡，销售指导价5万元/㎡。

规划总建面6.47万㎡，拟建8栋11-14F住宅楼，共234套房源，主力户型预计为150-210㎡大平层，有奇偶阳台设计和挑空层。

3、0406-0003、0011地块二类居住用地

0406-0007地块托幼用地

0404-0033地块综合性商业金融服务业用地

2024年7月3日成交，由大兴发展集地+大兴城建以底价21.46亿元摘得，楼面价约2.63万元/㎡，销售指导价5万元/㎡。

占地面积约6.71万㎡，建筑规模约11.95万㎡，容积率1.6/1.7，控高30米（局部36米）。目前0406的住宅和托幼用地设计招标工作已完成，中外建工程设计与顾问有限公司中标、兴坤建筑中标售楼处和样板间工程；0404商服地块暂无进展。

4、大兴新城DX00-0101-051、052地块

黄村七街DX00-0201-0248、0255地块

7月23日成交，由兴创置地32.17亿元底价摘得，住宅楼面价约2.47万元/㎡，销售指导价5.9万元/㎡。

土地面积约为6.94万㎡，地上建筑规模约14.4万㎡，共涉及两宗居住用地：

大兴新城052地块，占地2.78万㎡，建面约6.95万㎡，容积率为2.5，控高45米（局部60米）；

黄村0255地块占地3.04万㎡，建面6.09万㎡，容积率2.0，控高60米。

此外，大兴新城西片区起步区（八村安置房）南区和北区共计11宗住宅用地；

就在2月初，大兴新城西片区A组团地块规划刚刚出炉，共包含7幅子地块，其中2幅住宅用地，容积率均为1.7，限高30米（局部不突破36米）。

至此，西片区已经有17宗住宅用地在建设或即将建设。