铁路噪音、没有社区氛围，象屿豪宅全屋收纳空间也偏少-乐居财经

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 乐居财经张林霞 9.9w阅读 2025-02-19 11:37

乐居财经张林霞 上海静安内环内，象屿·苏河琹庐高层已经过会，预计3月开启认购，推出建面约100㎡3房，均价约12.5万/㎡。

此外，项目另有建面约190-220㎡风貌别墅产品等待入市。

苏河琹庐由1幢高层和16幢风貌别墅组成。这幢高层共有132套商品房，都是面积为100平的紧凑型三居室，联动价12.5万/平；16套风貌别墅是地上2-3层的小面积合院，无地下室，面积段190-220平，联动价18万/平。

由于地块面积较小，社区较为迷你，活动空间有限。项目南侧是老北站铁路，据说未来拆除后会建造一个17.5万方的公园绿地，但改造时间尚未明确。南侧距离宝山路高架约100米且没有遮挡，北侧是虬江路，少量噪音还是难以避免。

值得注意的是，在这栋26层的高层建筑中，一层是架空层，2-4层为保障房，为了将保障房与商品房归家动线分开，苏河琹庐在北面单独设置了入户门及电梯。

100平的商品房有4种户型，三梯六户，A、D是边套，B、C是中间套。整体得房率较低，在73%左右。多方面原因影响了得房率，一方面，根据规定，超过18层必须要有两个逃生通道（楼梯），得房率很难提升；另一方面，超低能耗导致墙体更厚，也会拉低室内使用面积，保障房的独立电梯可能也会占据公摊面积。

整体看下来，室内空间有些局促，收纳空间不足，主卧以外的房间使用面积偏小。好在，中间套室内无承重墙，后期可进行空间改造；书房飘窗都没有墙垛，可以做成榻榻米当房间使用。

地理位置上，直线距离苏州河约1公里；3公里内，涵盖陆家嘴、人民广场、静安寺、南京西路等城市CBD。交通方面，项目周边可选择3/4/8/10/12五条轨交，高架隧道俱全。

项目交付标准做的比较高。厨房标配方太厨具七件套+博世冰箱，集成灶联动上方空调和烟机，洗碗机也是16件套规格。卫生间品牌基本也是高仪的，入户门甚至还模仿中海做了翡翠绿玉石门把手。

象屿·苏河琹庐是优缺点都非常突出，优点是位置和交通方便，小户型低总价高装标；

但是缺点是当前铁路噪音（未来规划会拆除）、没有社区氛围，以及保障房混合一栋楼。

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