文/乐居财经 林振兴

朱辛庄0029王炸地块，已经名花有主，被中海地产+未来科学城以12.8亿元底价拿下。

它的出现，让星耀未来感到了压力。

这两个项目有血缘关系，股东中都有未来科学城。

但在地理位置上，星耀未来却输了，它距离地铁站1.7公里，走路过去也太费劲了。而0029地块距离朱辛庄站只有400米，是真正的临铁盘。

越秀为了不输的那么彻底，该项目承诺免费开通3年地铁接驳班车。

但是紧接着又有疑问来了，接驳车频率是否满足那么大的小区？以及三年后，业主又该怎么去地铁站？

虽然不临铁，星耀未来西侧却有地铁噪音问题，直线距离61米是昌平线轻轨。据说项目会建隔离噪音的屏障，具体效果如何，有待商榷。此外，3#和4#北面30米有一处规划公交场站。

眼下，后面“追兵”马不停蹄赶来，星耀未来必须加快广告投放和推盘速度。

董毅在这个昌平新盘上投放有多豪？

星耀未来在百度地图、微博、uc浏览器等平台都砸了钱。此外，该项目还在超极合生汇巡展活动上花了23.214万元，大巴车户外广告投放花了6万元。

近日，星耀未来户型图（过程稿）流出，规划建设17栋住宅楼，共978户，面积段76-132㎡。

其中，107㎡/97㎡/92㎡三室两卫户型为主力，占房源总数75%左右；132㎡四室两卫户型占比17%；另有少量顶退76㎡小户型房源。

空间拓展方面，南向内嵌阳台+飘窗；北向部分有设备平台，部分顶退户型有露台赠送。

另外，部分楼栋北侧有大量不连通采光窗井，首层或有下跃空间或地下室赠送。

在送阳台上，星耀未来毫不手软。但不少购房者吐槽，阳台侵占客厅面积，“我几百万都花了，为了几万买个客厅残缺的房子？”“阳台甚至占了客厅的一半。沙发和电视不好摆”。

实际上，购房者看到的是报规图里的阳台结构。

星耀未来报规是内嵌式阳台，与常规但开敞阳台相比，不凸出来，比较隐蔽。如果不封，客厅、卧室都不完整；所以，通常验收前开敞，验收完毕后，开发商会封闭成室内面积，赠送一半面积。

这是北京默认的一种做法，是送面积的温床。但严格意义上讲，这种做法存在争议。

按照民用建筑通用规范GB55031-2022中3.1.5条规定：当阳台封闭时，应按其外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。在这条规则下，星耀未来的阳台如果封闭应该全算建面，即：阳台的长度×宽度。

有关星耀未来的阳台命运，过一段日子就知晓了。

76平都能做三面宽，92/97平却搞出了十年前的老户型。关键是，小区有近三成的房源为92/97户型。

从户型图来看，92/97平都是狭长户型，进深约为面宽的2倍。一般细长条状的户型会存在通风不畅、采光差、面积浪费的问题。

具体看户型图，虽然该户型也做到了南北通透，但北向并排的两个卧室，几乎将北面采光全部遮挡。

客厅仅南面阳台有窗；厨房开窗面积非常小，92户型的厨房窗子开在北面窗井位置，与公卫的窗子相邻。主卧卫生间是暗卫。客餐厨一体设计，窗子过小，开放式厨房油烟不利于释放，会影响客厅的舒适整洁。

92/97平户型都是双卫，98平的三居就配了一个卫生间，属实是有点尴尬。怎么户型越大，厕所还越少尼？‍‍‍‍

而且进门就是厨房，传统风水认为厨房属“火”，直接对大门易形成“开门见灶”的格局，可能象征财运不稳、家庭气场外泄、不聚财。

132平米四居是经典的四叶草户型，南向三面宽，而且赠送面积最大，南向有内嵌式阳台、飘窗，北侧有设备阳台变室内面积、开敞阳台。

这类大户型也有一个大槽点，大门正对着卫生间。“开门见厕，秽气迎头”，这种设计私密性不足，风水上也是大忌。

星耀未来从去年10月22日拿地到1月22日公示规划设计方案图，耗时了整整三个月。

不知是否因为董毅集中精力火力在海淀功德寺，星耀未来推进速度变得慢悠悠，比它晚拿地的项目基本都出图了。

遥想2023年，董毅拿下星樾所在地块时，越秀还是单枪匹马，哪怕4.5万平米现房+溢价率15%，他还是硬砸了33亿元。

时隔一年多，越秀再入昌平，却更加小心谨慎，它拉来了未来科学城置业，以底价25.33亿元摘得昌平区小沙河村CP00-1802-0005、0007、0008地块。

拿地后三天，两家公司注资25.33亿元成立越昌房地产，越秀和未来科学城置业分别持股75%和25%。越秀地产北方区域董事长兼总经理郭伟智为项目董事长，北方区域副总经理、北京公司总经理董毅为法人兼经理。

星耀未来所在地块的楼面价2.5万/平米，销售指导价6.6万/平米。按理说4万多的地价缝差，越秀做增配的空间很充裕。

外界也都以为，董毅在打磨设计图的几个来月里，越秀会乘着“好房子”东风，打造又一个惊艳昌平的项目。

但眼下，平面图呈现的产品却中规中矩，好房子“三件套”只有下沉庭院，风雨连廊和架空层均缺席了。

更为离奇的是，星耀未来建筑控制高度是24米，为何最高只做到了23.65米。总共八层，每层层高为2.95625米。

原本，如果越秀地产做足高度，层高应为3米。每一层的层高，少了约4.4公分。

别小看这4.4公分，如果是130平米的房子，就是5.72立方米。扣除公摊面积，也让整个房子少了至少4.8立方米。

在业内人士看来，这个空间如果少了，意味着你买下的房子“缺斤短两”。

星耀未来所在朱辛庄板块，它的对手除了中海地产，还有一个是自己“兄弟”——越秀星樾，

中海朱辛庄0029地块项目，大概率会乘着“好房子”东风，引入阳台设计，甚至还可能有风雨连廊、架空层。

中海寰宇未来2024年3月底首开，共932套，主力97-118平米三居，145平米四居，截至目前完成网签574套，去化率61%，成交均价6.2万元/平。

越秀星樾规划952套住宅，其中468套期房于2023年4月首开，主力72-109平米两居三居，开盘当天售罄，成交均价6.14万/平；

2024年12月底，星樾3#、4#楼现房拿证，共86套，面积段92-127平米三居四居，目前网签59套。其余400多套房源暂定于2025年分两批推售。

此外，星耀未来周边的供地情况，至少有三个潜在的竞争对手，其中两块与它贴面竞争。

星耀未来东面小沙河村中路一路之隔的0006地块，容积率1.9，规划建筑面积6.1万平米；再往东是0009地块，容积率1.8，规划建筑面积11.38万平米。

它往南穿过瓦尔登湖别墅，是CP00-1804-0025地块，容积率2.6，规划建筑面积9.7万平米。

这三块新地的总规划建面超过27万平方米。它们什么时候上架土拍，目前没有时间表。