乐居财经 徐迪 近日，北京市朝阳区十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-692、683地块项目规划方案公示。

692地块为二类居住用地，总建面19.23万㎡，地上12.93万㎡，其中住宅建面12.75万㎡，规划建设17栋7-23F洋房及高层，共888户，户均建面144㎡。

683地块为托幼用地，总建面4905.23万㎡，规划为一所9班幼儿园。

这个配套幼儿园在住宅地块的西北方向，隔着两条马路，以及一块金融商服用地。

根据出让文件，这块金融商服用地规划为建面超12万平方米、建设成本要求不低于25亿元的大型商业综合体，预计未来周边早晚高峰车流量会很大。

幼儿园设计还是很漂亮的，外立面是沉稳的灰，体现教育机构的可靠包容；点缀了红黄蓝三原色，一切色彩的起始，象征小孩子多彩的未来。

一般配套幼儿园都会建在住宅红线外角落，再远也是街对面。

692地块配套的这个幼儿园太远了，住小区东南角的业主，接送孩子需要穿过整个小区+两个十字路口，还不如直接送去北京隅东序的幼儿园，目测距离更近，更重要的是少走几个路口，安全性更高一些。

十八里店692地块是中海新城153亿朝阳组合地块中，最后出图的住宅子地块。

总建面19.23万㎡，地上12.93万㎡，其中住宅建面12.75万㎡，规划建设17栋7-23F洋房及高层，共888户，户均建面144㎡。

住宅层高基本在3米以上；南向通面宽开敞阳台，北向有不规则设备平台，西侧一部分楼栋有侧边飘窗；大部分楼栋底部有大量采光井，首层或有下跃房型。

在小区“门面”上，十八里店项目也很低调，整个平面图上甚至没有明显的“大门”或“主出入口”等标识。

小区在东南、东北各设一处人行出入口；地库出入口则在西北、西南的对衬位置。

会所和商服配套在小区西侧，靠近地库出入口，旁边的三角区域里还划出一块出租车站点。尽管没有标记，但从鸟瞰图来看，这一处应该是小区的正门。

东南处的人行出入口则正对着15#楼，一层为面积约千平米的社区养老服务驿站。

东北侧有一处明显的地铁出入口标记，圈地在红线外，但基本建在了小区内部，预计靠近的几栋楼会受到较为明显的噪音影响。

特别是紧邻的6#和10#两栋住宅楼，距离非常近，目测比其它楼栋间距近很多。

692地块在去年正式挂牌时做了大量调规，其中就包括在原建筑限高60米的基础上，局部调高到80米。

但在实际规划设计中，692地块上仅有3栋住宅楼建到了60米以上，分别是2#楼20层，总高60.7米；3#楼22层，总高66.7米；最高的4#楼23层，总高69.7米。

至于技术要点强调用以提升生活宜居度和便利度的架空层和风雨连廊，中海十八里店新盘则直接放弃了。

没有顶着限高做建筑，一个很直观的结果就是，楼间距过近。

尤其是上面提到这几栋20层+的楼栋，集中位于小区西北方向，南北还各有一栋18层的楼栋，使得这一部分楼群看起来非常密集。

692地块东北一街之隔就是金隅集团的新盘北京隅东序，去年11月取得预售许可证，主力建面143㎡和150㎡四居。目前网签85套，成交均价7.56万元/㎡。

对比隔壁的北京隅东序楼栋分布来看，两个项目占地面积仅差300平方米，地块都是菱形，楼栋排列方式差不多，其中，中海692地块楼层更高，部分楼栋间距更近。

具体近到多少米？不知道。

中海692地块的平面图上没有标记楼间距数字。因此，是不想盖更高，还是不能盖更高？

不但没有楼间距数字，就连楼栋的面宽、进深等基础数字，也没体现。只注明了建筑高度，这张平面图显得非常“干净”。

项目方案设计公司是香港华艺设计顾问(深圳)有限公司，这家公司同时也是组合地块中小红门和酒仙桥项目的设计公司。

乐居财经查了一下小红门XHM-10地块和酒仙桥1019-0014地块的平面图，上面都注明了非常详细的楼间距，甚至到配套楼的距离都有。

到了十八里店项目，却搞起了留白的艺术。

去年11月29日，备受关注的朝阳“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块完成出让，由中海企业发展集团有限公司153.32亿元摘得，溢价0.2%；实际操盘公司为中海新城。

早在拿地之前的11月初，中海就在朝阳注册成立了新的项目公司：北京新鑫兴业房地产开发有限公司，由中海新城总经理张欣出任项目公司总经理。

作为中海在北京的两大业务实体之一，中海新城多年来深耕这两大区域，开发有西城的京华玖序、都阙台，石景山的寰宇天下天镜、中海长安玖章、中海长安源境等项目。

这是中海新城十多年来首次在朝阳成立项目公司，为的就是开发“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块。

该组合地块是北京今年第二次将不同板块多个业态的地块捆绑出让，总面积约14.7万平方米，规划建筑面积39.4万平方米，涉及3幅宅地、2幅商业，并幼儿园、养老设施以及街坊路段等若干公建，需与项目同期建成并保证对外开放。