文/乐居财经 林振兴‍‍‍

昌平土拍已经将近一年没有太热闹的场子，外界都期待着朱辛庄0029地块能重现隔壁地块的疯狂，但奇迹仍旧没出现。

2月18日，中海地产+未来科学城以12.8亿元底价拿下北京昌平朱辛庄CP01-0801-0029、0041地块。

这个结果并不意外。17日傍晚17:00，朱辛庄供地报名结束，线上只有一家房企报名。买家已提前锁定，好多家地产媒体已把新闻稿备好。

从资质上讲，朱辛庄0029地块是今年昌平南出让最好的一块地。它距离朱辛庄站不到500米，是真正的地铁盘。

但这场土拍却意外爆冷，延续了中海+未来科学城于2023年底拿地的冷清局面。彼时，两家房企以42.7亿元底价摘得0022、0027地块，携手首进朱辛庄，合作开发中海寰宇未来。

同区不同命。0029地块一路之隔西边，是朱辛庄CP01-0801-0028地块。遥想2023年的那个春天，42家房企围猎0028地块，线上报价30手，溢价率15%

最终，第一次进京拿地的上海房企——大华集团，成为幸运儿，开发大华启宸府项目。

在中海联合体拿地的六天前，北京市规自委发布了一份具有划时代意义的通知，“好房子”有了标准。

接下来，中海将撑着这波“好房子”东风，在昌平南打造怎样的产品？是否会有阳台等黑科技？所有人都将目光盯向它。

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王炸地块之所以爆冷，是因为有一个“累赘”。

0029地块没那么纯粹，它还有一个附加地块——CP01-0801-0041体育地块，相距约1000米。

京城地产圈，住宅用地搭配体育用地出让，并不多见。

0029地块用地规模并不大，1.61万平方米，容积率2.5，地上建筑规模4.03万平方米，控高80米。需配建1000平方米的沿街商业，以及1000平米养老服务驿站。

从地上建筑规模4万平米来看，扣掉非住宅，只剩3.8万平米。按照平均每套100平米估算，大概产出300多套房源。

0041地块占地1.88万平方米，容积率0.6，地上建筑规模1.13万平方米，控高45米，规划1处非独立占地社会停车场，共180个停车位。其中，还得配建1处能源站（不在本次出让范围内）。

这个约1.1万平米的体育中心，包括篮球、羽毛球、乒乓球、游泳等场地。在业内人士看来，如果开发商不出售，运营是个难题，回报周期很漫长，算不过账来。

体育地块还有一个很苛刻的条件，“0041地块用于建设区域配套服务设施，不可分割销售，如需整体转让需征得昌平区政府同意”。

眼下，中海和未来科学城联合拿下0029，属于补仓行为。业内人士预测，在价格把控上，自然不会砸自家老盘的饭碗，因此价格上不会做到太低。

待朱辛庄0029地块项目入市后，对越秀星耀未来、星樾现房和中海寰宇未来剩余房源的去化，或将形成压力。

星耀未来规划建设17栋住宅楼，共978户，面积段76-132㎡。空间拓展方面，南向内嵌阳台+飘窗；北向部分有设备平台，部分顶退户型有露台赠送。

越秀星樾规划952套住宅，其中468套期房于2023年4月首开，主力72-109平米两居三居，开盘当天售罄，成交均价6.14万/平；

2024年12月底，星樾3#、4#楼现房拿证，共86套，面积段92-127平米三居四居，目前网签59套。其余400多套房源暂定于2025年分两批推售。

中海寰宇未来2024年3月底首开，共932套，主力97-118平米三居，145平米四居，截至目前完成网签574套，去化率61%，成交均价6.2万元/平。

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中海的老朋友——未来科学城，是昌平土拍的常客。短短不到四个月时间，它已经“兜底”了三次。

先是去年10月22日，越秀地产与未来科学城组成的联合体，以底价25.33亿元摘得昌平小沙河村地块，打造星耀未来项目。

而后，2024年北京最后一场土拍，中建智地+未来科学城联合体以21.143亿元摘得昌平北七家宗地，溢价率0.31%，楼面价约2.11万元/㎡，联手打造北京国贤府二期。

再到这次，未来科学城又跟中海再续前缘，在昌平朱辛庄牵起了小手。

虽然兜底的勇气可嘉，但未来科学城（全称“北京未来科学城发展集团有限公司”）身上的担子并不轻。

它成立于2009年8月，控股股东和实控人为昌平区国资委。2024年上半年，未来科学城录得近十年来的首次亏损，且净利润规模一直很小。

近三年来看，2021年、2022年、2023年和2024年中期，未来科学城实现营业收入29.64亿元、115.63亿元、62.65亿元、35.74亿元。

同期，该公司对应的净利润呈现下降趋势，分别为2653.95万元、577.18万元、191.76万元、-0.92亿元；对应的归母净利润分别为0.06亿元、1.24亿元、1.64亿元、-0.58亿元。

不断托底拿地，也使得公司现金流波动较大。

2024年上半年，未来科学城经营性现金流量净额为-32.45亿元，同比大降126.59%。而过去2021-2023年，该公司经营活动现金净流量分别为-73.31亿元、-31.69亿元、-34.44亿元。

截止去年6月底，未来科学城在手的现金及现金等价物余额从2023上半年的85.87亿元下降至60.38亿元。

为此，未来科学城与众多银行建立合作关系，截至2024年3月末，该公司在各家银行授信总额度为194.79亿元，其中未使用授信额度为110.64亿元。

此外，2024年8月28日，北京未来科学城昌融置业与北京农村商业天通苑支行开展业务合作，将公司持有的昌平区英才南一街15号院3号楼、4号楼、昌平区英才南二街15号院1号楼、2号楼、4号楼、6号楼抵押予该行。

未来科学城“兜底”背后，还有政府在默默支持。2021-2023年度，未来科学城收到的政府补助分别为331.86万元、7.36亿元和7.46亿元，主要为北京市及昌平区其他专项资金支持等。

未来科学城名下涉及地产开发业务的子公司包括北京未来科学城置业（简称“置业公司”），北京未来科学城置地、北京未来科学城昌信置业、北京未来科学城置汇建设等。

但子公司的财务数据也不是很乐观，例如2023年，置业公司实现经营收入4.73亿元，净利润-5.54亿元。

去年，未来科学城还丧失了一头“利润奶牛”。2024年11月，置业公司持有北京未来科学城昌泰置业(简称“昌泰置业”)100%的股权无偿划转至昌平区国资委。

昌泰公司2023年总资产、净资产、营业收入及净利润分别占该公司合并口径的10.50%、8.57%、0.003%及431.35%，属于未来科学城重要子公司，划转后对发行人总资产、净资产规模及盈利能力将造成一定程度缩减。

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未来科学城一把手、董事长为邱勇，1974年出生，本科学历。

他曾任昌平北七家镇北亚集团科员;北亚集团外联部经理、北京宏翔鸿房地产筹建处主任;北亚集团新农伟业公司经理;北亚集团总经理助理;北京亚宏房地产总经理(其间:2005.11-2008.02兼任北京赛博房地产总经理);北京市昌平区北七家镇宏翔鸿企业孵化基地管理委员会副主任(其间:2008.03-2008.09挂职任北京奥组委铁人三项场馆人事副经理);北京振邦承基开发建设副总经理。

邱勇的搭档杨国浦，比他大四岁，目前任未来科学城总经理。

杨国浦的职业生涯颇为励志，他是从一名普通建筑师，一步步坐上这家昌平国企总经理的位置。

他最初曾任北京中科建筑研究设计所建筑师，之后跳槽到北京大象空间建筑设计，担任经理。杨国浦的职业转折是从设计公司到地产公司，他担任北京紫光高科置业总经理。

随后，他还担任了北京通州商务园开发建设总经理(其间，兼任金融街(北京)商务园置业董事);北京金信微通科技总经理;北京宋庄投资发展总经理。

目前，杨国浦仍持有紫光高科置业20%股权。

杨国浦左膀右臂是两位女将——何欣和周月莉，均为未来科学城副总经理。

其中，何欣45岁，本科学历，她曾任北京市土地整理储备中心职员，北京市土地整理储备中心项目开发三部职员、业务主管，北京市土地整理储备中心项目开发三部副部长，北京市土地整理储备中心开发管理部副部长。

离奇的是，票据募集说明书中却没有公开另一位副总周月莉的履历。但她很年轻，40岁就坐到了未来科学城副总位置，大有可为。

眼下，未来科学城领导班子，还要面对昌平土地供应大放量。

近日，昌平区2025年住宅拟供地清单出炉，主要包括8宗涉宅地块，总用地规模52.22万平方米，规划面积达到122.7万平方米。

除朱辛庄地块外，还包括生命科学园、马池口村、昌平新城东区、东小口、北七家歇甲庄等地块。