文/乐居财经 严明会‍‍‍

远在河南的刘喜涛，在朋友圈和微信群看到前同事们狂刷大红海报，庆贺保利北京 金茂北京以87亿拿下朝阳三间房打包地块，他心里自然欣喜。

保利北京于他而言，是一段美好的试炼场。在这里三年时间，刘喜涛兼顾拿地营销，带着保利北京冲进京城房企排行榜第四。

但眼看距离第三仅有一步之遥，他却换了战场。

新的一年，刘喜涛桌上换成了一大摞保利地产河南的文件材料。他上任保利发展河南公司总经理，已经个把月了。

这次调任，刘喜涛或是为了驰援河南公司。河南市场作为行业最艰难的区域之一，保利发展河南公司排名第四，销售额42.05亿元，还不如北京公司拿一块地的钱。

但另一头，保利发展北京公司却迟迟没等来新帅。在工商登记上，刘喜涛仍是保利（北京）房地产开发有限公司经理。

按理说，区域总经理卸任，副总经理最有可能顶上来。但在保利北京，或许并不是副职转正那么简单。

2017年初，刘喜涛前任、保利地产北京公司前总经理李晶被调回集团总部。很长一段时间里，北京公司都由副总经理代理总经理职务。

2022年8月，刘喜涛以保利北京公司总经理身份，第一次参加公开活动。那时，他已经进京了一段时间。

目前地产圈传闻最多的是，刘喜涛被调离后，接棒北京公司总经理一职的高管有可能会来自山西。但也有保利高层表示，集团尚未确定接任者。

在地产圈，刘喜涛十分神秘低调，最早貌似在张家口的项目待过，后来去了保利发展的战略中心。他公开露面的次数也屈指可数，是个务实派，抓工作很细。

他在保利北京的最后一张成绩单是，带领团队在2024年取得236.9亿元销售额，排名京城房企第4位。前三位分别为中海地产、华润置地、北京城建。

保利发展距离第三的差距只有——8000万。

去年，刘喜涛的拿地风格由攻变守。

2023年，保利发展在北京斥资102亿拿地5宗，数量仅次于中海。2024年，保利发展在北京才拿了一个地块，它联合北京建工地产在7月25日摘得海淀地块，总价89.01亿元，打造嘉华天珺项目。

这个项目命途多舛，中途被“神秘人”投诉消防问题，使得保利不得不重新修改设计方案，走报规流程。

而后，又经历公司“主心骨”刘喜涛的离任，它需适应新领导的营销风格。目前，嘉华天珺网签78套房源，收金6.7亿。

很多人以为，保利会凭借嘉华天珺，在海淀打一个漂亮仗。但殊不知，海淀土地供应迎来了“大放水”，后面永丰南、功德寺、树村项目已马不停蹄赶来。

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如果要给刘喜涛点评一下2024年在京的政绩，保利朝央和煦、保利天汇必须入榜。

拿地一年多时间，保利朝央和煦关住宅网签金额超42亿元，已远超28.75亿元的拿地金额。

在这个楼盘上，保利发展赚得盆满钵满的同时，另外两位股东——中信信托和成通京置业也沾光了。

虽说它们是保利发展在北京的金主，但也会吞噬开发商的利润。

刘喜涛是一个喜欢用杠杆的聪明人，采取多元化的操盘逻辑，找合作方，找资金方。

再如，保利天汇项目，一开始实际由保利联合合作方拿下。拿地后不久，京投发展就宣布退出了地块合作。为了缓解开发压力，项目又找来一位新金主——中信信托，投资金额84000万元，持股比例14%。

保利天汇分南区和北区。其中，天汇佳苑（南区）已签约465套，成交均价80583.76元/㎡，成交额超44亿元；天新和苑（北区）已签约270套，成交均价82878.76元/㎡，成交额超28亿元。

虽然战绩斐然，但保利天汇却卷入了退房风波。

晓瑾（化名）购买了保利天汇12号楼2单元某房子，并已完成草签。他去项目实地考察后，发现一些问题想要退房，“一天三四十架飞机，从地块正上方过，保利的销售介绍时候没有告知，属于隐瞒不利因素。”

“当初，买房时销售说草签退房没有违约金，以此诱导我们交钱签合同，并且合同没有返还，只有开发商有合同，结果现在收取2%违约金。”为此，他向相关部门反馈了该情况。

区房管局回复他：关于未返还合同原件的问题，我局已要求开发企业进行整改；关于反映退房退款问题，该问题属于合同约定事项，我局已协调开发企业与您协商处理，如双方协商未果，建议通过司法途径解决。

此外，小景（化名）也加入了退房大军。据了解，他与开发商签订了《商品房买卖合同》，并已支付首付款247万元，后续想要退款。开发商表示，需按照合同扣除20万元违约金，双方就支付违约金问题产生纠纷。

保利北京公司除了面临退房风波，朝阳另一个项目——和光煦境还卷入降价争议。

和光煦境期房2023年4月开盘，共310套房源，主推88-129㎡三居，网签均价83517.33元/㎡；2024年9月末，96套现房入市，面积段104-127㎡，现房均价74938.94元/㎡。

乍眼一看，现房的确比期房便宜不少，这也引来不少和光煦境期房业主的不满。

在社交平台上，有和光煦境的期房业主表示血亏100多万，“当时购买指导价为85000元，销售以及合约以及住建委备案根据房屋售价承诺书，在指导价85000元正负不得超于8%。现如今现房96套已经认筹准备开售，定价在7.3-7.6(还不是底层或顶层的特价房)，已经严重违约。”

此外，该开发企业因未严格履行购房资格审核材料核查义务，被购房者投诉遭遇销售骗购，后续区房管局责令其立即整改。

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对刘喜涛来说，保利发展北京项目之间的去化也存在着巨大差异。有的项目开门红，有的项目甚至去化成谜。

位于北京顺义的保利颐璟和煦于去年4月首次开盘，尽管神户型 黑科技，得房率超过105%，但销售进展仍难言乐观。

去年上半年，由于相关收入与成本尚未结转，颐璟和煦项目公司营业收入为零，净利润-790.41万元。

颐璟和煦在去年4月和6月两次取证，入市房源共927套。目前已签约279套，网签率30%，成交额13.65亿元。

由于该项目处在北京近郊板块，项目销售受市场波动影响大，且项目所在地的商品房库存量较大，销售竞争激烈，销售费用预留高，导致该项目的销售净利率仅为4.6%。

还有保利北京项目，取证一年多时间，去化刚过一半。2023年9月27日取证的璟山和煦项目，共推出798套，目前网签405套。

最令刘喜涛头疼的项目，或许是大兴的熙悦新语。

相较于海淀嘉华天珺铺天盖地的宣传推广，保利在大兴魏善庄的熙悦新语则显得十分落寞。

熙悦新语比嘉华天珺更早取得预售证，但至今没有网签信息披露。

该项目建筑面积302824.49平方米，其中住宅建筑面积 209359.93平方米，共分2期开发建设。

熙悦新语的项目公司为北京碧和信泰置业，由保利发展和首开股份各持股50%，经理为童昕光。

去年3月，碧和信泰置业由于未按照规划许可内容进行建设，增加2处地库出入口（人防出入口）共75.53平方米的违法建设，被北京市规划和自然资源委员会大兴分局罚款12466.72元。

碧和信泰置业还因为尚欠255873.2元检测费用未付，经北京华检兴航检验检测有限公司（简称“华检公司”）多次催要，它仍以各种理由搪塞，最终被检查公司告上法庭。

华检公司爆料，自2019年下半年起，碧和信泰公司承建的住宅楼陆续停工，且前期出售的房屋碧和信泰公司也与购房者解除了合同，将购房款退还给购房者。

最终法院判决，碧和信泰置业支付北京华检兴航检验检测有限公司检测费255873.2元。

保利北京在大兴的另一个项目——和锦诚园，则遭遇业主的投诉。

该业主称，开发商虚假宣传，小区园林、地下车库严重减配、地漏偏心断层、每扇玻璃多处划痕，且下沉庭院未按照实物沙盘施工。当时和锦诚园的宣传与销售都表示下沉庭院是做会所，为业主服务，同时也会对外开放经营，营业时业主会享受相应的福利，现在开发商未经业主同意已将下沉庭院出售，损害了业主的权益。

眼下，刘喜涛跑到河南，谁来收拾保利北京某些项目去化不畅、交付口碑不佳的摊子？压力给到了下一任总经理。

对于保利北京而言，如何在失去主心骨后维持增长动能，也将考验企业的制度韧性与战略定力。