乐居财经 徐迪 2月14日，绿城+越秀在海淀功德寺的新盘“和樾玉鳴”户型图正式发布。

面积段139/175/212/253㎡，全四居大平层，指导价10.5万元/㎡，预计本周六开放售楼处。

照理说大房子怎么设计都有理，但和樾玉鳴这几张户型图确实有点非主流。

1、139起步户型，进门是餐厅，面积约等于北边两个卧室大。一开门迎面一个大饭桌，烟火人间的感觉，140平大房子做得这么接地气也很难得了。

没有家政间，搞了个鸡肋的储物室，大概是没做上下水，洗衣机只好塞进原本就不富裕的公卫里。

厨房北边有个设备平台，看户型图很像阳台，隔着洗菜盆怎么过去是个问题，应该真的是个名副其实的设备平台。

2、175户型就合理得多，厨房隔壁做了家政间，功能区划分明确，动线也贴合日常使用场景；

主卫还做了双台盆，又大气又方便；南北两个卧室都有转角大窗，看着很舒服。

3、212户型有点分裂：

看西半边，简直是工作狂的心水之家，主卧带书房，北次卧隔壁还有个等面积的书房，夫妇二人全居家办公互不打扰，甚至可以一部门员工整家里开会；

东边的次卧又到了全职主妇的舒适区，有着不输于主卧的衣帽间，独立卫生间，中西双厨，同时开两桌就餐都宽绰的。

4、253户型，四套间设计，南北通透的主卧，双开门设计，壕感十足。双手一推，迈步直扎进衣帽间，主卧这个衣帽间啊，也是双开门的，比隔壁次卧面积都大，但设计师仍担心主人衣服放不下，又在房门后边打了个储物间。

就给人一种，这么大房子不多做几个隔断，显得太空落的感觉，就连主卫的马桶也是独门独院的……

粗略数了下，不算衣柜，这个户型有15道门，也就是对应了15个大小不等的房间。幸好厨房做了开放式的。

和樾玉鳴位于海淀区西北旺镇功德寺001地块，2024年11月5日，绿城中国以51.75亿元触顶价摇号摘得，将与越秀地产联合开发。

规划总建面11.22万㎡，其中地上建面7.28㎡平方米，地下约3.93万。拟建13栋6-10层洋房。

项目从拿地起就被给予了太高期待，希望它能带领区域新盘在产品力上有一个较大的突破。从这版平面图来看，架空层、阳台都没出现。

在公示的平面图上，可以看到住宅楼明显的坡屋顶设计，但没有标出屋脊高度，也没看到天窗的标识。建设单位在反馈意见中明确，项目住宅楼栋均采用坡屋顶设计，屋顶坡度小于30°。

这个角度挑高有限，以10层总高30米来计算，顶层即使有阁楼，也不会超过1米5。

除了1#、2#、7#和10#这4栋，其余9栋楼南侧都做了大量窗井。

开发商也确认了，项目没有设计下跃形式，部分一层房源带地下室。规划为丙二类储藏室功能，但日常为人员使用时，地下室和半地室应满足安全、卫生及节能的要求，所以设置了窗井进行采光。

部分楼间距过窄，多数楼栋东西距离都不足10米，1#和2#之间、11#和12#之间，相距仅有4.16米。

部分山墙为防火墙，无门、窗、洞口，不涉及居室直接视线对视；

但仍有几楼栋卫生间与居室窗户相对，为了杜绝对视问题，卫生间窗户选择非贴膜磨砂玻璃悬窗。建设单位表示，后期物业管理中会加强管理禁止私自更换为透明玻璃外窗的行为。

整体来看，产品上没有太大惊喜，但是，对比刚拍出的朱房地块9.5万/平的楼板价，功德寺项目10.5万/平的销售指导价，预计不会有太大去化难题。

学区问题，根据之前的规划，功德寺地块属于上地街道树村地区的0702街区。

众所周知，上地是派位最好的学区没有之一，包括排名海淀前十的“牛小”上地实验小学、清华附中上地学校，另有一所由北京市101中学承办的12年一贯制学校目前在规划中。

但功德寺能否被划入上地学区？官方的回复是：目前还不确定功德寺新房的学区归属。

据悉，上地实验小学目前的学位已饱和，即使是树村校区也更优先当地回迁房，有学位时，才能保证商品房小区部分入学。

因而功德寺项目大概率会被划到东南侧新建的101学校。

该校由北京市一零一中学承办并参与学校建设，其中十二年制学校规划建设72个班，幼儿园则规划9个班，计划于2028年秋季开学前交付使用。