广东重启土地收储，全国闲置土地收购规模或超万亿-乐居财经

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 乐居财经徐迪 4.7w阅读 2025-02-12 21:13

春节过后，广东省多地先后发布了专项债收购闲置土地的公示，率先打响土地收储重启“第一枪”。

当期收储项目存在哪些特征？全国范围内闲置土地收购预计会有多大规模？时隔五年，“土储专项债”再度重启蕴含了哪些战略意义，对2025年土地和房地产市场又将产生哪些影响？

中国银河宏观研报分析如下：

目前“土储专项债”的规模和特征：拟收购规模占24年土地成交总价24%-84%之间，拟收储土地90%以上为地方国企持有，平均折价率88%。

根据地方政府网站信息显示，目前已有珠海、中山、潮州、茂名、惠州五地发布拟收储公告，涉及土地共32宗，合计土地收购面积142公顷、收购总价格147.5亿元，拟收购闲置土地的拿地时间集中在2020年至2023年期间。

从广东地区收储特征来看，目前收购的闲置土地中约91%的土地归属为当地国有企业，平均土地收购折价率约为88%，且有多宗土地按当前拍卖原价收购，拟收购土地的原用途以住宅为主。

从本轮各地土地收储规模来看总体较为客观，珠海、惠州、潮州、中山、茂名拟收购土地总价分别占2024年全年土地成交总价款的84%、54%、46%、31%、24%。

从目前数据来看，与去年商品房收储政策的实际执行力度有所不同，闲置土地收购规模和收购价格均略超市场预期。中国银河认为主要因素是，相对于直接收购存量商品房，地方政府更倾向于土地收购。

一则是土地用途更加灵活多样，收购后可用于新的城市规划和产业发展，且地方政府过去较为熟悉土地拍卖而缺少住宅管理经验；

二则是并非所有地区都有保障房需求，三四线城市住宅价格较低、供给较为充足，直接大规模收购住宅或将形成闲置资产。

此外，广州地区首批收储土地项目中亦涉及到民营企业，我们认为未来不排除经济大省通过闲置土地或存量商品房专项债收购方式，对系统重要性房地产企业提供流动性支持，以降低房地产行业风险、提振市场预期。

全国闲置土地收购规模或超万亿，短期控制供给长期拉动投资。闲置土地收购对经济存在缓解现金流和带动新增投资的两方面影响。

据中国银河测算，目前全国合计尚未开工的住宅与商服土地面积或在5.76亿方左右，合计土地价值约为3.5万亿元左右，假设未来按照平均80%折价收购和50%收购量计算，对应闲置土地收购所需的资金规模应在1.4万亿左右，大幅改善城投和房企现金流。

其次，闲置收购短期目的是控制土地供给、促进房价企稳、改善现金流，长期仍需用于投资，按照过去土地占房地产开发投资成本计算，未来闲置土地回收再利用有望在未来带动1万亿元新增房地产或基建投资。

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