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京玺的内忧外患，兄弟背刺、股东撤退
原创
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乐居财经
徐迪
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2025-02-12 15:10
乐居财经 徐迪 2025年的大兴土拍，静悄悄开局。
2024年，大兴累计完成5幅地块出让，上半年的两幅已取证预售，分别为亦庄新城的北京润府和御璟星城元启；
而下半年出让的3幅地块均由大兴本地城投公司托底，拿地至今尚无进一步动作。
2025年1月27日，DX00-0302-0021、0022地块底价成交，北京大兴发展集地开发有限公司出资23.2亿元，折合楼面价1.99万元/㎡。
地块往南不到2公里，是2024年7月开盘的京玺。
两个项目都有大兴国资背景，够得上表兄弟。
大兴发展集地由大兴发展集地由大兴发展和万兴建筑集团分别持股51%、49%。其中，大兴发展背后是大兴国资委全资持股。
京玺的开发主体北京诺德兴泰置业有限公司则由中铁置业和兴创置地分别持股65%和35%，其中，兴创置地也是大兴发展旗下全资子公司。
2023年12月6日，中铁置业+兴创置地以19亿竞得京玺所在的大兴黄村镇0208-6021地块，楼面价2.71万元/㎡。
项目占地2.7公顷，地上建筑规模约7万㎡，容积率2.6，控高60米。规划由12栋9-18F洋房+小高层，共712套住宅。
项目于2024年8月18日开盘，指导价5.9万/㎡，主力户型为建面79㎡-120㎡的二至四居。截至2月12日，网签142套，成交均价4.58万元/㎡。
半年去化不到20%，成交价仅为指导价的77折，可谓“量价双杀”。
随着大兴发展集地新地块的入市，京玺的局面恐更加被动。要知道，新地块不但位置上更靠近环线，拿地成本也更有优势，京玺楼面地价2.71万/㎡，比大兴发展集地项目足足高出36%。
还有一个信息值得关注，京玺的项目公司北京诺德兴泰置业作为出质人，2024年3月29日登记了两笔股权质押，质权人是首开股份和住总房地产，出质数额均为23750万元，也就是项目公司25%的股权。
项目公司股权转让前，通过质押方式锁定转让份额，是比较常见的操作方式。由此推测，京玺项目未来的权益比例将是：中铁32.5%，首开25%，住总25%，兴创17.5%。
但截至目前，首开股份质权信息已显示为“无效”；而住总房地产的股份仍未进行工商登记变更。
两家企业是否已决定撤资，暂不得而知。
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