文/乐居财经  严明会‍‍‍

“颐海澐颂样板间马上要开放了”，这句话在很多购房人心中，如同“狼来了”。他们从一月等到二月，现在销售又说样板间最早二月底或三月开放。

眼见为实，在海淀人看来颇为重要。颐海澐颂却因为还没开放样板间，在春节劝退了不少人，他们跑去永丰北看保利新盘。

比海开控股晚拿地一个多月的的保利建工嘉华天珺，年前就开盘了。目前网签68套房源，收金5.88亿。

而海开还在磨磨蹭蹭，颐海澐颂再拖拉下去，功德寺双子和樾望雲、和樾玉鳴都要入市了。

网传，颐海澐颂样板间现在还没有修好，董事长亲自检查样板间之后，提出了升级优化的方案。但在业内人士看来，“美其名曰精益求精，其实就是操盘的失误。”

去年底，颐海澐颂项目公司的一把手悄悄换人了。12月11日，海开颐和房地产的法人兼经理，由牛卫华变更为叶星。

叶星曾是融创香山壹號院设计总监，北京融创学府壹号院项目总经理。

学府壹号院是新型共有产权商品房，2021年10月开盘，900套房源，主力面积段为154-275㎡四居五居，到2022年6月就基本售罄，销售指导价11.2万/㎡。

当时，为了买到一套学府壹号院的房子，身价不菲的业主们想尽办法疏通关系，只为了能顺利选上一套房。

但后来，这些业主陆续发现的学府壹号院存在的质量和减配问题。以至于不少业主得知叶星“空降”海开后开始抱怨，“上个盘的问题还没有解决，（叶星）拍屁股走人，害惨900户业主。”

牛卫华则不同，他是海开老人，有过不少地产项目的操盘经验，在海淀永丰北还负责过栖海澐颂项目。

栖海澐颂也无能幸免，被不少业主反馈，宣传中的外立面，实际建成却与“回迁房”无异，且随意取消水系。

或许正是因为换帅，导致颐海澐颂的进度有所拖延。

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在京城地产圈，项目临阵换帅并不多见。海开为何在颐海澐颂即将入市前，偷偷换掉项目经理？这一操作，或许只有马光华心里最为清楚。

年前，马光华作为唯一企业代表，陪同海淀区领导检查区属国企安全生产工作。他本人在多家海淀区属国企历练过，的确是个合适的人选。

早前，马光华曾在海融达分管多个工作，任职副总经理，推动薪酬改革和组织架构调整等多项业务。跟他共事过的同事评价他：头脑灵活、勇于创新、乐于奉献。

海融达也是海淀国资企业，它的前身为海淀区城市基础设施建设项目管理中心，主要承担海淀区区级投资的道路、园林绿化、水务工程等基础设施建设任务。

2019年4月，马光华离开海融达，与海开正式结缘，他被聘任为北京海开房地产集团有限责任公司总经理。

正所谓，新官上任三把火。马光华上任三个月后开始“动刀”海开，他提名，解聘时任海开房地产副总经理的胡德军。

在海开的晋升之路，马光华如同坐火箭般迅速。2021年，马光华升任为北京海开控股（集团）股份有限公司总经理，周有建任董事长。

周有建仅在董事长位置上，坐了两年多时间，就于2023年底被离奇免职。紧接着3个月后，马光华接过董事长交接棒，成为海开控股一把手。

02

颐海澐颂，也是马光华上位后的第一作品，在他心中的意义不言而喻。

只不过卖房速度，真的太磨蹭了。再拖延下去，跟功德寺两个项目“撞车”了。

眼下，功德寺项目不仅规划设计图出炉，户型剧透也满天飞。东地块，绿城和越秀，和樾玉鳴；西地块，越秀和华润，和樾望雲。

在产品定位上，功德寺没有做大豪宅，而是选择做流速产品，中等户型，刚改和中端改善为主，传闻139平、175平是其主力户型。

这样一来，就要和颐海澐颂大户型进行正面较量。

但明眼人都看的出来，它们不在一个量级。预算许可的情况下，不管是区位还是操盘方背景，功德寺项目的优势都更加明显。

功德寺项目位置得天独厚，左手握着产业资源，右手握着教育资源。仅一街之隔，是中关村软件园。

而且没拍地之前，海淀政府就给了一个“牛校”。功德寺地块东侧，预计2026年开工新建12年制学校，该地块拟由北京市一零一中学承办该教育组团项目，并参与学校建设。

再往南走500米，就是上地实验小学树村校区。而且附近100米还有一个幼儿园，15年的教育资源一下子就齐了，海淀妈妈再也不用为选学校而发愁。

“本来等永丰南，现在可以等功德寺。”一位海淀购房者在社交平台上说到。

这不是海开控股董事长马光华愿意看到的局面。但是没办法，撞了就是撞了，项目总叶星硬着头皮也要上。

03

后有功德寺虎视眈眈，前有保利已开始行动。

去年6月，海开控股单枪匹马以79.17亿元拿下永丰南地块，溢价率1.5%。短短16天后，项目公司北京海开颐和房地产开发有限责任公司成立，注册资本5000万元。

永丰北的嘉华天珺在去年7月底拿地，虽然中途被“神秘人”投诉消防问题，使得保利不得不重新修改设计方案，走报规流程，但保利还是领先海开一大步。

永丰南其实比永丰北“包袱”多，它还自持社区商业综合体，不太可能做到太低价格。

还有人关心，商场盖好后，到底是谁运营？如果无法引入第三方，海开是否有足够的能力？

永丰南给外界的感觉更像是“理工男”，少了点浪漫，板块内更多的是产业园区，只有零星住宅，也没有啥拿得出手的成熟配套。

以颐海云颂为例，它的西侧，是中关村永丰产业基地·芯域项目，同样也是由海开控股开发建设。附近还有邻用友产业园、航天电子技术研究院、中关村集成电路设计园等，产业氛围浓郁。

商业氛围主打一个“借”字，颐海云颂业主如果想要去大一点的商场，得到距离约3公里的西北旺万象汇。

永丰北则烟火气十足，是成熟的居住板块。海淀大悦城距离嘉华天珺就200米。未来，项目北边的故宫北院，也将成为海淀人民周末放松的好去处。

04

挑选楼盘，地块条件中的容积率和限高也很重要，它决定了小区的舒适度。

嘉华天珺东地块的容积率2.0，西地块的容积率1.7，限高36米（局部45米）。除了东区最东侧3栋是14/15层小高层，其他全是洋房。洋房只有一梯，它的得房率会更高。

颐海澐颂的容积率2.2，限高45米，得房率75-84%。南区两梯两户，注定了得房率高不了。

简单算一笔账，嘉华天珺88平的按84%得房率计算，套内73.9平；永丰南97平的按77%得房率计算，套内74.6平。套内面积基本一样，永丰南贵了9平的钱。单价按9万算，得多花81万。

其次，买房人选房看的是户型的设计与空间感。

S先生原本非常坚定要买永丰南，但看了颐海澐颂户型图，他决定放弃了。

“我本来想的是，海开比保利单价高5000元以内我都能接受，还是优先永丰南，因为我实在太需要地铁。但户型这么差，属实让我动摇了。”

放弃颐海澐颂，S先生去更北边看了保利嘉华天珺，“户型和产品没得说，134平都能做四叶草带三个卫生间，还不显得很局促。”

没有对比就没有伤害。虽然都知道海淀没啥黑科技，玩不出花样，但颐海澐颂面对保利这个劲敌，有些轻敌了。

根据规划，颐海澐颂拟建15栋住宅楼，752套房源，设计12个户型，创造了北京楼市单盘户型品种之最。

但面积段丰富，也让开发商设计难度加大。为了硬凑户型方正，海开硬是拉上核心筒，掩盖自己户型缺角的事实。

其中，97-124平三居/四居的小户型，主要集中在南侧地块；137平-171平的大户型则集中在北侧地块。

97平三居是颐海澐颂最小的户型，位于南区3#/4#，各有半个单元，总共29套。缺点在于，两个卫生间过小，而且都是暗卫；不仅缺角还是两面宽户型，仅有客厅和主卧朝南，得房率估计在77%上下。

嘉华天珺同样面积段，99平三居却能做到南向三面宽设计，得房率在82%左右，南北通透且紧凑，浪费面积不多，还有家政间。

嘉华天珺99平的三居套数将近600套，占总套数比超四成。保利这招也很聪明，用小户型提前跑量去化。

海淀购房者个个都是福尔摩斯，一眼就发现颐海澐颂117平户型很眼熟，它直接抄了永丰北中海富华里116平户型。

富华里餐厅有3.9米宽，海开照搬过来。但颐海澐颂3.1米宽的餐厅，却显得很别扭，放了桌椅后各种碍事挡道。

海开也不敢明目张胆100%“抄作业”，也做了一些创新，比如主卧有270度转角窗。

还有124㎡四居，不是四叶草，客卫、北向卧室的位置蛮尴尬。要通过客卫才能进到北面卧室，缺乏隐私。‍

如果说，小户型让海开不能“大展拳脚”，颐海澐颂的大户型也被购房者一顿吐槽。

137㎡四居也不是四叶草布局，厨房结构不规则。

还有颐海澐颂148平四居，厨房竟然是一个细长条状，宽才2.45米，再扣除操作台的面积，根本容纳不了多人同时在厨房。这让海淀妈妈怎么享受做饭的乐趣？另外，该户型次卧套房的结构所限，导致次卧开门位置不太理想，影响了客厅电视背景墙。

颐海澐颂还有一个奇怪的设计，10层以下是一梯两户，10层以上是两梯两户。导致小面积户型都是两梯两户，大面积反倒变成了一梯两户。

对于大户型来说，少了些许尊贵感。对于小面积段而言，两梯两户降低得房率的同时，并没有换来私家电梯厅的尊贵感，依然是纯公共电梯厅，有点尴尬。

颐海澐颂的设计公司为北京大象建筑设计，中标报价2198万元。该设计公司跟圆明天颂是同一家。

如若说，圆明天颂纯大户型看不出海开功力，而颐海澐颂一眼就能看出海开在设计上的缺陷。

前狼后虎，马光华从融创挖来的大将，真的能带领颐海澐颂在海淀突围成功吗？