文/乐居财经  严明会

去年10月底，保利发展以59亿元的价格，包揽拿下广州海珠区琶洲南三宗宅地。

拿地主体，是广东保利城市发展有限公司（以下简称“广东保利发展”）。

这三宗地块，总建面约13.8万平方米，容积率均为2.5，成交楼面价在4.3万/平左右（未扣除配建）。

由于紧邻在一起，三地块也被外界形象地称为“琶洲南三兄弟”。

其中，琶洲南区AH090402号地块宗地面积32965平方米，AH090403地块面积17283平方米，AH090404地块面积16348平方米。

2024年，保利发展在广州的土拍市场大展身手。据相关机构统计数据，其以254亿元的拿地金额，排在该城市的首位。

并且，所拿地块主要集中在“珠金琶”核心板块。除了琶洲南地块，保利发展还先后拿下天河金融城西区的原南方面粉厂地块及原绢麻厂地块。

这些地块，均因其核心的区位备受关注。

琶洲南地块，虽然位置、周边配套相比上述两宗地块稍弱，但也在迅速推进。

近日，琶洲南区AH090402、AH090403、AH090404地块建设项目建筑工程设计方案获批后公布。

三宗地块将打造20栋16层-32层的高层住宅，地块建筑呈北高南低排列。

当中，02地块（也叫A地块）打造A1#-A3#、A5#-A11#共10栋高层住宅，17层到32层， A4#则为正门的裙房门楼。

03地块（也叫B地块）打造B1#-B3#、B5#-B7#共6栋高层住宅楼，17层到32层。

04地块（也叫C地块）打造C1#-C3#、C5#共4栋住宅楼，层高为16层-17层，当中C1#又分为两个单元楼。

另外，04地块最南端还打造3层幼儿园，为C6#。

这一点跟三个地块一开始的规划有所调整。根据去年的出让信息，幼儿园被要求在02地块建设。

当时，02地块的出让文件这样显示：“竞得人须按规划要求建设规划条件中的幼儿园，验收合格后无偿移交给广州市海珠区人民政府指定部门。”

要知道，02地块是三块地中综合素质最好的，面积也更大，将幼儿园移到04地块，开发商可以更好地利用02地块，打造出更好的产品。

这三宗地连片开发，中间被一条“人”字形街区连接，产品跟此前市场预测的无异，定位改善。

根据总平图，项目大概率为2T2户，全户型正南向设计，还有南北对流双阳台。整体北高南低的楼栋布局，保证高层视野和南向采光的同时，也让整个小区更具层次和空间美感。

无论从地块面积看，还是从设施配套、园林绿化面积看，02地块无疑是项目最具优势的地块。该地块的主出入口设在东面，规划的商业、公建配套相比另外两地块都更多。

03、04地块的主出入口分别在南侧和北侧，中间只隔了一条路，相互对望。

作为定位改善的产品，总平图披露了项目设计上的几个亮点：

1、小区A地块，在正门中央打造了一处地下庭院。这种下沉庭院的设计，近年来成为改善产品的标配。

2、A、B、C三个地块的小区内部，均设计了风雨连廊，用以连接不同的楼栋。当中，A地块的风雨连廊最多，面积也更大。

3、此外，A地块的西边，B、C地块的东边还打造了景观构架镂空，提升了整个小区的园林景观层次与美感。

此前，据部分自媒体传出的消息，保利琶洲南项目合计将提供900多套房源。项目为“天字系”产品，案名传为保利天奕。

项目首推区为02地块（A地块），280多套，有三个面积段，为约120/140/190平方米的四房，预计今年3、4月入市。

保利琶洲南项目的最大优势，无疑是地段，其位于琶洲南TOD东侧，现状是大围公园，北边是黄埔涌对望广交会展馆，南边是新滘路，西边是赤沙旧改，东边是科韵路。

目前，琶洲西区开发趋于饱和，会展区基本开发完毕，东区又面临较大的土地权属问题，南区自然而然成为了利好外溢和承接的首站。保利琶洲南项目的优势，也在于此。

不过，琶洲南与琶洲南TOD不同，保利琶洲南地块虽然地处泛琶洲的区位，但附近都是尚未开发的“生地”，附近是村庄，道路也尚未完善，更别说学校商业。

周边配套的兑现，需要一定时日。据悉，项目周边的教育、交通、商业配套已陆续施工，其连接琶洲南区与琶洲会展中心的临时便桥、学校用地，以及赤沙输变电迁改工程已开工。

价格方面，目前，项目附近缺乏可参考的对象。其西边的琶洲南TOD，贝壳找房显示，均价为13万/平方米，品越华府住宅均价14万/平方米。

此前据部分自媒体预测，项目首批产品预计价格在7.5-8.5万/平方米，190平面积段的户型产品预计能到9-10万/平方米。