乐居财经 徐迪 1月27日，北京规自委丰台分局通告槐房村和新宫村旧村改造项目NY-030（南区）-01地块项目规划设计方案公示反馈意见采信情况。

该地块案名为建发金茂·观宸，是建发房产与金茂在北京的合作首秀，拟打造建发在京的首个“风雅宋韵”系列产品。 

项目规划设计方案于2024年12月27日至2025年1月7日期间进行网上及现场公示，共收到2份公众反馈意见，涉及5类意见。

一、公众反馈意见：关于本次公示项目11号楼屋顶轮廓线出建设用地红线以及实施安全保障问题。

建设单位意见：根据《北京市地区建设工程规划设计通则》（2003版）“2.3.2退让规划道路红线距离”“允许突入道路红线的建筑突出物：在人行道地面上空，5米以上允许突出雨棚、挑檐，突出宽度不应大于人行道宽减1米，并不应大于3米”。本项目南侧规划范家庄北路道路为城市支路，根据范家庄北路已取得的《建设工程规划许可证》（2010规（丰）建市政字0081号），道路红线宽度为30米，两侧人行步道各宽4.5米。

本项目设计方案11号楼屋顶挑檐在人行道地面上空5米以上，突出道路红线宽度1.17米，满足规范要求，同时在对应围墙位置上方增加防护铁网。

未来施工我司将严格按照施工相关标准及规范执行，拟对11号楼坠落半径范围内搭设安全通道，并在屋面挑檐施工时，设置安全警戒区，配备专职安全生产管理人员现场警戒与监督。我司已承诺，施工过程以及建成后将严格做好相关安全防护工作。

我局意见：根据建设单位及设计单位提供的设计图纸及相关规范，采信双方意见。

二、公众反馈意见：关于本次公示项目消防高度和建筑高度的区别问题。

建设单位意见：关于消防高度，根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2014（2018年版），平屋面（包括有女儿墙的平屋面）建筑高度应为建筑室外设计地面至其屋面面层的高度；关于建筑高度，根据《北京地区建设工程规划设计通则》（2003版），平屋面建筑高度一般指建筑物室外地面到建筑女儿墙的高度。

我局意见：根据建设单位及设计单位提供的设计图纸及相关规范，采信建设单位意见。

三、公众反馈意见：关于本次公示项目架空层高度是否包含在建筑高度和消防高度、架空层面积是否计入地块建筑规模问题。

建设单位意见：根据2024年11月市规划自然资源委印发的《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》，“2.4.7 鼓励在住宅首层设置视线通透、空间开敞的架空层，探索结合北方气候特点局部设置适宜的围护设施，打造室内外融合的共享绿色公共空间。架空层作为居民公共活动、交往空间使用，不得作为停车或车行交通空间使用，建筑面积结合规划方案合理确定，不计入地块容积率 ”。

本项目设计方案中架空层高度计入建筑高度和消防高度，架空层建筑面积不计入地块容积率。

我局意见：根据建设单位及设计单位提供的设计图纸及相关规范，采信双方意见。

四、公众反馈意见：关于本次公示项目地下层数、停车位等公示信息问题。

建设单位意见：本次公示项目建筑层数地下2层（最低）；停车位根据《北京市居住公共服务设施配置指标》（京政发〔2015〕7号）以及《北京市交通委委员会关于丰台区槐房村和新宫村旧村改造项目NY-030地块交通影响评价审查意见的函》（京交函〔2024〕1065号）进行配置，规划机动车停车位共582辆，非机动车停车位974辆，具体以“多规合一”会商意见和建设工程规划许可为准。

我局意见：根据建设单位及设计单位提供的设计图纸及相关规范，采信双方意见。 

五、公众反馈意见：关于本次公示项目规划用地性质以及该区域原规划幼儿园、中学问题。

建设单位意见：根据本项目挂牌文件中《丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目NY-030（南区）-01地块R2二类居住用地供地项目“多规合一”协同平台审核意见的函》（京规自（丰）供审函[2024]0005号），本项目用地规划为R2二类居住用地，不包含幼儿园、中学用地。

我局意见：经核实，关于公众反馈的规划幼儿园用地位于现状天悦壹号小区东南角，规划中学用地位于现状德鑫嘉园小区北侧，目前均已建设完成，采信双方意见。

按照建设单位现阶段设计方案，项目总建筑面积约9.24万平方米，其中地上建筑面积6.08万平方米，地下建筑面积3.16万平方米，最高建筑58米，容积率2.0，绿地率30%。

设计方案显示，项目拟建设11栋6-18F住宅楼及若干配套楼，多数采用退层错落式建筑结构。小区中间的4栋楼，4#-7#为17到18层小高层；东南角9#楼18层，西南角8#15层，其余均为11层以下洋房。

中央楼栋4#楼主体17层，北户16层，首层局部架空；相邻的2#楼为7层洋房，首层局部架空。两栋带架空层的楼栋围绕在下沉庭院两侧，可整体打造成会所空间，另一侧正对小区主入口。

所有户型南向均配备了通面宽阳台，部分户型北向也有开敞阳台赠送。

这个赠送尺度不小，但在丰台只能说是中规中矩。

与它同一天公布规划图的中海万泉寺项目，拥有南向双阳台；更早之前，金茂璞逸丰宜更是在北京楼市中首创阳台+花池设计；本周拿下规证的北京隅·西颂项目虽是单层阳台，但把可封闭空间的进深做到了2米以上。

相比之下，建发金茂观宸进深1.5米的内嵌阳台设计略显保守。

但是项目所有的楼栋都标记有窗井，结合地下建面与地上建面1:2的比例，预计一层房源会带下跃户型。

目标客户主要面向改善人群，预估主力面积段为建面约110-165平米的三居、四居。总计约456套房源，综合得房率在90%左右。

飞檐翘角+豪华景观大门是建发楼盘一组高识别度元素。就在2024年底，建发房产还在厦门举办了一场“东方建筑美学新品赏析”活动，分享其在中式产品研发中的创新式传承。

新中式一直是建发房产的标签，但过往在北京的布局，一直聚焦在王府中式，打造的也是更具中式传统礼序的产品，此次重返四环，牵手金茂，开启了建发房产风雅宋韵的北京首秀。

据悉，项目将在建筑立面、园林打造和户型设计等方面进行突破创新，要还原很多宋式的建筑细节。

从小区大门、配套楼到所有住宅楼，顶部全部采用了屋脊高耸的双层大飘檐。

进京五年时间，建发房产打造了王府中式和禅境中式产品，同时在多个城市落地“风雅宋韵”，包括福州建发·紫宸、南京建发·璞云、武汉建发·璞玥等；

而作为曾在北京打造了九座“府系”的金茂，对于高端大宅也有着丰富操盘经验，2024年3月，金茂对外发布了“金玉满堂”四大产品线。

1月2日，项目13#配套楼取得了建设工程规划许可证。

对比平台图可以看到，13#配套楼为物业用房，建设规模100平方米，正是该项目的景观大门所在。

门面很重要！主体建筑施工之前，先盖大门，这很建发。

丰台槐新地块成交于2024年11月29日，由建发房产旗下福州裕诚房地产以24.35亿元底价摘得。

建设用地面积约3.04万平方米，R2二类居住用地，总建筑面积约9.24万平方米，其中地上建筑面积6.08万平方米，地下建筑面积3.16万平方米，最高建筑58米，容积率2.0，绿地率30%。

2024年12月5日，福州裕诚房地产设立项目开发主体北京兆兴房地产，注册资本24.35亿元，由林猷松担任法定代表人、董事长，林鸿猷为财务负责人。

2024年12月24日，福州裕诚房地产将持有北京兆兴房地产价值约15.58亿元的股权数额，质押予建发房产旗下的上海建发盛高企业发展有限公司。

12月31日，福州裕诚房地产将持有北京兆兴房地产价值约8.76亿元的股权数额，质押予金茂旗下的北京方兴亦城置业有限公司。

先质押后转让，是股权转让操作的常规做法。这意味着，丰台槐新地块项目未来的权益将由建发和金茂分别持有64%和36%。

槐新地块是一宗“回炉重造”地块。该地块原计划是9月20日竞拍，但因故终止出让。

地块信息也发生变化，原本地块分南北两个地块整体出让，最终挂牌时，南侧地块又拆分为两个小地块，建发摘得的01地块，土地面积从原来的5.39万平方米调整至3.04万平方米，相应的，起始价也从52亿元下调至24.32亿元，容积率从2.5降至2.0，起始楼面价从4.02万元/平方米调减至4万元/平方米。

地块西侧紧邻槐房西路，北侧为槐房万达广场，紧邻地铁4号线与19号线的换乘站新宫站。

区域内竞品项目建发·璟院已基本清盘，网签均价7.9万元/平方米。目前在售新盘主要是中海公元里和森与天成。

中海公元里2024年3月份入市，共622套房源，面积段116-177㎡户型，销售指导价7.8万/㎡，目前网签40套，去化不到7%，成交均价6.25万元/㎡。