文/乐居财经 林振兴

在京城地产圈，董毅深谙“唯快不破”。

他跳槽越秀地产后的处女秀——星樾，曾创造拿地到开盘只用77天的记录。

但眼下，他麾下的另一个昌平项目——星耀未来，却一反常态。从拿地（去年10月22日）到1月22日公示规划设计方案图，耗时了整整三个月。

不知是否因为董毅集中精力火力在海淀功德寺，星耀未来推进速度变得慢悠悠，比它晚拿地的项目基本都出图了。

遥想2023年，董毅拿下星樾所在地块时，越秀还是单枪匹马，哪怕4.5万平米现房 溢价率15%，他还是硬砸了33亿元。

时隔一年多，越秀再入昌平，却更加小心谨慎，它拉来了未来科学城置业，以底价25.33亿元摘得昌平区小沙河村CP00-1802-0005、0007、0008地块。

拿地后三天，两家公司注资25.33亿元成立越昌房地产，越秀和未来科学城置业分别持股75%和25%。越秀地产北方区域董事长兼总经理郭伟智为项目董事长，北方区域副总经理、北京公司总经理董毅为法人兼经理。

星耀未来所在地块的楼面价2.5万/平米，销售指导价6.6万/平米。按理说4万多的地价缝差，越秀做增配的空间很充裕。

外界也都以为，董毅在打磨设计图的几个来月里，越秀会乘着“好房子”东风，打造又一个惊艳昌平的项目。但眼下，平面图呈现的产品却中规中矩，好房子“三件套”只有下沉庭院，风雨连廊和架空层均缺席了。

星耀未来规划建设17栋住宅楼，共978户，均为6-8层矮板，部分为顶退户型；南边4栋为错层设计，东侧一个单元8层，西边几个单元为6层。

另外，部分楼栋北侧有大量不连通采光窗井，首层或有下跃空间或地下室。

景观大门位于小区东侧，与配套楼连接，步入为下沉庭院，地下有商业空间。此外，在小区东南角还有一栋小型商服楼。

项目比较大的硬伤，是距离地铁站1.7公里，业主出行还要靠开车或者骑电动去地铁站。据了解，小区机动车位都位于地下，共有1287个；非机动车停车位位于地上，其中电动非机动车489个。

但在平面图上，也存在一些值得推敲的小细节。比如商服楼后面的化粪池，整体被压在消防车道下边，化粪池的结构设计能否满足承受消防车满载时的压力？

此外，化粪池清掏问题怎么解决？清掏口的井盖放在路面上，能否保证消防路的畅通？这些需要后期设计和施工单位做好安排，否则容易造成消防安全隐患。

星耀未来进展缓慢，但置业顾问们等不及了。为了蓄客，他们拿了一张户型分布图的手绘版传播。

其中，132平米有三栋，在小区中央；107平米有八栋，在小区的左右和后中；92平米（96平米为边户），在南面第一排和北面东西两个角。

偷面积上，南向内嵌阳台 飘窗；北向部分有设备平台；部分顶退户型有露台赠送。

在星耀未来上，董毅放慢脚步，或许有他自己的考虑。

一个业内公开的秘密是：北京每年年后都是小阳春，大约是6-8个周。爱玩玄学的董毅，是否想挑一个春节后的吉日开盘？

星耀未来所在朱辛庄板块，它目前有两个对手，一个是自己“兄弟”越秀星樾，另一个是中海寰宇未来。

星樾规划952套住宅，其中468套期房于2023年4月首开，主力72-109平米两居三居，开盘当天售罄，成交均价6.14万/平；

2024年12月底，3#、4#楼现房拿证，共86套，面积段92-127平米三居四居，目前网签39套。其余400套房源，暂定于2025年分两批推售。

星樾和星耀未来直线距离1公里左右。等星耀未来面世，星樾的现房将更难卖出去了。

中海寰宇未来于2024年3月首开，共932套，主力97-118平米三居，145平米四居，截至目前完成网签574套，去化率61%，成交均价6.18万元/平。

除了现有对手，星耀未来后面的“追兵”，也慢慢追赶上来。

目前，朱辛庄二期0029地块已火速转正，用地规模1.61万平方米，容积率2.5，控高80米，而且距离朱辛庄站不到500米，是真正的临铁盘。

此外，星耀未来周边的供地情况，至少有三个潜在的竞争对手，其中两块与它贴面竞争。

星耀未来东面小沙河村中路一路之隔的0006地块，容积率1.9，规划建筑面积6.1万平米；再往东是0009地块，容积率1.8，规划建筑面积11.38万平米。

它往南穿过瓦尔登湖别墅，是CP00-1804-0025地块，容积率2.6，规划建筑面积9.7万平米。

这三块新地的总规划建面超过27万平方米。它们什么时候上架土拍，目前没有时间表。

在昌平，除了星樾和星耀未来，越秀地产还与另一家京城房企展开合作。

2023年7月，首开股份以31.97亿元 2.3万平米现房拿下昌平地块，推出梧桐星宸。一年后，项目引入建工地产和越秀地产。

昌平区的新房项目扎堆，梧桐星宸周围还有建工嘉境里、住总清樾府等楼盘，想要胜出，它必须使出降价的杀手锏。梧桐星宸的销售指导价是5.5万/平米，网签均价已降到5万元/平米以下。

梧桐星宸虽取得开门红，但后劲却不足。

网签数据显示，2024年3月1日第三次取证，批准销售406套，已签约193套，成交均价49412.72元/㎡；紧接着5月10日第四次取证，批准销售房源273套，目前暂无成交信息。

眼下，第一批购买梧桐星宸的业主，已经有人开始退房了。

小雨（化名）于2023年12月23日在梧桐星宸售楼处认购房屋一套，沙河高教园梧桐星宸项目99平三居户型**房间草签了商品房预购合同，并支付了部分首付100万元。

签订合同后，他了解到项目商业和交通情况和销售所说的情况并不符合，并认为销售存在虚假宣传等行为，“销售和我保证19号线二期规划到沙河高教园，但与实际情况并不相符；宣传将项目北侧的商业和小区自建商业混淆，误导消费者。”据乐居财经获悉，后续开发商已与该购房者联系协调解决退房问题。