乐居财经 徐迪 1月22日，北京规自委海淀分局通告海淀区功德寺002地块项目规划方案公示反馈意见的采信情况。

该地块成交于2024年11月5日，由越秀地产以63.825亿元触顶价摇号摘得，已确定案名为和樾望雲，将由越秀地产与华润置地联合开发。

项目位于海淀区西北旺镇马连洼地区，规划总建筑面积约14.13万㎡，其中地上建面8.92万㎡，地下约5.2万㎡。拟建14栋6-10层洋房。

项目方案于2024年12月31日至2025年1月9日进行公示，期间收到公众反馈意见共29条，主要集中在14个方面。

其中，在西地块和樾玉鳴反馈意见中提到的高压架空线入地问题，再次被提出来。建设单位仍未对具体工作进展给出回应。

此外，关于坡屋顶的的消防问题，建设单位明确表示，楼栋的斜屋面坡度均小于30度，消防高度计算至该楼栋顶层的屋面面层。因此消防高度未超过27米，不需设置消防扑救场地。

还有意见表示，退台户型太多，影响市容市貌。建设单位认为，项目设计与区域城市风貌统一协调。屋顶退台层屋面下方为混凝土填充，无使用功能。

以下为公众反馈意见（精简版）

（一）关于退线及间距问题

公众反馈意见:

1．建筑退线约2-3m，作为纯住宅建筑地块，矮楼层无隐私和安全感，不满足建筑退线要求，多层建筑至少距离围墙5m，高层建筑至少距离围墙10m，建议调整建筑退线。建筑后退红线距离不足，部分建筑实际压线仅标注点达标。北侧楼梯间距离北侧市政道路太近了。12#楼东侧距道路不足3米。

2．项目东南都是30m的路，三个街角不符合30米退线要求。

3．3#住宅楼高度为24.19m，距离1#住宅楼间距为28.85m，不满足1.2倍的系数，不符合规范。

4．围墙基础和住宅北侧雨水井道、燃气等进出线会存在碰撞，方案不合理。

建设单位意见：

1．本项目建筑退线均满足规范要求。同时，项目后期将在低矮楼层附近栽种树木，起到视线阻隔的作用，保证低矮楼层住户的隐私和安全感。12#住宅楼东侧距用地红线的最小距离为3米，满足规范要求。

2．经核，本项目设计方案中建筑主体均满足相关规定中关于平交路口退线的要求。

3．3#住宅楼为塔式建筑，建筑间距满足规范要求。

4．项目雨水井道、燃气管线设计满足规范要求。同时项目将合理规划雨水井道、燃气线路等市政设施，后期施工时处理好围墙与进出线等关系。

分局意见：建设单位意见属实，予以采信。

（二）关于消防问题

公众反馈意见:

1．10#住宅楼东侧存自行车处占用消防救援场地。2号楼、9#住宅楼、12#住宅楼消防登高面不满足消防规范，应控制在5-10米范围，并要求消防登高与住宅间不应有影响消防救援的种植，不能有高大乔木阻碍消防云梯等。

2．4#、5#、10#、11#住宅楼未沿建筑长边设置消防车道，若考虑与其他楼共用消防车道，该消防车道应设置在面向住宅建筑首层出入口一侧，请确认共用消防车道是否满足本要求，是否能够便于消防救援。若4#、5#、10#、11#住宅楼与相邻建筑共用消防车道，种植乔木就会造成妨碍消防，需要明确不种植乔木或者明确不共用消防道路。

3．消防路压着化粪池有安全隐患，不符合规范，要求修改。西侧1#化粪池在消防出口下面，这化粪池清掏怎么解决。

4．项目图中市政道路未表达人行道，所有消防出入口拐弯半径借用了市政道路，市政有特殊情况时候影响救援，不满足消防规范，要求将转弯半径设置在红线内。

5．9层的楼檐口建筑高度是26.9米，并且屋顶是坡屋面, 消防高度坡屋面需要算到屋面一半高度，算上坡屋面的高度是否超27米，根据规范需要设置消防扑救场地。

6．根据《建筑防火通用规范》(GB55037-2022)，配电室西侧出租车站不满足防火间距要求，停车场与配电室的间距要满足6米的防火要求。

建设单位意见：

1．本项目消防救援场地距9#住宅楼、12#住宅楼距离均为10米，距2#住宅楼最近距离为3.05米，满足《建筑防火通用规范》要求，且无影响消防救援的种植。同时，本项目将进一步优化10#东侧消防救援场地设置。

2．本项目在4#住宅楼、5#住宅楼北侧及10#住宅楼、11#住宅楼南侧均沿建筑的一条长边设置了消防车道，满足规范要求。本项目4#住宅楼、5#住宅楼、10#住宅楼、11#住宅楼的建筑高度小于27米，为多层住宅建筑，满足相应的相关规范要求。4#住宅楼、5#住宅楼、10#住宅楼、11#住宅楼的消防救援窗均设在面向消防车道一侧，便于消防救援。同时，项目将在绿化实施过程中合理选用树种，消防车道与建筑消防扑救面之间没有妨碍消防车操作的障碍物。

3．本项目消防车道设置满足《建筑防火通用规范》相关要求，化粪池的结构设计可满足承受消防车满载时的压力要求。同时，将合理规划清掏井道的位置。

4．项目北侧街坊路及南侧现状已实施树村北一街已表达人行道，东侧树村路及西侧树村西一路为规划道路，人行道设置情况需以最终道路审批方案为准。同时，项目消防出入口设置满足《建筑防火通用规范》的相关要求。

5. 本项目9层楼栋的消防高度未超过27米，为多层住宅建筑，不需设置消防扑救场地。

6. 本项目15#居住公共服务设施西侧设置了出租汽车站，用于出租车临时停靠、上下乘客，并非停车场，不执行《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》的相关要求。

分局意见：双方无重大分歧，均予以采信。

（三）关于出入口及道路问题

公众反馈意见：新建小区要求只设置一个出口，别让这边路更堵。

建设单位意见：经核，本项目机动车库出入口数量共2个，其中西侧为入口、北侧为出口，符合相关规范要求。

我局意见：建设单位意见属实，予以采信。

（四）关于配套设施问题

公众反馈意见：周边生活配套几乎为零，对于不用汽车的中老年人非常不友好，买个菜或出门吃个东西要走几公里地，希望为民考虑解决这些生活配套的痛点。小区北边新建两个小区，没有居委会和社区活动站可以用，请确认是否有警务站及底商。

建设单位意见：本项目居住户数为693户，依据相关要求并结合属地街道意见，本项目在地块东南侧增设了一处社区管理服务用房。同时，本项目按照上述文件要求于小区内设置了小型商服（便利店）、菜市场、其他商业服务等居住公共服务设施，完善生活配套。

分局意见：建设单位意见属实，予以采信。

（五）关于室外活动场地问题

公众反馈意见：小区室外活动场地距离住宅楼太近了，以后住起来有影响会很吵，建议换到别的地方布置。

建设单位意见：本项目室外活动场地的布置满足相关要求，且小区窗户为隔声窗，可满足隔音降噪需求。同时，将加强后期物业管理，避免噪声扰民。

我局意见：双方无重大分歧，均予以采信。

（六）关于项目设计方案公示问题

公众反馈意见：本人是周边居民，看到北侧用地有项目设计方案正在公示，但道路两侧设置了部分临时围挡，查看公示展板需绕行，比较不便，建议调整。

建设单位意见：项目一级开发单位在本项目南侧路（树村北一街）东侧搭设了部分临时围挡，同时已预留开口以便周边居民通行。为更方便周边百姓查看项目公示展板，目前已将围挡挪移，线下公示时间也进行了相应考虑，确保满足时间要求，且公示过程由北京市方圆公证处进行监督公证。

我局意见：双方无重大分歧，均予以采信。

（七）自行车停车场地问题

（1）公众反馈意见：自行车未体现电动和非电动，应保证一定数量的地面电动自行车的数量，满足日常生活需求，同时自行车布置不合理，例如2#南侧紧邻客厅，存在隐私问题。且自行车存放点紧邻消防车道，自行车影响消防车通行。

建设单位意见：本项目自行车停车位设置满足相关要求，同时地面设置了部分电动自行停车场地，位于8#住宅楼北侧及2#汽车坡道南侧。自行车停车场地未侵占消防车道，对消防车通行无影响。同时考虑到自行车停放的均好性和便利性，本项目沿各住宅楼采用就近方式合理设置自行车停放区域，后期将结合社区物业做好管理工作。

我局意见：建设单位意见属实，予以采信。

（八）项目东侧规划建设项目问题

公众反馈意见：建筑东侧未设计窗户，建议矮楼层(如3层以下)增加东面窗户，增加矮楼层来光。

建设单位意见：本项目符合《住宅设计规范》有关采光等要求。

我局意见：建设单位意见属实，予以采信。

（九）项目周边高压线问题

公众反馈意见：地块北侧有现状高压架空线，拍地之时的交件里描述由海淀区政府组织同步实施高压架空线入地工作。高压架空线入地是否已进行立项，如未立项预计何时进行立项，可行性研究报告是否已开始编制，高压架空线入地项目建设周期是多久，何时开工，何时竣工。

建设单位意见：本项目建设用地范围外西侧、北侧有现状高压架空线，由海淀区政府组织同步实施高压架空线入地工作。

我局意见：建设单位意见属实，予以采信。本项目建设用地范围外西侧、北侧现状高压架空线，由海淀区政府组织同步实施高压架空线入地工作。后续我局将会同区城管委、供电部门协调推进项目实施。关于立项事宜非我局职责，有关情况我局将告知行业主管部门。

（十）卫生视距问题

公众反馈意见：卫生间距为18米，多处楼之间不满足，图上用磨砂玻璃和上悬窗表示，不满足规范。后期业主可以随便改成透明玻璃。要求严格按照不开窗处理所有的设置磨砂玻璃和上悬窗的墙体。

1．建设单位意见：本项目设计方案进一步深化设计并通过不可视处理方式，确保楼栋均满足卫生视距要求，居室无直接视线对视。在后期物业管理中也会加强管理禁止私自更换为透明玻璃外窗的行为。

我局意见：建设单位意见属实，予以采信。

（十一）建筑层数问题

公众反馈意见：退台户型太多，影响市容市貌，建议不设置退台。请确认屋顶退台层是否为闷顶空间，坡屋面是否大于30度，消防高度算至檐口还是檐口至屋脊的中心。

建设单位意见：本项目建筑高度、层数设置满足相关要求，同时屋面形式采用坡屋顶设计，与区域城市风貌统一协调。屋顶退台层屋面下方为混凝土填充，无使用功能。楼栋的斜屋面坡度均小于30度，消防高度计算至该楼栋顶层的屋面面层。

我局意见：建设单位意见属实，予以采信。

（十二）建筑立面问题

公众反馈意见：高标准项目应避免“深凹槽”，目前方案不满足要求，凹槽过深。宽度太窄，施工困难，着火时也会形成烟肉效应，需要核查是否满足住宅地标规范要求。

建设单位意见：本项目楼栋“深凹口”处未设置起居家(厅)、室等主要房间。

我局意见：建设单位意见属实，予以采信。

（十三）小区大门问题

公众反馈意见：主入口西侧有个小区大门，不明确高度，是否对南侧和北侧住户有影响。

建设单位意见：本小区大门为构筑物，顶部镂空，同时将合理规划大门尺寸，避免对周边住户产生影响。

我局意见：建设单位意见属实，予以采信。

（十四）有关园林绿地问题

公众参与反馈意见：1#住宅楼、2#住宅楼、4#住宅楼、5#住宅楼南侧实土较窄，请核实绿化计算是否符合规范。且与4#住宅楼、5#住宅楼南侧窗井相邻的实土有拆改下跃的嫌疑，绿化率不满足要求。同时，实土过窄将导致无法施工。

建设单位意见：本项目绿地率计算满足相关要求。同时，项目将按照相关部门审批的规划、绿化方案进行实施。

我局意见：关于绿地率计算问题不属于我局职责，有关情况我局将告知建设单位及园林部门。

此前公示的平面图显示，和樾望雲北排两栋1#、2#和东南角的9#、12#均为10层；

中间的4#5#、7#8#、10#11#，均为9层退台8层的设计，这6栋楼中，除了11#以外，其余5栋楼南侧均有密集窗井，结合小区地上地下建面6:4的比例来看，这5栋楼的一层应该做了地下室做赠送面积。

从这版平面图来看，架空层、阳台都没出现；南向有局部飘窗，未见有大面积设备平台。

小区东西两侧中部位置各有一个人行出入口，西入口为小区大门，进来是一栋居住公共服务楼，1层为物业，地下有菜市场和其它商服空间。此外，大门南侧的11#楼，首层也有便利店等小型商服，也因此没做地下室。

穿过物业楼是一大片室外活动场地，再往东就是下沉庭院所在，另外在物业楼北边，以及小区东南角靠近13#的位置，还各有两块标记为下沉庭院的空间，未来泛会所空间不少。

相对丰台的“好房子”产品，功德寺两个项目在产品力上均没有太大创新，但胜在性价比。

与刚拍出的朱房地块9.5万/平的楼板价比较来看，功德寺项目10.5万/平的销售指导价，显得非常“平易近人”，预计不会有太大去化难题。

项目守着中关产业园，步行至地铁约1.5公里，13B号线建成后能近一些，1公里左右。

周边大型商业不多，南边有大体量的安置房，约2100户居民回迁后，基本生活配套将逐步完善。

最拿的出手的当属学区，根据之前的规划，功德寺地块属于上地街道树村地区的0702街区。众所周知，上地是派位最好的学区没有之一，包括排名海淀前十的“牛小”上地实验小学、清华附中上地学校。

但和樾玉鳴和和樾望雲能否被划入上地学区？官方的回复是：目前还不确定功德寺新房的学区归属。

据悉，上地实验小学目前的学位已饱和，即使是树村校区也更优先当地回迁房，有学位时，才能保证商品房小区部分入学。

功德寺两个项目大概率会被划到东南侧新建的101学校。

该校由北京市一零一中学承办并参与学校建设，其中十二年制学校规划建设72个班，幼儿园则规划9个班，计划于2028年秋季开学前交付使用。