乐居财经 徐迪 1月17日，北京规自委海淀分局发布关于海淀区功德寺001地块项目规划方案公示反馈意见采信情况的通告。

001地块成交于2024年11月5日，由绿城中国以51.75亿元触顶价摇号摘得，已确定案名为和樾玉鳴，将由绿城中国和越秀地产联合开发。

位于海淀区西北旺镇马连洼地区，规划总建面11.22万㎡，其中地上建面7.28㎡平方米，地下约3.93万。拟建13栋6-10层洋房。

设计方案于2024年12月31日至2025年1月9日期间进行网上公示，收到公众反馈意见共25条，主要集中在建筑退线间距、消防设计、配套设施、高压线、街坊路、小区出入口及停车设置、坡屋顶及窗井、公众参与等几个方面。

涉及到调整的主要有，开闭站的东侧停车位不满足防火间距要求，建设单位表示，将进一步优化规划方案，取消开闭站的东侧停车位，并优化调整至地下车库，且满足规范及相关使用要求。

其余反馈意见中提到的问题，建设单位均表示合规。

关于高压架空线入地项目建设周期，开工和竣工时间等也被明确提及。但建设单位仅表示项目高压线埋地后与建筑物距离合规；规自分局也表示，后续将会同区城管委、供电部门协调推进高压架空线入地工作实施。但均未明确回复具体入地工作的进度等情况。

此外，项目明确住宅楼栋均采用坡屋顶设计；部分楼栋设置了窗井，住宅楼地下一层为丙二类储藏室功能，没有设计下跃形式。

以下为乐居财经精简整理后的反馈意见采信情况>>

一、关于建筑退线间距问题

公众反馈意见:

1．建筑物与道路边缘距离太近、退让过小。1#、2#距离围墙2米，市政道路上的行人对小区内业主有较大的隐私干扰。同时围墙基础和住宅北侧雨水井道、燃气等进出线会存在碰撞，方案不合理。

2．卫生间距为18米，多处楼之间不满足，如13#和12#不满足卫生视距控制要求。图上用磨砂玻璃和上旋窗表示，不满足规范。后期业主可以随便改成透明玻璃。要求严格按照不开窗处理所有的设置磨砂玻璃和上旋窗的墙体。

3．2#楼宽度超100米，对城市规划的形象影响极大，压迫感及强烈，要求切分成两楼，并错落布置。

建设单位意见：

1．本项目建筑退线符合相关要求。1#、2#楼北侧街坊路南侧设置绿化带，减少道路对住宅干扰。北侧市政管线设计符合相关规范，同时项目将合理规划雨水井道、燃气线路等市政设施，后期施工时处理好围墙与进出线等关系。

2．本项目12#楼西侧为山墙为防火墙，无门、窗、洞口，与13#楼间距符合要求。本项目不涉及居室直接视线对视，在部分卫生间与居室窗户不满足18m的楼栋，卫生间窗户选择非贴膜磨砂玻璃悬窗，杜绝对视问题，在后期物业管理中也会加强管理禁止私自更换为透明玻璃外窗的行为。

3．本项目2#住宅楼建筑高度为30m，单一方向四个单元，符合上述规范要求。

分局意见：建设单位意见属实，予以采信。

二、关于消防相关问题

公众反馈意见:

1．楼间存在角对角不满足消防间距的问题，5#(全坡屋顶消防高度超27米)与4#的消防间距应满足13米，5#靠东端户的南向卧室客厅窗户与4#西端户北侧卧室窗户总间距不满足13米，此处设计违反了消防强条。应保证5#的南侧、东侧和4#的北侧、西侧，在13米范围内不允许同时出现窗户，某方向应全部为防火墙。8#与9#、10#与11#同理。

2．6#楼、8#楼消防路紧贴着巨大的下沉广场，存在极大的安全隐患，不仅对日常行人造成危害，若真发生火灾，消防车进不来，人流疏散跑那么远，会错过最佳施救时间。

3．消防车登高操作场地与建筑之间不应有进深大于4m的裙房(含雨棚)，请确认所有楼是否都满足要求。

4．下沉庭院一部逃生楼梯未设置到地面，不满足消防疏散规范要求。

建设单位意见：

1．经核查，本项目11#楼东西两侧山墙设置为防火墙，与10#楼12#楼间距不限，符合规范相关规定。5#楼和9#楼西山墙设置为防火墙且屋顶的耐火极限不低于 1.00h，本项目5#楼与4#楼间距大于4m，9#楼与8#楼间距大于4m，符合规范相关规定。

2．本项目6#楼、8#楼在北侧长边设置消防车道以及扑救面符合规范要求。

3．本项目住宅大堂及雨棚设计按照相关规定，均满足从建筑主体突出宽度不大于4米，未侵占消防扑救场地，满足相关规范要求。

4．本项目下沉庭院通过室外台阶疏散至地面，符合疏散要求。

分局意见：建设单位意见属实，予以采信。

三、关于配套设施问题

公众反馈意见:

1．希望增加生活配套，如菜站，药店，便利店等商业配套。现状万德家园北边新建两个小区，没有有居委会和社区活动站可以用，或者底商、警务站。

2．小区估算400多户，但室外活动场地就200平，配置严重不够用，要求增加至500平米。

3．依据7号文出租汽车站应在道路用地以外单独设置，宜结合小区主要出入口，同时考虑与配套托老所社区卫生服务中心(站)、幼儿园及中小学等相结合，在修建性详细规划阶段落实站点位置。要求每处一般规模用地面积 50 平方米，出租车应集中设置。

建设单位意见：

1．本项目在地上设置小型商服（便利店），地下设置了社区管理用房及其他居住配套商业服务设施（含菜市场等），位于15#综合楼地下一层，可满足使用需求。

2．本项目规划人数1088人，规划室外活动场地275平米，符合相关规范规定。

3．我单位将进一步优化规划方案，将出租汽车站集中设置，且满足规范及相关使用要求。

分局意见：双方意见无重大分歧，均予以采信。

四、关于高压线相关问题

公众反馈意见:

1．小区西侧绿地里有高压线，公示方案中西侧那一排楼离得太近了，退线不够。即使以后高压线入地，退线也应该满足相关安全距离，否则会有辐射影响身体健康，要求西侧一排楼退红线5米以上。 

2．地块北侧有现状高压架空线，拍地之时的交件里描述由海淀区政府组织同步实施高压架空线入地工作。高压架空线入地是否已进行立项，如未立项预计何时进行立项，可行性研究报告是否已开始编制，高压架空线入地项目建设周期是多久，何时开工，何时竣工。

建设单位意见：本项目高压线埋地后与建（构）筑物之间的水平净离大于0.6m，满足其规范要求。

分局意见：关于高压线与项目间距事宜，建设单位意见属实，予以采信。后续我局将同步征求相关主管部门意见，确保满足法律法规及规范要求。本项目建设用地范围外西侧、北侧现状高压架空线，由海淀区政府组织同步实施高压架空线入地工作。后续我局将会同区城管委、供电部门协调推进项目实施。关于立项事宜非我局职责，有关情况我局将告知行业主管部门。

五、关于街坊路相关问题

公众反馈意见:

1．北侧街坊路在用地红线内，原则应归业主使用，但规划图上为公共使用道路，如此等于小区贡献了出一部分土地为公共服务，建议街坊路规划在小区红线内。

2．北侧街坊路是否与西侧路可以连通，如果不连通，建议连通，以方便向西侧通行。

建设单位意见：本项目街坊路用地范围符合要求。按照相关规定，街坊路的权属与其它等级的城市道路相同，无条件向公众开放。

分局意见：建设单位意见属实，予以采信。关于街坊路西侧连通事宜，我局将会同相关主管部门后续进一步研究。

六、关于小区出入口及停车设置相关问题

公众反馈意见:

1．新建南侧车库口正对着万德嘉园1号楼，会很吵，要求车库开到北边那个路上。想了解新建小区多少户，需要那么多出入口么，建议一个小区一个口就，别让这边路更堵。

2．开闭站的东侧停车位不满足防火间距要求，应该设置开闭站日常使用的停放车辆，并且车辆与开闭站的间距要满足6米的防火要求。

3．存自行车处应合理设置充电设施或预留充电设施条件。自行车未体现电动和非电动，根据总图情况，地上基本没有电动自行车不符合使用场景，设计不合理，对购房选择有不利影响，要求修改明确。

4．图上标注的车库均为入口，是不是南侧宽度为5米的是出口?

5．14#开闭站南侧的消防路的拐弯半径不足，借用市政市政拐弯，如在早晚高峰的时候市政拥堵，消防车无法及时有效进入小区，对人民群众的财产和生命存在较大隐患。

建设单位意见:

1．根据相关规定，停车数量＞500辆，＜1000辆时，机动车出入口数量应≥2个。本项目机动车出入口设置符合上述文件要求。

2．我单位将进一步优化规划方案，取消开闭站的东侧停车位，并优化调整至地下车库，且满足规范及相关使用要求。

3．本项目已按照要求，在地下车库设置独立防火分区的非机动车充电车位。

4．经深化设计并明确，本项目设置两个机动车出入口宽度均为5m，东侧为入口，南侧为出口。

5．本项目消防车道入口的设置利用市政道路满足《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018年版），同时出入口集中设置有利于优化交通组织。

分局意见：建设单位意见属实，予以采信。

七、关于坡屋顶、窗井问题

公众反馈意见：

1.项目屋顶形式看不懂，是否是坡屋顶，建筑高度应该计算屋顶总高度的一半，消防高度也不满足要求。

2.窗井设置的不合理，例如11#和12#南向全部设置窗井并联通，7#一个都没有设置，如果窗井是住宅楼排烟通风的设计需求，每个楼设置的情况在总图上应显得均匀，目前设计有改成下跃嫌疑。

建设单位意见：

1．本项目住宅楼栋均采用坡屋顶设计。屋顶坡度小于30°，建筑高度算到檐口，符合通则要求。根据规定：“坡屋顶建筑高度应按建筑物室外地面屋檐和屋脊的平均高度计算”。本项目严格按照此规范确定消防高度并设置消防车道及消防操作登高场地。

2．根据户型及使用功能需要，本项目部分楼栋设置了窗井，住宅楼地下一层为丙二类储藏室功能，没有设计下跃形式，窗井未连通，根据《民用建筑设计统一标准》GB50352-2019中6.4.4 条之规定，当日常为人员使用时，地下室和半地下室应满足安全、卫生及节能的要求，且宜利用窗井或下沉庭院等进行自然通风和采光。本项目设置窗井用于采光，符合上述规范要求。

分局意见：建设单位意见属实，予以采信。

八、关于公众参与问题

公众反馈意见：我是周边居民，看到路西侧北边的铁皮围挡上贴了一个项目的公示彩色图，但这几天一直有辆面包车贴着围挡停车。

建设单位意见：我单位已按要求履行规划设计方案批前公众参与程序。公示过程满足相关要求，且全程由北京市东方公证处进行公证监督。

分局意见：建设单位意见属实，予以采信。

功德寺项目从拿地起就被给予了太高期待，希望它能打破海淀阳台禁忌，带领区域新盘在产品力上有一个较大的突破。从这版平面图来看，架空层、阳台都没出现。

在公示的平面图上，可以看到住宅楼明显的坡屋顶设计，但没有标出屋脊高度，也没看到天窗的标识。

以10层总高30米来计算，顶层即使有阁楼，也不会超过1米5。

除了1#、2#、7#和10#这4栋，其余9栋楼南侧都做了大量窗井，建设单位明确，项目部分一层房源带地下室。

部分楼栋侧边有标注：山墙卫生间窗设磨砂玻璃，做防对视处理；另一部分则标注：山墙为防火墙，无门、窗、洞口。

户型方面，预计均为120㎡以上大户型房源，主力建面139㎡房源占比近半，大面宽，短进深，标准的豪宅尺度。 

1、东南角10#楼，8层洋房，预计为16套129㎡户型，为西地块最小建面房源；

2、西南角13#楼，6层矮板，12套139㎡户型；

3、正中央两栋4#、8#，212㎡/253㎡特大户型各80套，212㎡是边户，253㎡是中间户。这两栋楼大概率一层做下跃，顶层送阁楼；

4、西北两侧，2#、5#、6#、9#，以175㎡户型为主，这一带就是之前被特别提起的靠近高压线的位置，做成大户型，可见开发商对于后续高压线入地工作很有信心；

5、西北角的1#、正门两侧的3#和7#楼，以及正南侧的11#、12#楼均为139㎡户型。

整体来看，产品上没有太大惊喜，但是，对比刚拍出的朱房地块9.5万/平的楼板价，功德寺项目10.5万/平的销售指导价，预计不会有太大去化难题。

地块的所属学区问题也是购房者当前最为关注的。根据之前的规划，功德寺地块属于上地街道树村地区的0702街区。

众所周知，上地是派位最好的学区没有之一，包括排名海淀前十的“牛小”上地实验小学、清华附中上地学校，另有一所由北京市101中学承办的12年一贯制学校目前在规划中。

但功德寺能否被划入上地学区？官方的回复是：目前还不确定功德寺新房的学区归属。

据悉，上地实验小学目前的学位已饱和，即使是树村校区也更优先当地回迁房，有学位时，才能保证商品房小区部分入学。

因而功德寺项目大概率会被划到东南侧新建的101学校。

该校由北京市一零一中学承办并参与学校建设，其中十二年制学校规划建设72个班，幼儿园则规划9个班，计划于2028年秋季开学前交付使用。