乐居财经 徐迪 1月18日，金茂璞逸丰宜以“璞逸佳苑”的备案名取得预售许可证，首批共推出10栋楼335套住宅，均价10.7万元/平方米。

北区5栋共153套，均价11.1万元/平方米；

南区5栋共182套，均价10.3万元/平方米。

项目整体规划建设14栋住宅楼，北区8栋7-16F，户型面积段为110㎡-135㎡；

南区容积率略高，规划6栋12F-18F住宅楼，面积段为150㎡-190㎡。

本次准售房源得房率71%-81%区间，北区大户型得房率较高。

主力为135㎡及153㎡两个面积段，加上赠送面积，综合得房率达95%。

10-1#住宅楼5层共20套，为177㎡四室两厅户型，套内134㎡左右，得房率约76%；

10-2#住宅楼15层共60套，为153㎡四室两厅户型，套内113㎡左右，得房率约74%；

10-4#住宅楼8层共31套，为190㎡四室两厅户型，套内153㎡左右，得房率近81%；

10-6#住宅楼10层共20套，为153㎡四室两厅户型，套内119㎡左右，得房率约78%；

10-7#住宅楼11层共22套，为153㎡四室两厅户型，套内113㎡左右，得房率约74%。

15-1#住宅楼18层共72套，109㎡三室两厅户型，套内78㎡左右，得房率约72%；136㎡四室两厅户型，套内97㎡，得房率约71%；

15-2#住宅楼14层共28套，为134㎡四室两厅户型，套内97㎡左右，得房率约72%；

15-3#住宅楼14层共28套，为135㎡四室两厅户型，套内97㎡左右，得房率约72%；

15-5#住宅楼17层共34套，为136㎡四室两厅户型，套内97㎡左右，得房率约71%；

15-6#住宅楼总高，共20套，01户为129㎡四室两厅户型，套内99㎡左右，得房率约77%；02户为107㎡三室两厅户型，套内82㎡左右，得房率约77%。

以190㎡全能户型王为例，看一下金茂璞逸丰宜的赠送尺度。

内嵌阳台16.2米面宽，1.8米进深，29㎡的空间只计一半面积；

客厅的内嵌阳台外面，还有大约7米宽，1米深的花厅，面积全赠送；

北向两个设备平台，面积合计超5㎡；

侧面飘窗+北向厨房270度转角飘窗，面积合计超8㎡；

除此之外，还有！约5㎡独立电梯厅，这个也是不计入建面的空间，可以做成私人玄关，增强入户收纳功能。

这套操作下来，在北京同期的纯平层产品中，金茂璞逸丰宜的实际得房率或将一骑绝尘。

从这版户型图来看，感觉金茂璞逸丰宜已经彻底放飞自我了。粗略统计有40㎡的赠送面积，基本覆盖掉了公摊面积。

金茂新作+内城三环+首座璞系，本身就是自带流量的组合，从拿地开始就引发业界诸多猜想，从产品系的选择，到户型设计、架空层、阳台等的品质空间的设置、使用率情况等等，持续被讨论。

金茂也是接住了这波流量，拿地1周后就PO出了一张高清平面设计图，公开回应各方猜测。

值得一提的是，在璞逸丰宜平面图公示的10天之后，北京出台了最新的高品质住宅导则，鼓励在多层住宅设置开敞阳台、鼓励营造尺度舒适的户内高度、鼓励设置通高跃层、鼓励在住宅首层设置架空层……

而在此之前出图的璞逸丰宜，就已经预判了高层的预判，把“好房子”配件给用起来了。

比较煎熬的是设计方案于11月初结束公示，直到12月底才通告反馈意见的采信情况。公示期间共收到689份公众反馈意见，项目受关注程度可见一斑。

从采信的13条意见来看，与设计规划相关的主要有出入口规划不合理、有无设置围墙、楼栋过高、绿化等问题，建设单位明确回复称均满足相关标准。

此外涉及到最多的是对政怡家园小区的影响。

针对上述问题，建设单位逐一列出法规条款和相关标准，表示公示方案符合相关规定，同时保证加强施工管控，减少对周边居民造成影响。

最值得细品的，是一条看似简单粗暴的意见：影响政怡家园小区房价。

这与此前海淀永丰南颐海澐颂收到的反馈如出一辙。海淀业主措辞坚决：强烈反对该项目有阳台规划，会影响本区域房价其他二手房保值。颐海澐颂的回复是“住宅设计中未设置开敞阳台、露台”。

海淀业主很细节，他们针对项目自身的设计问题展开。

而此次丰台业主在意见中仅说到房价问题，不涉及项目规划设计方案，因此建设单位判定这是一条“与本次方案公示内容无关”的反馈意见，不再作答。

璞逸丰宜位于南三环外，与南三环直线距离约400米，与5号线刘家窑站和10号线宋家庄站直线距离约900米，自驾或乘车都较为便捷。周边还有北京中医药大学东方医院、新业广场、北京方庄购物中心、丰台区成寿寺小学、十一学校丰台中学等配套，基本可以满足人们的日常生活所需。

项目向南距离北京金茂府仅1公里左右，目前北京金茂府挂牌价仍在10万/平米，二期价格略低，部分房源9万出头。项目向东三公里内还有包括合生缦云、东叁金茂府、北京天誉等豪宅，网签均价也在10万/平米以上。

据不完全统计，丰台目前在售新盘近30个，加上今年下半年新成交的几块地，明年还将持续上新，基本上每个热门区域都有多个项目贴脸竞争，没有一枝独秀的存在。

璞逸丰宜面临同样情况，周边区域总价2000万的豪宅扎堆，且销售情况远不如前两年，2021年开盘的“分钟寺三兄弟”目前仍有部分尾盘在售。

依靠逆天户型，璞逸丰宜能否杀出重围？