乐居财经 徐迪 北京海淀功德寺项目开局有点乱，从两块地的权益分配，到不确定的案名，高压线入地进展、学区猜想，以及各种版本的户型图、效果图陆续流出……

而开发商似乎也没有控屏的意愿，越秀地产北京总经理董毅还时不时发个朋友圈带一波节奏。

在规划设计方案公示1周后，1月6日，北京绿城官微与和樾望雲项目官微才正式公布案名：

绿城+越秀的西地块为“和樾玉鳴”；

华润+越秀的东地块为“和樾望雲”。

两个项目共计规划了27栋6-10层洋房，和樾玉鳴13栋，和樾望雲14栋。没有阳台，没有架空层，没有太多产品力的创新。

但是，对比刚拍出的朱房地块9.5万/平的楼板价，功德寺项目10.5万/平的销售指导价，预计不会有太大去化难题。

产品没有惊喜，地块的所属学区则成了当前购房者最为关注的问题。

根据之前的规划，功德寺地块属于上地街道树村地区的0702街区。

众所周知，上地是派位最好的学区没有之一，包括排名海淀前十的“牛小”上地实验小学、清华附中上地学校，另有一所由北京市101中学承办的12年一贯制学校目前在规划中，无论小学还是中学，师资实力都旗鼓相当，所以哪怕是“海淀家长”，也完全不用担心二派被调剂。

但功德寺能否被划入上地学区？官方的回复是：目前还不确定功德寺新房的学区归属。

据悉，上地实验小学目前的学位已饱和，即使是树村校区也更优先当地回迁房，有学位时，才能保证商品房小区部分入学。

因而功德寺项目大概率会被划到东南侧新建的101学校。

该校由北京市一零一中学承办并参与学校建设，其中十二年制学校规划建设72个班，幼儿园则规划9个班，计划于2028年秋季开学前交付使用。

此外，有关项目北侧高压架空线入地工程，近期也有了新的进展。

消息称海淀区政府针对该事项召开了会议，1月7日，小红书上流传的一份会议纪要显示，项工程所需资金约2.5亿元，纳入项目主管单位海淀区城市管理委2025年、2026年部门预算。要求确保2026年底前（不得晚于功德寺项目交房时间）完成高压架空线入地工程。

以上来源未经官方证实，尚不具说服力，特别是在11月中旬，有网友在人民网留言询问高压线入地进度时，有关部门还回复称“目前无入地计划”。

当然，该名网友自称功德寺安置房万德嘉园业主，海淀区城管委经与供电公司核实后，明确指出该点位输电线路满足安全距高准，此线路不存在安全问题，因此该点位的线路目前无入地计划。

位置上来看，功德寺地块与朱房地块直线距离3公里多点，前者周边产业聚集，后者生活配套满配，是具备竞品条件的。

然而朱房地块9万5的楼面价一出来，功德寺项目全无后顾之忧了，留给朱房地块的思考则刚刚开始。

按照简单的成本推算法，朱房地块起码要卖到12万+，拿什么来支撑这个售价呢？

周边二手房参考价还是很有刚性的，隔着万象汇就是海淀北的次新豪宅标杆北京橡树湾，当前二手房挂牌价在13万/㎡左右，楼龄较新的五期万橡府大户型能卖到15万。

问题是，这个价位的橡树湾，已经吸纳了片区近几年来的改善客群，朱房新盘要拿出有所突破的产品，才能释放包括橡树湾老业主在内的置换需求。

再看功德寺项目，北侧就是被称为“互联网宇宙中心”的中关村软件园，百度、腾讯、新浪、网易等总部均坐落在此，项目建成后可承接多个大厂工作群体的购房需求，购买力是不愁的。

周边新盘主要有树村板块的海开圆明天颂和融创学府壹号院，两个项目都是主推纯改善产品，目前均已售罄，且于今年相继完成交房。

出行方面，朱房村地块距地铁13号线上地站步行约1.5公里，昌平线朱房北站约1.2公里，不算近；但功德寺地块离地铁更远，13B号线建成后能近一些，也要在1公里左右，没太大区别。

产品方面，从功德寺目前的规划户型来看主攻刚改客群，主力面积段为99㎡、139㎡和172㎡三种，西侧少量106㎡边户；

另一方面，朱房地块能否在“好房子”标配的开敞阳台、架空层等产品力方面有所突破，值得期待。如果没有这些科技狠活儿，很难应对功德寺新盘的售价，也吸引不到隔壁北京橡树湾提前释放改善需求。

不利因素双方都差不多，首先都属于城中村改造项目，周边会有大量安置房。功德寺安置房万德嘉园大约2100套；朱房村安置体量则更庞大，建面44万㎡，25F高层设计居住总户数超6000户，好在建筑比较新，起码品相看上去不会太差。

此外，朱房地块西南侧距离环线和高速路太近，噪音不可避免；

功德寺地块的难点是西、北方位的高压架空线入地工作。项目西南1公里处，是西北旺的变电站，延伸出来4条高压架空线，供地文件中明确提到，将由海淀区政府组织同步实施高压线入地工作，但没给出具体时间。如果不能如期开展，未来会对小区部分房源销售造成影响。

（图片来源于网络）