文/乐居财经 严明会

2024年末的上海第八轮土拍，中国金茂和招商蛇口蛇口联合体包圆了宝山区淞南板块。

其中，N12-0402单元D1-04纯住宅地块经过70轮竞价，以29.29亿元成交，溢价率14.9%，折合楼板价38479元/㎡；N12-0402单元K1-11地块经过激烈竞争后以43.06亿元成交，溢价率16.03%，折合楼板价34462元/㎡。二者仅相距600米。

有知情人士表示，两家房企虽然是以联合体形式拿地，但已经做好了分工，其中，纯住宅地块将由招商蛇口操盘，而附带商业的地块则是由中国金茂操盘。

项目的建设方为西安常茂置业有限公司和上海虹润置业有限公司，二者分别由中国金茂和招商蛇口100%控股。据传，二者对于K1-11地块的持股比例分别为70%、30%。

对于上述两块地，中国金茂势在必得。拿地前20多天，中国金茂华东企业管理有限公司提前启动了地块设计招标工作，邀请了大象建筑设计有限公司（GOA）负责。大象设计在上海主导过不少豪宅项目的设计，如绿地海珀外滩、上海滨江壹号院等。

除了设计招标，中国金茂在拿到地块之前已经对项目施工总承包、项目监理、示范区桩基及围护工程等各方面发布招标公告。

象屿置业似乎也有意争取上述两个地块。拿地前一个星期，象屿置业发布了招标计划，D1-04地块投资约45亿，K1-11地块的投资额高达约72.5亿，但象屿置业并未出现在竞拍现场。最后，D1-04地块共有中国金茂招商蛇口联合体、华润、建发三名竞买人参与竞拍，K1-11地块共有中国金茂招商蛇口联合体、建发2名竞买人参与竞拍。表面上来看，K1-11地块的竞得者并未提前定好。

近日，K1-11商住地块设计方案公示，地块拟建11栋12-17层可售住宅，总户数876户，可售住宅约807套。另外需建设1栋18F的保障房以及部分社区配套，规划包含一处酒店、菜场及多处商业，均位于小区西侧。

从设计方案可以看出，部分楼栋底层局部架空，项目地面无车位，全人车分流，社区主要出入口位于北侧淞发路，人行主入口处设置了景观廊架，进入社区直达下沉庭院，与下沉庭院相近的10#楼底部架空较多，预计会做成泛会所。在小区南侧的3#楼栋，也做了较多底层局部架空。

住宅大部分是17、18层的高层住宅。其他两幢在12、13层。绿地率约32.75%。西南侧为商业用地，规划有酒店、社区食堂、菜场等。

小区中央核心区域楼栋，即2#、3#、4#、5#、6#楼栋均没有连廊，且大部分是两梯两户配置，未来可能做大户型产品。小区北侧靠近主干道、西侧靠商业的位置基本是17F带连廊的楼栋，可能会安排较小的户型。

1#、5#的西单元，在12F和15F设置有连廊；7#、8#、9#、10#以及11#中间单元的12F和15F有连廊，全部为一梯两户；2#总高13F，一梯两户无连廊；3#、4#、5#东单元以及6#为两梯两户无连廊。

从楼栋排布来看，楼间距大约在30米左右，最大为35.55米。按照相关规定，房屋前后间距比例应保持在1:1.2，但该项目的楼间距只有楼高的0.56。

外界预计，中国金茂在该地块上大概率会打造“中国金茂府”系产品，售价可能会在7-7.5万左右，刷新板块单价。2024年，中环中国金茂府四开四罄，中国金茂或许会在该地块上再续辉煌。

K1-11地块由原先的K1-02和K1-03地块调整而成。同时减少了商办开发体量，增加了住宅开发体量。 最新规划中，K1-11地块的容积率为2.2，住宅面积约10.6万平方米，商业配套约1.9万平方米，规划更加合理。地块限高60米，中小套型占比50%，住宅套数下限无设定，集采价3000元/㎡，公租房比例5%。

从区位来看，K1-11地块位于宝山外环内，属于淞南板块，周边城市界面较一般，以老小区和钢铁厂为主，商业有保利悦活荟、景晟广场、祥腾生活广场。

较大的优势是，距离18号线通南路站（在建）仅约200米，通南路地铁上盖的地块，被称为“小五角场”，自带商业规划。

据悉，18号线二期将于2025年12月31日进入初期运营。这意味着，项目交付之前就已经可以享受地铁上盖优势。4站即可达复旦大学，半小时之内达到陆家嘴等商圈。

地块周边已经多年未有新房供应。目前，周边最新的二手房源为2014年和2015年交付的保利悦庭，近期二手房成交均价大约为6.4万元/平方米。

2023年8月中旬，中国金茂华东迎来新区首。华东区域副总经理兼杭州公司总经理关翀正式升任华东区域总经理。

公开资料显示，关翀是产品出身，曾在设计院工作6年。2001年，关翀加入仁恒置地，参与了仁恒多个项目的开发。离开仁恒后，于2013年5月加盟金茂，主要是在华东区任职。其也是上述招标企业“金茂华东企业管理有限公司”的法定代表人。