文/乐居财经 严明会‍‍‍‍

2024年12月17日，凌晨三点，沪上北风呼啸。

而中海物业迎来了一场胜利。旷日持久的博弈进入尾声，它正式进场，全面接管上海浦东新区绿地香颂。

几天后，2024年12月20日，中海物业协调了包括工程维护、保洁人员等100多人，对浦东绿地香颂进行了一段时间的开荒保洁和全面整治。

最近几个佳节之日，中海物业还向业主们一手递上装有苹果的小礼盒，一手由递上热腾腾的腊八粥。

浓情蜜意，颇为温馨。

但另一边，注册在中海物业入驻第二天、名为“绿地香颂e”的个人微信公众号，却在这段时间里一直在持续投诉中海物业服务质量不达标：

接管延期一年

根据资料介绍，浦东绿地香颂于2011年竣工，总建筑面积约为20.07万平方米，占地面积约11.27万平方米。小区由小高层和公寓、别墅组成，共17栋、1305户。

从楼盘名字不难判断，这是绿地集团开发的项目。但承接配套物业服务的公司，此前十余年一直是长城物业旗下的上海深长城物业有限公司。收费标准为：

高层住宅一楼1.8元/月·平方米，二楼及以上2.2元/月·平方米；

别墅物业费3.2元/月·平方米，地下室1.6元/月·平方米；

商业用房物业费4.0元/月·平方米。

2023年8月，该小区第一届业委会组织了是否续聘深长城物业的投票，38.6%的同意比结果公告后，业委会着手招聘新物业公司。2023年12月15日，业委会公示中标候选人名单：上海中海物业管理有限公司、上海高地物业管理有限公司、上海文化银湾物业管理有限公司。

几天后，2023年12月24日，业委会发布“关于绿地香颂物业管理项目中标通知书的告知”，宣布中海物业成功中标。

按照原计划，中海物业是要在2023年12月31日入场，但由于业委会内部没有达成共识被耽置了。经房办组织协调后，新旧物业进退时间又定在了2024年4月30日，自2024年5月1日起，中海物业正式收取香颂小区物业管理费和停车费。

然而，中海物业进驻的时间，再度拖到了2024年5月14日。与此同时，原深长城也并没有从浦东绿地香颂撤场。

“一个小区两个物业”的状态，在浦东绿地香颂持续到了2024年底。

该业委会公告信息显示，其向深长城进行了九次撤场要求，2024年12月16日，深长城的保洁、绿化、工程等相关人员已经撤离香颂高层区，在政府职能部门前期的协调下，12月17日清晨中海物业正式进场全面接管浦东绿地香颂。

但在进场的过程中，“受到了滞留在小区，之前受雇于深长城的保安人员和部分业主的阻挠。”最后出动了民警协调。

中海物业在浦东绿地香颂的物业费，与原深长城的标准一致。乐居财经《物业K线》注意到，一份落款时间为2024年12月23日、加印业委会盖章的文件，只提到了小区高层的物业费和停车费的收取标准。

后续，中海物业能否平息“部分业主”持续不断的投诉，坐稳浦东绿地香颂的地盘？

减员之王

“经业主多次清点人数，中海物业每日上岗人数30人左右，远远达不到合同要求的54人”。

关于中海物业，是否在浦东绿地香颂项目上减配了物业人员，值得探讨。

此前就有消息称，在北京，中海物业交付两年左右的项目中，已经出现管家长期不满编的现象。

统计数据显示，中海物业在管面积从2020年的1.82亿平方米，增至2024年中期的4.23亿平方米，实现了两倍多增长。其中2021年、2022年和2023年增速中最高，同比增长分别是38.9%、23.2%和25.4%。

而与之对应的，2018年至2022年，中海物业雇员增加了21232名，达到57425人。然而，2023年却突然裁员14413名，成为期内物企的“减员之王”。

2024年上半年，中海物业在管建筑面积较2023年年底的4.02亿平方米上升5.3%，至4.23亿平方米。与此同时，裁员却还在继续，再度减少了2834人。

一年半的时间，中海物业合计裁减员工17247人。

员工成本方面，2021年、2022年超5万人的总员工成本分别约为46.25亿港元、63.14亿港元。

开启裁员大刀后，2023年4.3亿总员工的员工成本约为49.24亿元，上一年同期折合人民币约为54.24亿元；2024上半年，约为22.45亿元。

规模增长、裁员不止，2023年中海物业的营收增速放缓至19.7%，而2021年、2022年这一数据分别为44.3%、34.4%。

利润方面，2020年、2021年、2022年、2023年，以及2024上半年，中海物业的毛利率分别为18.3%、17.37%、15.9%、15.9%，以及16.8%；净利润分别为10.8%、10.42%、10.10%、10.29%，以及10.88%。

挥刀裁员后，毛利率、净利率开始止跌回升，成本端“降本增效”的确立竿见影。但作为物业管理服务公司，降成本的同时，守住服务水平的根本同样重要。

据乐居财经每年3月出炉的满意度调查排名，2021年、2022年、2023年及2024年，中海物业满意度（服务力）分别是91.58、88.6、86.23和87.48。2025年，其能否守住不下滑？