文/乐居财经 林振兴

台前，建发跟金茂拼得跟仇人一样，抢朱房地块；幕后，两家却你侬我侬，开始洽谈合作事宜。

没有永远的敌人，只有永远的利益。

建发在丰台的新宫项目，已落定与金茂联手了。

2024年最后一天，福州裕诚房地产将持有北京兆兴房地产价值约87642万元的股权数额，质押予金茂旗下的北京方兴亦城置业有限公司。

更早前的平安夜，福州裕诚房地产将持有北京兆兴房地产价值约155808万元的股权数额，质押予建发房产旗下的上海建发盛高企业发展有限公司。

先质押后转让，是股权转让操作的常规做法。

这意味着，北京兆兴房地产未来的股权结构为，方兴亦城置业和上海建发盛高分别持股36%和64%，“马甲”全身而退了。

北京兆兴房地产是建发新宫项目公司，成立于2024年12月5日，目前仍由福州裕诚房地产100%持股，注册资本243450万元，法人兼董事长为林猷松。

时间拉回去年11月29日，建发和金茂都参与了丰台新宫地块的角逐。

最终，福州裕诚房地产以24.345亿元底价摘得该地块，楼面价约4万元/㎡，销售指导价8.3万元/㎡。福州裕诚，是替建发拿地的“马甲”。

之所以底价成交，往往都是开发商拿地前商量好的，陪跑选手不举牌、不抬价，拿地后大家再一起入股，分羹吃肉。

新宫地块是一宗回炉地。

2024年8月先上架，土地面积5.39万平方米，起始价52亿元。但一个月后，因故暂停出让。

直到10月25日，再度上架，但面积变成了3.04万平方米，只有之前的56%；建筑面积6.08万平方米，控高45米（局部60米），容积率2.0。

拿下回炉地，建发房产拿出了最高的诚意，或将落地其在京的首个“风雅宋韵”系列产品。

12月27日，建发马不停蹄公示了新宫项目规划设计方案。

由于规划要求建设东西向和南北向的街坊路各一条，使得新宫项目的实际住宅容积率肯定是大于2.0。

从平面图来看，项目拟建设11栋6-18F住宅楼及若干配套楼，多数采用退层错落式建筑结构。小区中间的4栋楼，4#-7#为17到18层小高层；东南角9#楼18层，西南角8#15层，其余均为11层以下洋房。

中央楼栋4#楼为楼王，主体17层，北户16层，首层局部架空；相邻的2#楼为7层洋房，首层局部架空。

两栋带架空层的楼栋围绕在下沉庭院两侧，可整体打造成会所空间，另一侧正对小区主入口。

所有的楼栋都标记有窗井，结合地下与地上1:2的建面比例，预计一层房源会带地下室搭配出售。规划图显示，项目总建筑面积92422.92㎡，其中，地上建筑面积60828.00㎡，地下建筑面积31594.91㎡。

所有户型南向均配备了外露阳台，未封闭的阳台，通常只计算一半的面积‌。另外部分户型北向有开敞阳台赠送。

与它同一天公布规划图的中海万泉寺项目，则拥有南向双阳台；更早之前，金茂璞逸丰宜更是在北京楼市中，首个“发明”了这个全新设计。与上述两个项目相比，建发新宫项目还是多少让外界感到遗憾。

建发新宫项目，中国风拉满，小区住宅楼顶部全部采用了双层大飘檐。

该项目的户型主要分3个，分别为115平米三居、140平米和150平米四居。总的房源约456套，综合得房率在90%左右。

再来看看新宫地块的周边配套，它的西侧是大悦春风里，北侧隔着龙门醋厂是槐房万达广场，而且距离地铁新宫站直线距离只有200多米。

虽然商业、交通条件不错，但新宫地块还是有不少缺陷。比如，受地块北侧醋厂影响，时不时会飘来醋味。

还有就是道路影响，由于槐房西路是城市主干路，车流量大，会对3、6、8号楼的西边户造成噪声干扰。此外，地块南侧挨着底商。

眼下，丰台的房子也不是那么好卖。

森与天成2023年底入市，供应1094套，截至目前网签302套，网签率27.6%，成交均价7.33万元/平米。

中海公元里2024年3月开盘，共622套房源，截至目前网签40套，网签率仅为6.43%，成交均价6.25万元/平米。

建发新宫项目夹在森与天成和中海公元里之间，牵手金茂后，它真的能突围成功吗？