文/十一弟

新年，北京，第一场土地拍卖会。

海淀区东升镇挂牌了两块位置相邻的住宅用地——

29号地块、30号地块。

这两宗姊妹地块，规模和起拍价大致相当——

其中，29号地块占地面积4.3万平米，规划计容面积10.3万平米，起拍价78亿。

30号地块占地面积3.9万平米，规划计容面积9.5万平米，起拍价72.3亿。

折算下来，这两块地的起拍楼面价，均为7.6万/平米。

过去几年里，政府为了控房价、限地价、稳预期，对土地市场施加了严格的捆绑限制。

挂牌出让的土地，政府卡住了起拍价、最高价，以及未来新房的销售限价，房企的利润空间，被算得死死的。

由于土地拍卖设置了最高限价，所以开发商手里有钱，只是拿地的一个前提。

最终能否拍到手，还得靠摇号、拼运气。

现在，土地市场的这些限制措施，一股脑地都被取消掉了。

开发商想要拿地，又回到了从前，不限地价、不摇号、也不限房价。

招拍挂市场上，只有一个规则——

价高者得。

谁手上的钱多，谁出价最高，土地就让谁拿走。

土拍重回市场定价机制，其实就是比拼哪家开发商更激进。

前两天，北京在今年举行的首场土地拍卖会上，29号地块吸引了五家开发商报名争抢——

厦门建发，中海地产，中国金茂，中铁置业、招商蛇口、华润置地联合体，保利发展。

这五家开发商，全都是清一色的国央企，有三家央企巨无霸甚至选择了抱团。

最终，历经170轮的厮杀以后，29号地块被中铁置业、招商蛇口、华润置地联合体摘牌拿下——

总价超过了91.5亿，溢价率17%以上。

折算下来，29号地块的成交楼面价，高达8.9万/平米。

29号地块成交以后，竞争更激烈的是30号地块，它吸引了六家开发商报名争抢——

厦门建发，中海地产，中国金茂，中铁置业、招商蛇口、华润置地联合体，保利发展，北京城建。

这两块住宅用地，属于姊妹地块，不仅位置相邻，而且规划条件相似。

中铁置业、招商蛇口、华润置地，这三家央企巨无霸选择抱团，大概率是打算一起拍下、连片开发。

可是，他们都低估了厦门建发在北京的拿地欲望，以及财大气粗。

在30号地块的现场竞价环节，经过多达249轮举牌之后，建发扛到了最后，顺利摘牌——

总价超过了90.4亿，溢价率25%以上。

折算下来，30号地块的成交楼面价，比29号地块贵了一圈，高达9.5万/平米。

地价已经拍到了上十万，将来开发出来的豪宅价格，就要直奔一二十万来卖了。

挥金如土一时爽，但拿地以后的局面，才是真的棘手——

在同一块土地上，建发要与三家抱团央企各自开发一个豪宅项目，贴身肉搏。

而且，从拿地之时，建发拍下的地价，就比对手项目每平米贵了五六千块钱。

这摸牌就让了一手的开局，建发要靠什么才能赢？

在北京开年的首场土地拍卖上，建发不仅击败了中海、金茂、保利、北京城建等几家国央企，还硬刚了抱团拿地的中铁、招商、华润三家央企巨无霸。

作为厦门最大的国企开发商，建发财大气粗的土豪气质，无人能及。

相比其他任何开发商，在这一轮土地拍卖中，它都更为激进。

别看建发只是一家地方国企，但依靠现金流庞大的大宗商品贸易，它不输任何一家央企。

厦门建发有两大主营业务——

大宗商品贸易、房地产开发。

其中，大宗商品贸易滚动起来了庞大的营收规模和现金流，把它推到了世界五百强企业榜单上。

2023年，建发的营收规模下滑了8%，但仍然维持在7600多亿。

放眼全国，在地方性国企中，如此庞大的营收规模，屈指可数。

其中，大宗商品贸易收入，对建发的营收占比将近八成左右。

尽管大宗商品贸易滚动了庞大的营收规模与现金流，但毛利率微薄。

建发的大宗商品贸易，在2023年的毛利率为2%。

而房地产业务，占建发营收比重的两成左右，毛利率为11%。

相比其他开发商，建发的房地产业务毛利率，其实已经跌到了很低的水平。

只不过在它的业务结构里，依然要靠房地产来拉动利润。

过去很长一段时间，建发重度依赖大宗商品贸易与房地产捆绑的业务模式——

它靠大宗商品贸易来滚动营收规模与现金流，然后靠房地产业务来弥补利润。

三年前，楼市还是一片火热，上演着最后的狂欢。

那年，建发的营收规模，刚刚迈过七千亿门槛。

其中，大宗商品贸易收入占比将近九成，房地产业务收入占比一成左右。

但在利润贡献上，大宗商品贸易与房地产业务各占一半。

这两年，楼市下行，建发的房地产业务，赚钱越来越少了。

2023年，建发到手的净利润大约41亿出头。

其中，房地产业务的净利润，还不到2亿，几乎处在盈亏平衡点上。

高达七八千亿的营收规模，在房地产以外，建发很难找到其他业务来填补利润。

为了摆脱房地产业务的困境，建发的策略是换仓——

把更多的拿地资金，砸到上海、北京、厦门、杭州、武汉等一二线核心城市。

在牌桌上，一看手里的牌面不行了，就只能重新抓牌了。

只有留在牌桌上继续下注，才有赢回来的机会。

因此，这两年，在几个核心城市投资拿地，建发实际上变得相当凶猛。

2023年，建发在北京拍了两块地，分别将其开发成了观堂府、观云。

其中，观堂府地块总价超过了54亿，整个项目总投资将近88亿。

十一弟查了下，按照可售住宅面积计算，观堂府的开发成本大约4.2万/平米。

从开盘卖到现在，观堂府的成交均价，大概4.6万/平米。

也就是说，在这个项目上，建发每平米赚到了四千块钱，利润总额在8亿以上。

2023年，它在北京拿地开发的另一个住宅项目——建发·观云，当时的地价不到17亿，整个项目总投资将近27亿。

十一弟也查了下，按照可售住宅面积计算，观云的开发成本大约4.8万/平米。

从开盘卖到现在，观云的成交均价，接近5.5万/平米。

也就是说，在这个项目上，建发每平米赚到了七千块钱，利润总额在4亿左右。

建发拍下的这两块地，去化很快，还有赚头。

在北京投资拿地，既然真金白银地赚到了钱，那么，就要追加筹码、继续下注了。

今年一开年，建发就在北京土地市场上砸了90多亿。

这次，就看它如何跟中铁、招商、华润三家抱团的央企掰手腕、近身肉搏，能否从地价站上十万的土地里解套了。

本文来源：拾遗地