文/乐居财经  徐酒眠

万物云（02602.HK）的收购战车动了，且这一次不再是指向关联方的“以资抵债”。

1月3日晚间，万物云刊发了一则自愿性公告，宣布其全资附属公司深圳市誉鹰物业服务有限公司作为买方，与独立第三方深圳市中洲投资控股股份有限公司（简称“中洲控股”，000042.SZ）签署股权转让协议。

据此，万物云向中洲控股收购深圳市中洲物业管理有限公司（简称“中洲物业”）100%股权，总对价约2.27亿元。

乐居财经《物业K线》梳理发现，在揽入的一系列抵债资产包外，中洲物业应该是万物云上市后发布的第一笔物业标收购，也打响了2025年物企上亿收并购的第一枪。

当天早些时间，世茂服务也宣布了一笔收购，8315.9万元完成对深圳世路源环境有限公司余下33%股权的收购，实现对目标公司的全资控股。

回到万物云，中洲物业何以吸引其下注？

成立于1999年6月，中洲物业专注于提供住宅物业服务，实质持有三家全资子公司深圳市圣廷苑物业管理有限公司、深圳市智悦荟商务运营有限公司、成都中洲夸克企业管理有限公司，南熙里商业停车位以及非住宅板块项目则未纳入与万物云的交易。

因此，万物云此番收购涉及中洲物业旗下44个住宅类项目，其中包括37个在管住宅项目(含2个公寓项目)、7个在建住宅项目，年化合同收入为3.04亿元，并可表收入为2.88 亿元。

2023年，中洲物业项目整体收缴率86%以上，整体交付5年以上项目普遍收缴率90%以上，整体平均单位平方收入为4.06元。

更为关键的的一点是，中洲物业在管项目主要分别在深圳、成都等核心城市，其中97%的项目(以年化合同收入计)在万物云的价值街道范围内。

“本次收购预计新增10个蝶城，升级5个现有蝶城，优化4个现有蝶城”，万物云表示，收购中洲物业将提升其在重点城市价值街道的密度。

“蝶城”是万物云最重要的战略，其目的就是基于一条街道里面所形成的物业项目密度，通过科技投入和数字化改造，进而提高劳动力的服务效率。

万物云表示，“通过蝶城改造和运营，本公司将改善服务体验、提升运营效率和客户满意度，扩大本公司在住宅物业服务领域的规模和市场份额，增强盈利能力和综合竞争力。”

业绩方面，根据卖方中洲控股披露的数据，截至2024年9月30日，中洲物业资产总额约为2.57亿元，负债总额约2.27亿元，净资产3051.27万元。值得注意的是，其今年前九个月实现营收约2.56亿元，净利润约为9465.54万元，对应净利率高达36.95%。

净利率突然拔高了好几倍，而经营活动现金流净额为-2197.65万元。有分析表示，这或许是受应收款的影响。

2023年，中洲物业实现营收约3.05亿元，营业利润约为2473万元，净利润1821.91万元，对应净利率约为5.96%。据此进一步计算，万物云对中洲物业的收购PE约为12.46倍。

老实说，参照行业并购标的来看，这个溢价不算低。

去年初，金茂服务宣布3.238亿收购北京市润物嘉业企业管理有限公司100%股权，按照后者2022年3658万元净利润计算，对应PE约为8.85倍。前不久中交地产收购中交物业服务集团有限公司100%股权落地，评估值确定为约7亿元，按照中交服务2023年净利润6952.27万元计算，交易PE则为10.07。

不过，万物云与中洲控股在标的股权的转让价中有更为详细的约定，总代价2.27亿元中，标的股权及在管项目对应的转让价款实际为1.67亿元。而按照这个对价计算，收购PE实际应该为9.16倍。

另外的6000万交易款，涉及的是7个未交付项目。而这部分款项结算，需要等项目正式交付且去化率不低于60%时，万物云才会进行支付。去化率将根据新交付项目的已销售面积及总可售面积计算(不含项目车位面积)。