乐居财经 徐迪 公示结束3天后，懋源后沙峪项目设计方案的公众反馈意见就整理好了，总共只有3条。

1月3日，北京规自委发布关于《北京市顺义区后沙峪镇西泗上村棚户区改造土地开发项目SY00-1801-0104、0105、0106、0107地块R2二类居住用地、B1商业用地、A334托幼用地项目规划建筑方案》公示期间采信情况的公告。

1.公众反馈意见：0105地块幼儿园人行出入口距离0106商业车行出入口、0104和0107社区车行出入口太近，存在安全隐患，容易造成交通事故和拥堵。建议调整0106商业车行出入口、0104和0107社区车行出入口。园门外应设置人流缓冲区。

建设单位及设计单位意见：本项目0105地块A334托幼用地人行出入口距离0104地块R2二类居住用地车行出入口为25.75m，符合《民用建筑通用规范》（GB 55031-2022）4.3.4条“建筑基地机动车出入口位置应符合距周边中小学及幼儿园的出入口最近边缘不应小于20.0m”的要求。0107地块R2二类居住用地无地面停车位，车行出入口为消防应急出入口，日常管理禁止社会车辆出入；为避免安全隐患减少交通压力，0106地块B1商业用地出入口及0104地块R2二类居住用地车行出入口设计为单行出口，与幼儿园地块人行出入口无流线交叉。

分局意见：根据建设单位提供材料，经研究，建设单位意见属实，予以采信。

2.公众反馈意见：建议明确各地块内地上停车位和地下停车位数量及停车位配比。

建设单位及设计单位意见：0107地块R2二类居住用地机动车停车位配建686辆，均位于地下；0104地块R2二类居住用地机动车停车位配建332辆，均位于地下；0105地块A334托幼用地机动车停车位配建7辆，均位于地上；0106地块B1商业用地机动车停车位配建57辆，其中地上配建15辆，地下配建42辆。

机动车停车位配比：0107地块R2二类居住用地为住宅每户大于 1.2 辆/户、配套65辆/万平方米，含0.1辆/户访客车位，含1%的无障碍车位7辆，含比例≥18%的电动车车位124辆，100%预留充电条件；0104地块R2二类居住用地为住宅每户大于1.2 辆/户、配套65辆/万平方米，含0.1辆/户访客车位，含1%的无障碍车位4辆，含比例≥18%的电动车车位60辆，100%预留充电条件；0105地块A334托幼用地为2辆/百师生，均位于地上，含15%的电动车车位2辆，含1%的无障碍车位1辆；0106地块B1商业用地为商场（＜10000 ㎡）70-90 辆/万平米，配套65辆/万平方米。

分局意见：根据建设单位提供材料，经研究，建设单位意见属实，予以采信。

3.公众反馈意见：街坊路设置与公示的北京市交通委员会交通影响评价审查意见中的图示不一致。由于街坊路对外开放，并要求保障车行能力，建议保持直线进行规划。

建设单位及设计单位意见：根据北京市顺义区后沙峪镇西泗上村棚户区改造土地开发项目SY00-1801-0104、0105、0106、0107 地块R2 二类居住用地、B1商业用地、A334 托幼用地国有建设用地使用权出让挂牌文件（编号：京土储挂（顺）〔2024〕032号）要求，本项目0107地块内部规划一条街坊路，宽度为8米，用地面积不低于2943.94平方米，计入建设用地基底面积核算容积率并纳入出让范围，建设实施主体为二级竞得人，建成后不移交，由二级竞得人负责养护和管理，保证其城市公共空间的功能，无条件对外开放，应保障机动车通行条件，慢行空间可与两侧建筑方案结合设置，道路规划线位及线形可结合后期建筑设计方案进一步优化，已按照《关于在控规编制和实施中增设街坊路的相关规定》的要求进行设计。

分局意见：根据建设单位提供材料，经研究，建设单位意见属实，予以采信。

懋源顺义后沙峪新项目地处中央别墅区，成交于今年9月12日，总价43.2亿元，综合楼面价约2.67万元/㎡，销售指导价6.1万/㎡（浮动10％）。

拿地百天后，懋源顺义新项目在12月23日公布了总平面设计图，考虑到板块需求，同时平衡地价成本，做出了一套别墅+洋房的高低配设计方案。

在产品分布上，沿着小区西北边缘是16栋11层高的洋房，西南侧是三栋联排别墅，另有15栋独栋别墅穿插其中，剩下的全是双拼别墅。

项目北侧是机场北线南路，车流密集，噪音也大。为此，懋源在北侧安排了6栋11层洋房。

这6栋楼，可以阻挡马路的一些噪音。

虽然小高层洋房隔绝了噪音，但藏于小高层之间的双拼别墅在视野上却受到了遮挡。

另外，西侧的洋房，也会挡住东边不少别墅的好视野。该项目西侧，是温榆河公园。

北京偷面积最牛区域，当属顺义。从原来的防火挑檐变阳台，到现在的南面和北面都双偷设备平台和挑空空间，这意味着这些偷来的面积，是百分百不算产权面积。

懋源顺义项目在偷面积上也毫不手软。洋房的得房率能做到100%以上，南北开敞双阳台，奇偶错层设计，全赠送，北侧还有设备平台。

独栋别墅的分布，不像洋房那么有规律。

有的夹杂在西北面的洋房里，更多的藏在双拼别墅里，甚至还有两栋独栋别墅被安排在幼儿园的西侧。

项目最西南角，2-51#这栋独栋别墅，不仅位置最隐蔽，产品也很另类，可以称之为孤品。它地上仅一层，层高达4.6米，地下两层。

其他14栋独栋别墅都是地上3层，共计10.9米，平均层高3.63米。

实际上，早在六年前，北京市就出台了禁建独栋别墅的规定。

根据北京市政府公布2018年版《北京市新增产业的禁止和限制目录》显示，全市范围内，禁止新建容积率小于1.0的住宅项目，文物保护区、平房区按院落进行建设的除外，但禁止建设独户独栋类房地产项目。

这也意味着北京不再批复独栋用地，全独栋的墅区在帝都再现的几率微乎其微。

懋源只能“打擦边”，在项目里“藏”了十多栋独栋别墅。这也就解释为何这些独栋别墅不统一排列，而是杂乱无章，开发商显然不想引起太大关注。

除了住宅地块，该顺义项目东南角0105地块规划为1栋9班幼儿园，总建面约5232㎡，容积率0.8，限高18米。

0106地块为商业用地，位于整个项目东南侧，总建面1.17万㎡，容积率1.0，限高24米，拟建设两栋2层（部分3层）社区商业，2#楼首层架空。

为了让高身家客群有更好的体验，懋源另在小区中央位置建有配套楼1栋——会所，一侧留有下沉庭院会所空间。同时，为了设置小区正大门，懋源还把街坊路从原来的"L"改成“S”型。

作为一家京城豪宅专家，懋源曾是北京土拍市场上的黑马，当年创造出北京西三环夏家胡同以及孙河核心区的地王。

目前懋源在顺义还有一个别墅项目懋源璟橒在售，产品包括平墅、叠墅、合院，单套总价2500万-4000万区间。2022年12月22日首开，今年10月25日完成竣工验收，共112套现房在售，其中30套联排别墅，42套301-308㎡复式；25套300-308㎡四居，另有少量145-287㎡一居和三居户型。目前合计网签45套。

去年7月，懋源曾以13.4亿元底价摘得位于朝阳区太阳宫一宗商业金融服务用地，总用地规模超1万平方米，总建筑面积约7.8万平方米，将用于打造懋源总部，由两座三角形平面的独立塔楼组成，总投资约20.6亿元。

懋源系运作主体平台为北京懋源控股股份有限公司（简称“懋源控股”），由北京懋源投资持股39%、北京嘉宇鸿业投资持股29%、北京天陆禾润投资控股持股22%、北京鹏美摩托车文化传播持股10%。

大股东为北京懋源投资，成立于2008年，注册资本3000万元，由曹俊生和妻子张爱清分别持股90%和10%。

二股东嘉宇鸿业成立于2005年，注册资本2500万元，由陆挺宇控股72%。此外，陆挺宇还持有天陆禾润99%股权，合计持有懋源控股约51%的股份，为懋源控股的实际控制人，同时担任该公司董事长、总经理和法定代表人。

公开资料显示，陆挺宇出生于1965年，毕业于华北水利水电学院工业与民用建筑专业。曾任北京城市建设开发集团总公司工程师中发装饰工程有限公司当总经理、中国中小企业投资公司任总经理等职。2000年起担任北京懋源房屋开发有限公司董事长。