乐居财经 徐迪 1月2日，济南兆瑞房地产开发有限公司竞得北京海淀朱房四街0030地块，成交价90.4亿元，折合楼面价95062元/㎡，溢价25%。

济南兆瑞房地产开发有限公司由建发国际旗下利百控股100%持股。

很难得，一向喜欢用马甲拿地的建发，这次直接派了全资附属上场。

建发的变化，或许对应北京一个全新的土拍时代。

四年前，为稳定市场预期和地价，自然资源部出台住宅用地“两集中”供应新规，包括北上广深在内的全国20多个城市被要求集中统一发布招拍挂公告。

2021年3月底，北京第一批次宅地挂牌文件中，首次公布了土地合理上限价格，一般设置溢价率上限为15%。

随后又持续更新土地出让环节的配套政策工具，达到土地溢价上限后，转为竞各种配建，公租房、共有产权份额，后期又出现竞高标准商品住宅建设方案，以及现房销售面积等等。再次触顶后，则转入“摇号”。

这就意味着，在北京拿到一块热门地块，除了资金和操盘实力，还需要运气，“拿地马甲”应运而生。

拿下朱房地块的前一个月，建发还在丰台槐房旧宫板块摘得一幅建面超6万平米的纯宅地。当时用的拿地公司是福州裕诚房地产有限公司，这家成立地2022年的公司是建发众多“马甲”之一，它的母公司汇成佰悦也是建发房产的老朋友。

建发在北京的观云项目，开发主体为北京兆祥房地产开发有限公司，由建发国际全资附属公司厦门益悦置业有限公司控股70%，福建雄旺房地产和汇成佰悦分别持股15%。

观云所处地块，也是建发找“马甲”抢来的。它是福建雄旺房地产于2023年6月以16.56亿1.2万㎡现房销售面积竞得。

朱房0030地块成交价90.4亿元，总价要低于西侧的0029地块，但地上建面也少了7500㎡，这使得0030最终成交楼面价超过9.5万元/㎡，刷新了北京近年来的土地单价纪录。

2024年，北京成交楼面价最高的是功德寺项目，其中002地块7.16万元/㎡，001地块7.11万元/㎡。

而朱房双子地块起拍价就已超过7.6万/㎡，溢价成交后，每平米单价比功德寺地块贵出2万+。

这么一来，海淀北的新盘置业地图也出来了：

上车则改选永丰，保利建工嘉华天珺东区已取证，均价8.2万-9.7万/㎡，面积段88-172㎡，得房率78.2%-84.3%之间；海开颐海澐颂预计售价也在9万-9.5万/㎡区间，面积段95-170㎡，得房率80%左右。

学区低密改善选功德寺，越秀绿城“和樾誉鸣”，华润越秀“和樾望云”，分别规划了13栋6-10层洋房和14栋6-10层洋房。均价10.5万/㎡，全洋房社区，大厂精英圈层；

朱房两块地必须主攻纯改善高预算客群了，醇熟商圈，河景房，关键是接下来能否有“好房子”产品的高配。

位置上来看，功德寺地块与朱房地块直线距离3公里多点，前者周边产业聚集，后者生活配套满配。

功德寺两地块明确设置了10.5万元/㎡的销售指导价；

朱房地块可根据市场自由定价，按照简单的成本推算法，起码要卖到12万+。周边二手房参考价还是很有刚性的，隔着万象汇就是海淀北的次新豪宅标杆北京橡树湾，当前二手房挂牌价在13万/㎡左右，楼龄较新的五期万橡府大户型能卖到15万。

问题是，这个价位的橡树湾，已经吸纳了片区近几年来的改善客群，朱房新盘要拿出有所突破的产品，才能释放包括橡树湾老业主在内的置换需求。

与此同时，北京橡树湾、清河万象汇，都是华润置地在北京的代表项目，建发的0030地块如何在这个氛围里单打独斗，又是另外一重思考。

再看功德寺项目，北侧就是被称为“互联网宇宙中心”的中关村软件园，百度、腾讯、新浪、网易等总部均坐落在此，项目建成后可承接多个大厂工作群体的购房需求，购买力是不愁的。周边新盘主要有树村板块的海开圆明天颂和融创学府壹号院，两个项目都是主推纯改善产品，目前均已售罄，且于今年相继完成交房。

出行方面，朱房村地块距地铁13号线上地站步行约1.5公里，昌平线朱房北站约1.2公里，不算近；但功德寺地块离地铁更远，13B号线建成后能近一些，也要在1公里左右，没太大区别。

教育资源还是有点区别的，朱房村周边有海淀实验二小汇缘分校、第二实验小学橡树分校、清华附小清河分校，加上规划的清华附属九年一贯制实验学校，也算优质学区，但对比功德寺地块所在的上地学区还是略逊一筹。

功德寺新盘所在的上地是派位最好的学区没有之一，包括排名海淀前十的“牛小”上地实验小学、清华附中上地学校，另有一所由北京市101中学承办的12年一贯制学校目前在规划中，无论小学还是中学，师资实力都旗鼓相当，所以哪怕是“海淀家长”，也完全不用担心二派被调剂。

产品方面，朱房地块容积率2.4，限高48米，预计是16F左右小高层产品，由于不限价，未来面向纯改善做大平层豪宅的概率更大一些，按照200㎡的户均建面来算，大概能有近千套房源供应。

此外，在建筑设计上，朱房村地块的出让文件中专门提到，“朱房地区以现代建筑风格主为，可适当结合新中式风格，建筑造型规整、内敛，营造稳重、和谐、明朗的人居环境。”

地块南侧紧邻清河，滨水而建，希望外立面颜值能成为“河景豪宅”的加分项。

另一方面，从功德寺地块刚公示的设计方案来看，“好房子”标配的开敞阳台、架空层等均未体现，朱房地块能否有所突破，就更让人期待。并且，如果没有这些科技狠活儿，很难应对功德寺新盘的售价，也吸引不到隔壁北京橡树湾提前释放改善需求。

不利因素双方都差不多，首先都属于城中村改造项目，周边会有大量安置房。功德寺安置房万德嘉园大约2100套；朱房村安置体量则更庞大，建面44万㎡，25F高层设计居住总户数超6000户，好在建筑比较新，起码品相看上去不会太差。

此外，功德寺地块的高压架空线入地工作是个难点，如果不能如期开展，未来会对西北方位房源造成影响；朱房地块则是西南侧距离环线和高速路太近，噪音不可避免。