文/乐居新媒体 林振兴‍‍‍

58天前，在北京海淀功德寺土拍大战中，华润置地因为运气不佳，遗憾出局，输给了越秀地产和绿城中国。

没有想到，一个多月后，华润置地便以胜利者的姿态，笑傲朱房。

中国人讲究个开门红，土拍市场亦如此。

2025年京城土拍率先出场的，是海淀的一对”王炸“：东升镇朱房四街0029、0030地块，交易起始价合计150.3亿元。

无论从总价款，还是参赛选手的量级，它注定是一场腥风血雨。

共有八家房企前来应战，包括北京城建、中海地产、建发房产、中国金茂、保利发展，华润置地+中铁置业+招商蛇口则抱团组成联合体。

2025年1月2日下午3时30分，六里桥北京市政务服务中心的一个拍卖厅里热闹了起来，“朱房百亿双子”公开竞价在这里举行。

西侧0029地块首先竞价，就出现了强烈的火药味，参与竞价的开发商竞相提价。3号华润置地联合体参与了全程举牌，被5号金茂和57号建发分阶段“围攻”。

有意思的是，现场座位上，3号举牌者也坐于5号和57号之间。

经过159轮竞价后，0029地块被3号举牌的华润置地+中铁置业+招商蛇口联合体，以91.52亿元的价格摘得，溢价17.33%，楼面价8.92万/平米。

正当所有人都以为东侧0030地块也将被华润置地联合体一举拿下之时，半路却杀出了建发房产。

休息15分钟后，0030地块正式开拍。

除了北京城建，其他几家房企都留下来参与第二宗地块竞价。建发的举牌号换成了31，并将座位向前移了一排。

前半段，节奏慢了下来，华润不再积极举牌，它似乎对该地块势在必得。只有11号保利发展、31号建发、2号金茂，三家轮着举牌，紧追不舍。

后半程，当竞拍价来到80亿时，保利悄悄退出。15号华润联合体终于不再沉默，开始踊跃举牌。

这时的厮杀程度，不输上宗地块，甚至中途好几次主持人要倒数落槌，又有竞拍者冒出来。

随着天色渐晚，31号建发和2号金茂加快了举牌速度。当价格即将来到88亿时，华润联合体在权衡价格后，选择了放弃。毕竟捆绑了三家开发商，它要综合考虑每家的意愿。

冲刺阶段，31号建发举牌几乎从没犹豫，最终它经过约247轮竞争，以90.404亿元摘得0030地块，溢价25.04%，楼面价9.51万/平米，比0029地块每平米贵了近6000元。

闽系房企建发房产，在北京好似一匹黑马。

它在去年11月刚用御用“马甲”，以24.345亿元摘得丰台一宗地块。眼下才过了一个来月，它又亲自跑来海淀抢地。

朱房土拍大战，一个下午就卖出182亿。它不由让人想起20年前的夏天，华润置地在清河的那场史诗级土拍。

2005年8月1日，清河毛纺厂地块出让，竞价81轮后，最终被华润以25.65亿元、溢价率51%拿下，成为当年的地王。

橡树湾项目分五期开发，期期爆火，价格也从开盘的8000元/平米。一路涨到了最高的14万元/平米。

眼下，朱房两宗地块就在清河橡树湾的南边。

其中，朱房东侧0030地块的交易起始价为72.3亿元，最小递增幅度730万元，单单保证金就要14.46亿元；西侧0029地块的交易起始价为78亿元，最小递增幅度800万元，单单保证金就要15.6亿元。

二十年后，再战清河，华润不再单枪匹马，它采取合作抱团的方式出现。

要知道，朱房双子地块与功德寺双子地块相比，规模更大、起价更高并且上不封顶。

拿下功德寺地块，只要能承受15%的溢价，剩下的就看运气；但是朱房地块，纯靠价格说话，它的起拍楼面价超7.6万/㎡，比功德寺地块最终成交楼面价还贵4000+。

这种情况下，华润联合体的预算上限，显然更为充裕，更有希望将地一举拿下。

此次，华润置地拉来了两位兄弟：中铁置业和招商蛇口。

中铁置业是华润置地在北京的老朋友了。2021-2023年，两家先后三次斥资超130亿在大兴西红门拿地，推出西红门“橡树湾”项目的一二三期，即红橡润园、兴橡润园、兴橡文园。

华润置地联合体和建发，将在海淀朱房打造怎样的产品，外界尤为关注。

朱房这两块地均为纯居住用地，规模合计近20万㎡，比功德寺地块更大，且地形方正，无其它配建。

西侧0029地块用地规模4.27万㎡，容积率2.4，地上建筑规模约10.26万㎡；

东侧0030地块用地规模3.93万㎡，容积率2.42，地上建筑规模约9.51万㎡。

谁都没想到朱房地块来的那么快，这两块地甚至不在第五轮拟供地清单上，直接“空降”到了预申请列表里。不过，朱房二期棚改项目早在6月份就已开始宅基地确权公示。

海淀2023年下半年以来，已陆续出让了四幅地块，放在往年它们都是王炸。永丰北和永丰南两宗地块分别由保利+建工联合体和海开控股拿下，目前前者已拿到预售证。

功德寺001、002地块分别由绿城和越秀摇中。虽然华润在摇号环节少了点运气，但它最终还是被越秀拉入局。

重新划分权益后，001地块由绿城和越秀分别持股50%，002则被华润并表，华润和越秀各持股65%和35%。按照个比例切分货值，越秀地产＞华润置地＞绿城中国，华润置地在功德寺地块上显然是“躺赢”。

产品方面，朱房地块由于不限价，未来面向纯改善做大平层豪宅的概率更大一些。

功德寺容积率2.1，限高30米，主攻刚改客群。2023年最后两天，功德寺披露规划方案公示，001地块拟建13栋6-10层洋房，002地块拟建14栋5-10层洋房。

朱房容积率2.4，限高48米，预计是16F左右小高层产品。按照200㎡的户均建面来算，大概能有近千套房源供应。

加之，朱房双子地块起始楼面地价7.6万元/平米，上不封顶，住宅售价也不受限制；而功德寺起始楼面价6.1-6.2万/平米，最终楼面价7.1万，指导价10.5万/平米。这都注定了朱房地块比功德寺地块贵不少。

朱房限制了外立面风格。它的出让文件中专门提到，“朱房地区以现代建筑风格主为，可适当结合新中式风格，建筑造型规整、内敛。”

随着华润联合体和建发的到来，海淀楼市更加热闹了。