文/乐居新媒体 严明会

拿地百天后，懋源顺义新项目终于公布了总平面设计图。

它很聪明，在住宅地块里面塞了双拼别墅 独栋别墅 联排别墅 11层洋房。

产品混搭，更能卖出溢价。

在产品分布上，沿着小区西北边缘是16栋11层高的洋房，西南侧是三栋联排别墅，另有15栋独栋别墅穿插其中，剩下的全是双拼别墅。

项目北侧是机场北线南路，车流密集，噪音也大。为此，懋源在北侧安排了6栋11层洋房。

这6栋楼，可以阻挡马路的一些噪音。

虽然小高层洋房隔绝了噪音，但藏于小高层之间的双拼别墅在视野上却受到了遮挡。

另外，西侧的洋房，也会挡住东边不少别墅的好视野。该项目西侧，是温榆河公园。

北京偷面积最牛区域，当属顺义。从原来的防火挑檐变阳台，到现在的南面和北面都双偷设备平台和挑空空间，这意味着这些偷来的面积，是百分百不算产权面积。

懋源顺义项目在偷面积上也毫不手软。洋房的得房率能做到100%以上，南北开敞双阳台，奇偶错层设计，全赠送，北侧还有设备平台。

独栋别墅的分布，不像洋房那么有规律。

有的夹杂在西北面的洋房里，更多的藏在双拼别墅里，甚至还有两栋独栋别墅被安排在幼儿园的西侧。

项目最西南角，2-51#这栋独栋别墅，不仅位置最隐蔽，产品也很另类，可以称之为孤品。它地上仅一层，层高达4.6米，地下两层。

其他14栋独栋别墅都是地上3层，共计10.9米，平均层高3.63米。

实际上，早在六年前，北京市就出台了禁建独栋别墅的规定。

根据北京市政府公布2018年版《北京市新增产业的禁止和限制目录》显示，全市范围内，禁止新建容积率小于1.0的住宅项目，文物保护区、平房区按院落进行建设的除外，但禁止建设独户独栋类房地产项目。

这也意味着北京不再批复独栋用地，全独栋的墅区在帝都再现的几率微乎其微。

懋源只能“打擦边”，在项目里“藏”了十多栋独栋别墅。这也就解释为何这些独栋别墅不统一排列，而是杂乱无章，开发商显然不想引起太大关注。

除了住宅地块，该顺义项目东南角0105地块规划为1栋9班幼儿园，总建面约5232㎡，容积率0.8，限高18米。

0106地块为商业用地，位于整个项目东南侧，总建面1.17万㎡，容积率1.0，限高24米，拟建设两栋2层（部分3层）社区商业，2#楼首层架空。

为了让高身家客群有更好的体验，懋源另在小区中央位置建有配套楼1栋——会所，一侧留有下沉庭院会所空间。同时，为了设置小区正大门，懋源还把街坊路从原来的"L"改成“S”型。

时间回溯至2024年9月12日，懋源以43.2亿元底价，摘得后沙峪镇SY00-1801-0104、0105、0106、0107地块。综合楼面价约2.67万元/㎡，销售指导价6.1万/㎡（浮动10％），留足了利润空间。

在业内看来，根据懋源操盘慢周转的风格来看，大概率会配置超高标准装修，到时候卖到超指导价的可能性很大，总价=（房款 拆分装修）的形式。

顺义项目的主体公司为北京懋源鸿峪房地产开发有限公司，在拿地13天后成立，注册资本300000万元，法人兼董事长为刘晓蕾。她本人还是北京懋源璟鸿房地产的法人兼董事长。

目前，懋源在顺义还有一个别墅项目懋源璟橒在售，产品包括平墅、叠墅、合院，单套总价2500万-4000万区间。

2022年12月22日首开，今年10月25日完成竣工验收，共112套现房在售，其中30套联排别墅，42套301-308㎡复式；25套300-308㎡四居，另有少量145-287㎡一居和三居户型。截至2025年1月1日，合计网签45套，成交均价74266.82元/M2，住宅成交金额10.2亿元。

作为一家京城豪宅专家，懋源曾是北京土拍市场上的黑马，当年创造出北京西三环夏家胡同以及孙河核心区的地王。但迅速蹿红的懋源，后期却逐渐淡出北京土拍市场。

相较于别的地产商喜欢抱团开发不同，懋源喜欢单打独斗，自己100%操盘，这更是披上了一层神秘面纱。

与懋源一样神秘的还有老板——陆挺宇，他被称为京城豪宅教父。陆挺宇是一个地地道道的北京人，年仅35岁就当上了北京懋源房屋开发有限公司董事长，现在更成为了懋源控股实控人兼董事长。

陆挺宇爬到懋源权力中心，或许离不开两位大佬，一位是陈建，另一位是曹俊生。

陈建和陆挺宇都曾在中国中小企业投资有限公司任职过，陈建还有另一层重要身份——民生银行前董事；曹俊生和陆挺宇则同为加拿大华侨，曹俊生是一位资本大佬，他投资过万洲国际、国浩发展，深入参与双汇股份、鹤壁煤电股份等国企市场化混改项目。

近几年，懋源愈发高调，除了拿地，还砸巨资建总部。而陆挺宇更是出手阔绰，他不仅向母校华北水利水电大学捐赠上千万，还捐资5000万元建“挺宇楼”。