乐居新媒体 徐迪 2025年首场土拍大战一触即发。

截至2024年12月31日15:10，朱房0029已有4次报价：分别是中海地产78亿元，建发房产78.08亿元，中国金茂78.16亿元，中铁置业+招商蛇口+华润置地联合体78.24亿元；

朱房0030收到5次报价：北京城建72.3亿元，中海地产72.373亿元，建发房产72.446亿元，中国金茂72.519亿无，中铁置业+招商蛇口+华润置地联合体72.592亿元。

此外，据说保利也报名了两块地的竞拍，全央国企阵容迎接2025。

深耕清河的华润以联合体方式出现，这份谨慎，似乎更印证了拿下这两块地的决心。要知道，朱房双子与功德寺双子相比，规模更大、起价更高并且上不封顶。

拿下功德寺地块，只要能承受15%的溢价，剩下的就看运气；但是朱房地块，纯靠资金实力。

这种情况下，华润联合体的预算上限，显然更为充裕，有希望能够将两块地一举拿下，统一运作。

来看一下两块地的基础信息：

均为纯居住用地，地形方正，无其它配建。用地总规模8.2万㎡，地上建筑规模19.77万㎡，控高48米。其中：

西侧0029地块用地规模4.27万㎡，容积率2.4，地上建筑规模约10.26万㎡，起始价78亿元；

东侧0030地块用地规模3.93万㎡，容积率2.42，地上建筑规模约9.51万㎡，起始价72.3亿元。

朱房二期棚改项目早在2024年6月份就已开始宅基地确权公示。

项目位于海淀区东升镇北部片区，地处中关村大街高端创新集聚发展轴辐射腹地，京新、京藏高速、北五环围合区域，整体用地面积约62.59公顷，总建筑规模约85.72万平米，涉及居住用地、研发设计用地、市政设施用地及教育用地等多幅地块。

住宅部分共7个组团，包括5个安置房地块，最南端清河沿岸的2宗则为商品房地块，也就是本次上架的0029、0030地块。

海淀今年下半年以来已陆续出让了四幅优质地块，永丰北和永丰南两宗地块分别由保利+建工联合体和海开控股拿下，目前均已拿下规证准备推盘；

功德寺001、002地块分别由绿城和越秀摇中，重新划分权益后，001地块由绿城和越秀分别持股50%，002则被华润并表，越秀拥有35%的权益。

位置上来看，功德寺项目和朱房地块更为接近。

首先，朱房地块规模合计近20万㎡，比功德寺地块更大；起拍楼面价超7.6万/㎡，比功德寺地块最终成交楼面价还贵4000+，并且未设地价上限，未来售价也会跟着地价走。

朱房村地块隔着万象汇就是海淀北的次新豪宅标杆橡树湾，当前二手房挂牌价在13万/㎡左右，楼龄较新的五期万橡府大户型能卖到15万+。

综合来看，朱房村地块商业配套更为成熟，北面就是清河万象汇，步行可达，功德寺周边生活配套不多，主要是守着中关产业园。

出行方面，朱房村地块距地铁13号线上地站步行约1.5公里，昌平线朱房北站约1.2公里，不算近；但功德寺地块离地铁更远，13B号线建成后能近一些，也要在1公里左右，没太大区别。

学区方面，朱房村周边有海淀实验二小汇缘分校、第二实验小学橡树分校、清华附小清河分校，加上规划的清华附属九年一贯制实验学校，也算优质学区，但对比功德寺地块所在的上地学区还是略逊一筹。

上地是派位最好的学区没有之一，包括排名海淀前十的“牛小”上地实验小学、清华附中上地学校，另有一所由北京市101中学承办的12年一贯制学校目前在规划中，无论小学还是中学，师资实力都旗鼓相当，所以哪怕是“海淀家长”，也完全不用担心二派被调剂。

产品方面，朱房村地块由于不限价，未来面向纯改善做大平层豪宅的概率更大一些，功德寺则主攻刚改客群。朱房容积率2.4，限高48米，预计是16F左右小高层产品，按照200㎡的户均建面来算，大概能有近千套房源供应；

功德寺容积率2.1，限高30米，预计会做10F以下洋房产品，相对更低密，居住舒适度较好。近期有消息称功德寺地块已有户型面积规划，包括97-103㎡小三居和140-145㎡四居，最大户型到165㎡，但尚无官方回应。

此外，在建筑设计上，朱房村地块的出让文件中专门提到，“朱房地区以现代建筑风格主为，可适当结合新中式风格，建筑造型规整、内敛，营造稳重、和谐、明朗的人居环境。”

地块南侧紧邻清河，滨水而建，希望外立面颜值能成为“河景豪宅”的加分项。

另一方面，从功德寺地块刚公示的设计方案来看，“好房子”标配的开敞阳台、架空层等均未体现，朱房地块能否有所突破，就更让人期待。

如果能用上这些科技狠活儿，对功德寺地刚将形成降维打击，隔壁橡树湾二手房价则有可能站不住10万+，但相应的或将提前释放一部分改善需求。

朱房地块的多规合一函中提到，项目在后续设计中，要贯彻落实首都花园城市建设理念，注重生产、生活、生态空间的融合，加强绿地绿化彩化效果。但并无进一步详细规定。

不利因素，朱房和功德寺地块都差不多，首先均为城中村改造项目，周边会有大量安置房，功德寺安置房万德嘉园大约2100套；朱房村安置体量则更庞大，44万㎡，容积率2.8，控高80米，25F高层，设计居住总户数超6000户，但朱房的安置房比较新，起码品相看上去不会太差。

此外，功德寺地块的高压架空线入地工作是个难点，如果不能如期开展，未来会对西北方位房源造成影响；朱房地块则是西南侧距离环线和高速路太近，噪音不可避免。