文/乐居新媒体 徐迪

四度供地，两次调规，亦庄X24地块终于转正。

它是被招商蛇口激活的。

在该地块正式挂牌的第3天，招商蛇口旗下的项目公司针对X24地块发出了施工招标计划。

招标范围为X24项目施工图纸范围内的地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、给排水及采暖、建筑电气、建筑节能、智能建筑通风，空调、电梯工程及室外工程全部工程，投资估算55亿元。

预计于2025年1月20日，即该地块的成交日，正式发布招标公告。

亦庄X24地块，绝对是今年北京土拍市场上最脸熟的项目。

年初就出现在首批次拟供地清单上，也曾因规划中提到架空层而被冠以“亦庄好房子地块”火了一把，却仍是混到年末最后一波才转正。

这中间经历过两次调规，正式挂牌时，还取消了上限价，成为今年北京城六区以外首宗不限价地块。

自10月31日万泉寺地块上架，北京悄然开启土拍“不限价”模式，后续挂牌的北七家地块，以及第六轮供地清单上的全部6幅地块，均采用了“价高者得”的方式确定最终竞买人。这其中也包括亦庄X24地块。

在与万泉寺地块同批进入预申请时，亦庄X24地块还明确设定了40.02亿元（即溢价15%）的土地合理上限价格，随后重回供地清单调规时，就有人猜测它要“随大流”取消上限价。

市场仍处下行周期，大部分新盘实际成交价低于指导价，通过限制地价来抑制房价上涨的作用已经不大。地块不限价是“930新政”后，北京主动适应市场变化和发展需求采取的积极举措，未来很可能是一种常态化的动作。

对于X24地块来说，不限价是否能享受到“价高者得”的待遇？

珠玉在前，首宗不限价的万泉寺地块底价成交。有人说这块地起拍价不低也是未形成竞价的原因之一，但同样高价的中海朝阳组团地块，竞拍现场还是遭华润抬了一道。

今年北京大热的土拍场子不多，2月底的翠湖科技园和西红门两幅地块触顶摇号，之后沉寂了许久，又等来了功德寺双子星。

可见真正优质的资源，价格具有超预期的想象空间。

在供地清单上挂了近一年的X24地块，显然还未达到诸多房企“优质资源”的判定标准。

回顾下这块地的心路历程：

1）今年2月底，北京首批次拟供地清单共计23宗地，X24地块位列其中，当时用地性质为R2二类居住用地和F3其他类多功能用地，占地4.66公顷，规划地上建筑面积11.18万平方米，最终未能进入预申请；

2）9月30日，在第四轮集中供地清单中，该地块再次现身，用地性质发生变化，R2二类居住用地保留，去掉了F3其他类多功能用地，增加B1商业用地和A33基础教育用地，用地规模提高至5.49公顷，规划建筑面积为12.25万平方米；

3）11月1日，第五轮供地，亦庄X24地块第三次出现，延续上一轮规划，这次很快进入了预申请；

4）随后，地块二度调规，重新回到11月底公示的第六轮供地清单中，并于12月16日——预申请的最后一天，压哨转正。

正式挂牌的出让文件中，X24地块的用地性质为R2二类居住用地、B1商业用地、G1公园绿地，土地面积6.7公顷，规划建筑面积回到11.42万平方米。

招商蛇口想要拿这块地合情合理。

与X24地块距离仅数百米的招商玺目前正在热销中，3个月去化三成，作为豪宅项目流速不错。X24地块入市，“好房子”规划、架空层、风雨连廊……如果被对手拿去，招商玺后期去化势必会受到冲击。

招商蛇口自己拿下就不同了，不但免于背刺，招商玺未来卖得好，X24地块甚至可以做二期。

招商蛇口今年在北京只拿了通州梨园一幅地块，地上建面3.5万方，销售指导价6.2万/㎡。此外再无新增土储，在熟门熟路的亦庄再下一子，对招商蛇口来说是非常稳妥的选择。

从压哨转正、提前招标等一系列动作来看，招商蛇口被内定的可能性也是存在的。

且X24地块本身也具备一些小爆款的潜质，仅“规划打造亦庄好房子模式”这一条，就有不少狠活儿可以上。

1、架空和风雨连廊：已经是写进规划里的；

2、内嵌阳台、飘窗、设备层：拉高得房率的三小件，也没太大问题；

3、屋顶花园、入户花园：丰台的璞逸丰宜已经开头了，X24地块完全可以照抄跟进。

X24地块包含4幅子地块，其中，X24R2居住地块容积率2.5，控高80米，地上建筑规模约7.72万平方米；X24B1地块为商业用地；另外两块为公园绿地。

规划上鼓励R2地块与B1商业地块的地下空间进行连通，X24B1地块地上建面约3.7万平方米，功能以旅馆、商业为主，这个体量足够建一个区域型的商业综合体，社区商业是招商蛇口的长项。

如此一来，这幅住宅地块的周边配套非常完备，前有商业规划，北部是公园绿地，南侧是一幅基础教育用地，本次没有一并出让，从地块规模来看，未来或可引入一所一贯制学校。

此外，在交通规划中还提到，轨交规划方面，沿博兴路敷设有轨电车T1线，已按规划实施。规划范围所在街区有3处现状公交首末站，周边500米范围内设置有8处公交站点，途径公交线路15条，可支撑本项目区域的公交出行需求。

目前，亦庄在售新盘主要有北京润府、招商璀璨时代和招商玺等，此外还有亦庄金茂府、中海京叁号院等次新盘。

北京润府紧邻17号线北神树站地铁上盖万象汇，2024年4月取证，共计1386套住宅，主推99-177㎡三至四居，截至12月25日，网签289套，去化率21%，成交均价5.93万元/平。

招商璀璨时代位于台湖板块，为招商蛇口开发项目，2023年6月拿地，当年8月取证，共834套住宅，面积段89-140㎡，目前完成网签398套，去化近一半，成交均价5.73万元/平。

距离X24地块最近的招商玺，河西板块豪宅标杆产品，2023年9月底取证，共964户，目前网签268套，去化率约28%，成交均价7.75万元/平。

同样位于河西板块的还有2021年开盘的中海京叁号院，997户，主推168平和200平以上大平层，目前已售罄，成交均价在6.6万元/平左右。