北京地产迎来金隅时间。

十八里店的东序刚刚火热开盘；丰科园的西颂方案，也顺利「无意见」结束公示。

但金隅不停步。

通州土桥地块的方案，进入了公示阶段。

本次方案，还是有三大看点：

1、景观大门「平权」。

景观大门已经是标配了，怎么还有平不平权一说？

因为之前的项目，都是在给人行入口做大门。

车行口除非和人行口一体化，不然也就配有个棚子。

但其实日常生活中，车行进出社区，也是极为高频的场景。

金隅敏锐地发现了这一点，土桥方案中，给车行出入口也都塑造了景观大门。

不论业主通过什么方式回家，都能感受到归家的仪式感。（后文详述）

2、通州要出现11万豪宅的园林？

从土桥方案中，我们看到了大面积的实土绿化。

实土绿化不同在哪？

土下不是地库建筑物，意味着景观可以放开手脚发挥。不用太担心超荷载的情况。毕竟地球承不住啥？

最好的例子，就是北京宸园。

为了造一座城市山水，北京宸园增加了地库的设计难度，换来的是场地中央的大面积实土。

翻译翻译，什么是惊喜？

惊喜就是，朝阳酒仙桥11万豪宅的园林，可能要出现在通州了！（后文详述）

3、通州「好房子」时代！

金隅土桥，是自限竞房时代之后，通州出现的第四个阳台方案。

如果说出现一次是特例，出现两次是试验。

那么这第三、第四次出现，表明着通州已经全面迈进了「好房子」时代。

下面让我们通过报规公示总图，进行对金隅土桥方案的初步拆解：

01 坚定高端战略

金隅土桥地块，共计8座住宅楼。

根据图面信息，除楼王2#楼的层高是3.1m外，其余产品层高均为3m。

面积方面，根据描图，共计4个面积段：

108-110㎡、123-126㎡、137-140㎡、153-156㎡；

123-126㎡为主力产品，占比约52%；

120㎡及以上户型占比近80%。

回顾近期的几个项目，可以看出金隅的产品战略：

高端改善产品

此次的定位，表弟不做「对着枪眼画靶子」展开了。

但是表弟侧面向通州的朋友了解了一下，这个区域在当地的认知上属于通州老城区，板块相对成熟。

并且周边有大量金隅的老项目。

也就是说，这个地对于金隅来说，就像「回家」那样熟悉。未来我们也会有专门的板块，展现企业对区域的认知，以及定位过程中的故事。

敬请期待。

02 金隅要在通州整「大活」

过往的文章提到过，《北京市高品质商品住宅设计导则》（试行）的发力点，在架空层、风雨连廊、阳台等灰空间。

但由于还没完全落位，各区执行标准均有差异。本次土桥项目依旧未出现架空层。

不过，金隅自己把方案标准提高了。

① 给业主长「面子」

如今人行主入口的大门，各家都设置得十分熟练了。

比如与道路红线之间留有空间，以设置了缓冲落客区等等，都是基本操作。

但是特意给汽车配景观大门的，金隅是第一个！

前文提到过，车行也是业主主要的出行方式，也需要有归家仪式感。

并且我们常说，要给业主做到有「面子」。业主的亲友来访的时候，正是这个需求要求最高的时候。

大概率来说，来访客人会走车行入口。

好，金隅在业主亲朋进小区前，就把「面子」展开到位了。

② 给副中心造城市山水

公示中我们可以看到，从大门落客区的下沉式景观，到会所下沉庭院，再到中心景观，层层递进形成了一道礼序轴线。

最终，轴线的情绪高点，落在了全社区的中心。

前文我们提到，北京宸园也是在社区中心塑造了实土绿化。

进而实现了山水引入城市的景观理念。

当然，具体金隅会怎么做，需要等待项目进一步发布信息。

不过可以肯定的是，

金隅会在土桥，塑造出比肩11w+顶豪项目的景观！

03 户型解析

期待完景观，转到室内户型，先拼得房率。

来看下面这张图：

① 北侧设备平台全面积赠送。

表弟对各户型都测量了一下，设备平台的赠送，基本在2.5~3㎡以上。

根据现在北京常规情况，预计这部分未来可封入室内使用。

② 南侧阳台半计面积赠送。

各户型均为全面宽的1.5m进深阳台！

表弟在对各户型测量时，发现部分户型核心筒南侧的房间，进深仅2.5m。

也就是说，如果阳台不封入室内，这空间压根没法用。

③ 侧飘窗。

16侧端户位置，除了4侧的端户（1#、6#西端户及3#、8#东端户）外，设置了1~2处侧飘窗。

以上三种拓展方式，诚意满满！

那么接下来，具体户型也就浮出水面。前文提到，项目大致有4种产品。

分别的格局推测如下（仅供参考）：

1. 108~110㎡产品，位置在1#、3#、8#楼，共78户。

全案最小户型，分布在地块角部。

2. 123~126㎡产品，位置在1#、3#、6~8#楼，共192户。

核心主力产品，从图中看，该产品应该有两小类。

除上图所示外，6#、7#楼的端户存在细微不同，暂不做展开。

让我们等一等项目发布。

3. 137~140㎡产品，位置在4#、5#楼，共40户。

本产品的户型推测，表弟在厨房和北次卧的布置上，不是很拿的准。

但是可以肯定的是，这个户型有

近5m宽厅。

4. 153~156㎡产品，位置在2#楼王，共44户。

楼王户型。预计近6m的宽厅。

不过中间户似乎没有北侧设备平台？

5.以上产品户数，未细分出首层南侧入楼变异户型。同时，社区另有顶层退台产品12户。

均为推测，仅供参考。实际情况以项目发布为准。

04 方案细节推测

提几个小细节：

① 消防没问题

因为最近深圳的事情，很多网友都比较关心各项目的消防安全问题。

但是建筑的各类规范多、交集多，甚至相互间表述分歧也多。容易让人看迷糊。

比如根据《建筑防火通用规范》GB 55037-2022中2.2.6所述，住宅建筑高度＞33m，每个防火分区（一般来说就是本单元）应设置≥1部消防电梯。

而本案除了一个单元外，其余楼栋高度，均高于33m。

那么它需要设置1部消防电梯，但不需要「额外设置」。

也就是说，根本不需要设置2部电梯。现在图面中这个电梯，直接使用消防电梯即可。

这里简单梳理一下，常见的住宅建筑的几个变化点：

② 关于人行次入口设置

金隅土桥按挂牌文件，设置了一个900㎡的小幼儿园。

幼儿园挨着车行出入口，应该是为了方便业主接送孩子时，即停即走。

但是，平时步行送孩子的业主怎么办？

根据图面来看，南侧的机动车入口挨着消防出入口，那么结合景观大门轮廓，或许这里有个人行次入口？

而北侧的机动车出口，结合景观大门的范围，以及旁边有去往自行车库的台阶+坡道图例。

推测这里应该有第二个人行次入口。

如果实际如上所述，那么金隅对社区机动车、非机动车、人行、幼儿园的整体动线设计，考虑得很全面。

Respect！

③ 楼王中间户没设置北侧设备平台？

从图面上来看，2#楼155产品的中间两户，北侧没有设备平台。

表弟猜想，应该是与深槽的宽深比例要求有关。

不过该户型尺度足够，少一些拓展面积不影响使用。

后期通过定价找齐即可。

④ 大量首层南入户？

1#、3#楼在地块最北侧，需要进行首层南侧入楼。

但图面来看，2#、4~7#楼疑似也都是南入户。

推测有可能是与挨着实土绿化有关。

这么看来，金隅整个大活的概率……

更大了。

05 金隅的野心

前文反复提到了，金隅设置了大量的实土绿化。

其实这事难吗？不难。

这不把地库平铺两层，就腾出来了吗！

说者容易，而做者太难。

如今，房企什么动作都是要高效益、快回款。

所以普遍的做法，是尽量把地库控制在一层，或者尽量少地局部二层。

这样能省成本，也能显著缩短封顶工期。早封顶，就意味着银行早放款。

少一层地库，楼栋封顶时间至少能早一个月。

要知道，多少企业，倒在了这一个月的时间差上。

那么金隅为什么还敢这么做？

表弟认为，因为金隅有三颗心：

• 第一颗，是自信心；说明金隅经营状况是十分稳健的，不差压缩这个把月的时间。

• 第二颗，是对业主的温度心；这个操作，本质是在让利给业主。

• 第三颗，就是金隅的野心。

同在北京，这水、石、树、木，你卖11万的项目能做出标杆，我也能做到极致！

如果说房价高低，区位占大部分因素；

但至少以后在产品层面，

金隅，意味着顶级！销冠100

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