文/十一弟

到年底了，大家手头紧，各个城市都在冲刺卖地。

连一线城市，也把压箱底的好货都掏出来了，挂牌兜售。

最近，北京把朝阳区的三块地打包在一起，起拍价就高达153亿。

中海几乎是底价摘牌，一举成为北京土拍史上的总价地王。

这个月，深圳挂牌上架了一块位于南山区粤海街道的住宅用地，起拍价超过126亿。

经过将近两个小时、三百轮的激烈厮杀之后，中海与华润联合体击败了招商，以逾185亿的总价拍下，溢价率46%。

这块地刷新了深圳土拍史上住宅用地的成交总价记录，也是今年全国的总价地王。

北京、深圳等一线城市，手上还藏着好货，只要想卖，肯定不愁买家。

随便掏出一两块靓地，一两百亿的土地款，就到手了。

相比一线城市，今年二线城市的卖地压力，显然更大一些。

不仅要拿出压箱底的好货，还得在出让方式上，大开脑洞、多想办法。

最好是让开发商在一开始拿地的时候，就能看到将来的利润空间。

因为只有地块开发前景越明朗，开发商才有拿地意愿。

昨天，南京一口气出让了11块住宅用地，总地价101亿。

距离今年过去，只剩下十天时间，到昨天，南京一共卖出了108块住宅用地，揽金593亿。

临近年关，南京在土地市场上的抢收意图很明显。

到昨天，南京在这个月已经安排了两场土拍，接下来的十天里，还有两场土拍等着鸣锣开场。

也就是说，最后一个月，南京安排了四场土拍，上架挂牌了27块住宅用地。

昨天卖出的11块地，几乎都是底价成交，没什么溢价。

仅有两块地实现溢价成交，均位于南京江宁区，溢价率不超过1%。

这轮土地拍卖，江宁区是供地大户，总共挂牌了五块地。

十一弟算了下，昨天，这五块地的成交总价超过52亿，占到总地价的半壁江山。

这次江宁区的卖地方式，相当有创意。

位于滨江开发区、未来科技城、东山街道的三块地，未来开发出来的商品房，在土地挂牌之初，就已经有了买家。

根据土地挂牌条件，滨江开发区地块建成的全部房屋，将由南京江宁滨江经开区管委会定购。

拿地企业在签订土地出让合同之前，就要与当地政府签订房屋定购协议。

未来科技城地块开发出来的房屋，将由南京江宁经开区管委会定购，也要与地方政府签订房屋定购协议。

这两块地，是这轮南京土拍过程中，仅有的两块产生溢价的住宅用地。

既然已经提前锁定了未来商品房的买家，拿地的企业，其实负责开发建设、管控成本就好了。

全部房屋由政府定购，地价和房价都算得死死的，拿地开发的利润空间，看得见、摸得着。

最终，江苏省金陵建工集团以不到5亿的地价，拍下了滨江开发区地块。

十一弟查了下，拿地的江苏省金陵建工集团，是南京当地一家大型民营建筑企业。

在这块地的开发上，江苏省金陵建工集团干好自己最擅长的事就好了。

等到竣工封顶，不用营销推广，不需要拿证开盘，甚至都不必盖售楼处，直接跟政府交付结算。

看似土地拍卖，实则招标施工。

拍下未来科技城地块的，是一家大央企——

中建国际投资集团有限公司。

这是中国建筑旗下的一家子公司，它的主营业务是基建投资。

在基建投资业务上，中建国际投资集团确定了一种新模式——

投资+工程管理。

这种基建投资类项目，相比一般的承包施工，对建筑企业的资金实力和工程管理能力，有着更高的要求。

但项目利润率，要高于传统单一的工程承包业务。

这几年，中建国际投资集团承揽的基建投资项目，以各个城市的安置房定向回购、投融资代建等模式为主。

拍下未来科技城地块，中建国际投资集团是把它当作一个基建投资项目来做，好比安置房定向回购。

这个项目的开发模式，其实介于传统的工程承包与市场化的房地产开发之间。

现在的楼市，开发缺少拿地意愿，建筑企业没有开发经验、不会操盘。

于是，政府定购全部房屋，由建筑企业来出钱拿地、开发建设。

这样一来，土地卖出去了，建筑企业也有了活干，还能捎带着赚点利润。

东山街道地块，被中国建筑旗下另一家子公司——中建方程，与南京江宁区下属一家国企联手拍下。

这块地总价超过19亿，是昨天南京出让的11宗住宅用地中，最贵的一块地。

中建方程是中建体系内的复合型投资企业，它以土地一级开发业务为基础，综合开展城市运营管理业务。

它在各个城市获取的项目，主要是土地整理、棚户区改造、保障房、康养、文旅和住宅地产等。

根据出让条件，未来东山街道地块上开发出来的239套住宅，都将由南京江宁国有资产经营集团有限公司定购。

跟滨江开发区地块、未来科技城地块一样，这块地在签订土地出让合同之前，同样需要先签订房屋定购协议。

定购东山街道地块239套住宅的南京江宁国有资产经营集团有限公司，是一家南京江宁区属国企。

土地刚一挂牌上架，未来开发的239套住宅，就提前预定了买家。

从前房企拿地搞开发，取证开盘以后，房子需要一套一套地卖。

偶尔碰上一个财大气粗的土豪，或者炒房客组团出手买个十几套，开发商激动到不行，从年头吹到年尾。

但看看现在，土地还没卖，政府和国企就搞起了批发。

少则定购两三百套，多则全部包圆。

这些拿地的建筑企业，将来开发出来的房子，根本不愁卖。

发挥专长，踏实把房子盖好就行了。

楼市的大地主，现在摇身变成了大买家，将来还会是大业主。

房地产市场，从拿地到卖房，终于形成闭环了——

土地卖出去了，建筑企业有活干、有钱赚，房子盖好了，就等大家拎包入住了。

本文来源：拾遗地