秦虹：城市更新破解之道在于政策、运营以及金融新架构的创建-乐居财经

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 乐居财经 7.8w阅读 2024-12-14 10:42

乐居财经张林霞 12月14日，2024中国城市更新论坛在北京首钢园举行。大会主论坛主题为“迎接资产规划时代心智赋能存量更新”，并设置有两场分论坛，讨论城市更新如何历久弥新、城市新一线街区与商业未来等热门议题。

中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹表示，今年的白皮书梳理了城市更新最重要的三个层面九大核心问题，第一个层面是目前面临的合规性考验；第二个层面是能不能赚钱的问题；第三个层面是没有钱或者负债太高的问题。

具体来说，政策层面的问题我们梳理了三个重点政策，第一个是央地政策的衔接难题；第二个是统筹主体权限模糊，统筹主体往往是当地的国企，受很多行政职能的限制，没有市场的灵活性；第三个是合规突破的路径不明。解决项目真正的合规性，不让大家担责任，这是需要解决的问题。

运营层面梳理了三个主要问题，第一个是存量盘活的运营不易；第二个是运营前置；第三个是产权归集谈判不易。

金融方面，梳理了三个主要问题，第一个是启动资金不足的问题；第二个是自主更新的动力不足；第三个问题是社会资本的参与不足。

针对三大层面九大核心问题，我们提出了三个破解之道：政策架构新突破，运营架构新模式，金融架构新路径。

关于政策架构新突破。首先，政策一定要构成完整的体系；第二是建设规划指标调整落地的合规性；第三是解决土地使用年限续期的紧迫性。

关于运营架构新模式的构建。提了五个方面的探索：第一个是探索以现金流最大化的导向运营前置；第二个是探索轻重资产分离委托运营的招商前置；第三个是探索一算二验共三步走盘活中的风控前置；第四个是探索闲置低效土地的盘活策略；第五个是探索金融新路径的核心，实现从空间资产化到资产证券化搭建信用架构。

关于金融架构新路径。在于社会资本如何有效的积极参与，分析社会资本参与的必要性和面临的路径，达到公募REITs目标，资本金加收益回收。探索存量盘活的新四化，通过大资管让不动产活起来，产品定制化、股本基金化、融资信息化、资产证券化。

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